購房人權(quán)利是否可以排除開發(fā)商以“大房本”為銀行設(shè)定抵押權(quán)的執(zhí)行 項目竣工后，辦理房產(chǎn)證分兩步：第一步是辦“大房本”，即房屋產(chǎn)權(quán)的首次（初始）登記，此后，已竣工的建筑物成為國家法律層面認(rèn)可的商品房屋，允許以商品房屋為不動產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)交易。“大房本”是開發(fā)商以全部竣工項目或分期竣工的幾幢樓為不動產(chǎn)單元進行的基本單位登記而領(lǐng)取的房本。第二步是辦“小房本”，即將大房本按每套房間的具體面積進行測繪分割，將產(chǎn)權(quán)分別過戶給各套房的購房人，購房人領(lǐng)到的房產(chǎn)證。 在辦理“大房本”抵押時，因此前在建工程階段出售房屋的合同備案或預(yù)告登記仍儲存在各房屋的檔案中，未經(jīng)購房人同意不能獲得抵押登記，且即使辦理了抵押登記，因預(yù)售備案或預(yù)告登記在先，應(yīng)可以排除在后登記的抵押權(quán)，故這類爭議比較少。在以開發(fā)商“大房本”抵押的執(zhí)行異議案件中，比較多發(fā)的糾紛大多數(shù)是抵押登記在先，銷售房屋在后的情況。從表面上看，這類案件是開發(fā)商先將房屋辦理了抵押，后將房屋銷售給購房人，即銀行已經(jīng)取得了抵押物權(quán)，購房人買到的房屋是帶著抵押權(quán)的，為此，銀行主張抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先執(zhí)行，而購房人主張其對房屋有所有權(quán)，請求排除執(zhí)行。 對以“大房本”抵押后又銷售房屋的案件，在事實認(rèn)定上，很多案件都推定了銀行概括授權(quán)開發(fā)商銷售房屋、對銷售知情并同意解除抵押，支持了購房人的主張。歸納起來主要有四個理由：第一，新建商品房是用于銷售的產(chǎn)品，這種抵押財產(chǎn)具有流動的可能，隨著商品房的出售，抵押財產(chǎn)會減少，銀行應(yīng)明知。第二，保證購房人獲得完整的所有權(quán)，房子才能賣出去，開發(fā)商回籠資金后才可以歸還貸款，安排抵押的商品房繼續(xù)出售能促進經(jīng)濟流轉(zhuǎn)，符合銀行利益。銀行與開發(fā)商在設(shè)定抵押時，一般約定銷售房屋時解押，售房款用于歸還貸款，這種方式是房地產(chǎn)開發(fā)項目融資及銷售的常用手段。第三，開發(fā)商與銀行之間銷售與抵押的常規(guī)做法，符合《物權(quán)法》第191條規(guī)定的規(guī)定。根據(jù)該規(guī)定，法律并未禁止設(shè)押財產(chǎn)出售，對抵押權(quán)人的保護在于財產(chǎn)變價時的款項由其獲得，保障其經(jīng)濟利益不受影響。第四，執(zhí)行異議之訴并非否定抵押權(quán)，在排除執(zhí)行后，抵押權(quán)人可以依據(jù)《物權(quán)法》第191條主張以購房人尚未支付的購房款向其清償。 上述論證適用的前提，是購房人在買屋時盡到了合理的注意義務(wù)，否則，購房人的權(quán)利不能優(yōu)先于在先設(shè)立的銀行抵押權(quán)。通常認(rèn)為，購房人在正規(guī)銷售渠道購買房屋，應(yīng)屬于盡到了合理的注意義務(wù)。 一般情況下，按正規(guī)渠道購房，合同簽訂及履行的情況在事實上可以得到公示，銀行能有效監(jiān)控購房人支付的購房款，以此保障其利益，故可以推定抵押權(quán)人銀行同意銷售。事實上，在很多案件中，我們也看到了銀行給開發(fā)商出具的銷售時解除抵押承諾的證據(jù)。 實務(wù)中，有很多以“大房本”抵押的糾紛發(fā)生在開發(fā)商與購房人私下交易的情況，購房人未走正規(guī)的銷售渠道購房，銀行在正規(guī)銷售渠道的公示上看不到房屋交易的情況。 這種私下交易的情況很復(fù)雜，有的是以房抵債；有的是開發(fā)商以內(nèi)部低價為誘餌的違規(guī)銷售；有的是對借款的擔(dān)保，并非真實的商品房買賣合同關(guān)系；有的是開發(fā)商為躲避執(zhí)行，在法院查封抵押財產(chǎn)后又簽訂的銷售合同。對于這種與開發(fā)商的私下交易，因沒有足夠的公示手段，可以獲得物權(quán)的對世性及排他性保護的可能性很小。一般認(rèn)為購房人僅有合同相對性的權(quán)利，除法律有特殊規(guī)定外，不足以對抗抵押權(quán)人銀行取得的物權(quán)。 （待續(xù)） |
|
|
