北京資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會執(zhí)業(yè)問題解答（2018年第二期）

資產(chǎn)評估實務(wù)中增值稅處理問題

特別提示

2016年3月18日，國務(wù)院常務(wù)會議決定自2016年5月1日起，中國將全面推開“營改增”試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點。2017年10月30日，國務(wù)院常務(wù)會議通過《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定（草案）》，標(biāo)志著實施60多年的營業(yè)稅正式退出歷史舞臺。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)操作中如何考慮“增值稅”，是廣大資產(chǎn)評估專業(yè)人員面臨的實際問題。北京資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會組織業(yè)內(nèi)專家對此進(jìn)行了初步研究，對有關(guān)問題做了相應(yīng)解答，供大家在執(zhí)業(yè)中參考。

本解答僅代表起草專家個人觀點，不能替代相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，也不能替代資產(chǎn)評估專業(yè)人員個人的職業(yè)判斷，在執(zhí)業(yè)中資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)結(jié)合項目實際情況、自身職業(yè)判斷合理使用，不能直接照搬照抄。

問題1：資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，對增值稅的基本考慮

答：資產(chǎn)評估操作中，針對一般納稅人和小規(guī)模納稅人分別考慮增值稅處理方式：

（1）一般納稅人是指年應(yīng)征增值稅銷售額（包括一個公歷年度內(nèi)的全部應(yīng)稅銷售額）超過財政部規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和企業(yè)性單位，具體標(biāo)準(zhǔn)可參見《增值稅一般納稅人登記管理辦法》（國家稅務(wù)總局令2017年43號公告）。一般納稅人的特點是增值稅進(jìn)項稅額可以抵扣銷項稅額，即一般納稅人應(yīng)納增值稅稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額。當(dāng)被評估企業(yè)為一般納稅人時，應(yīng)按上述增值稅的征稅邏輯考慮對價值的影響，就評估結(jié)果來看，單項資產(chǎn)（不含股權(quán)投資類資產(chǎn)）應(yīng)該是不含稅價；股權(quán)投資類資產(chǎn)（不含上市公司股票）不屬于增值稅的調(diào)整范圍，其評估結(jié)果不能用含稅或者不含稅來表達(dá)。上市公司的股票，在營改增后作為“金融資產(chǎn)”作為增值稅征稅對象，征收方式為“銷售額乘以適用稅率（6%）”，銷售額“按照賣出價扣除買入價后的余額”來確定，金融商品的買入價，可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動加權(quán)平均法進(jìn)行核算，選擇后36個月內(nèi)不得變更?！边@里的銷售額可以理解為不含稅價。

（2）小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)為年應(yīng)征增值稅銷售額500萬元及以下（《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的通知》（財稅[2018]33號））。對小規(guī)模納稅人采用簡易征收辦法征收增值稅，按照銷售額和征收率計算應(yīng)納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進(jìn)項稅額，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。小規(guī)模納稅人在銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)時，一般只能開具普通發(fā)票，取得的銷售收入均為含稅銷售額，含稅銷售額與銷售額的關(guān)系為：銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)。當(dāng)被評估企業(yè)是小規(guī)模納稅人時，處理方式比較簡單，無論是單項資產(chǎn)還是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或者是財務(wù)報告為目的的評估，評估結(jié)果均為含稅價，且構(gòu)成價值的各項資產(chǎn)均應(yīng)該采取含稅價。

問題2：評估基準(zhǔn)日為2018年4月30日及此前時點，如何選擇增值稅稅率？

答：資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中適用增值稅稅率應(yīng)選擇評估基準(zhǔn)日的有效稅率，2018年財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的有關(guān)通知》（財稅[2018]32號），納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%，通知自2018年5月1日起執(zhí)行。

如果評估基準(zhǔn)日為2018年4月30日，企業(yè)價值評估中資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場法評估中選擇的稅率為評估基準(zhǔn)日的有效稅率，建議不考慮上述文件；收益法評估中對于未來預(yù)測，即2018年5月1日起的預(yù)測建議采用上述文件調(diào)整后稅率。

如果評估基準(zhǔn)日為2018年4月30日前的某個時點，企業(yè)價值評估中資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場法評估中選擇的稅率為評估基準(zhǔn)日的有效稅率，建議不考慮上述文件的影響，收益法評估中未來預(yù)測可以考慮分段測算，即2018年4月30日之前的預(yù)測采用上述文件調(diào)整前的稅率，2018年4月30日以后的預(yù)測建議采用上述文件調(diào)整后稅率。

問題3：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，不動產(chǎn)評估如何考慮增值稅？

答：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，不動產(chǎn)評估采用的增值稅稅率為：全面實行營改增之后，納稅人銷售建筑、不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)等，不再繳納營業(yè)稅，一般納稅人適用的增值稅稅率為10%。小規(guī)模納稅人繳納的增值稅稅率為5%。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，不動產(chǎn)評估中不同的評估方法增值稅的處理方式如下：

（1）市場法。首先應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一可比交易實例的交易價格內(nèi)涵，對可比交易實例的交易價格統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)調(diào)整。關(guān)注賣方應(yīng)納增值稅、所得稅是否存在向買方轉(zhuǎn)嫁的問題，在稅費計算中，應(yīng)當(dāng)區(qū)分是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目；區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人，區(qū)分一般計稅方法、簡易計稅方法，區(qū)分不動產(chǎn)為取得還是自建，區(qū)分取得（自建）不動產(chǎn)日期等，合理計算可比交易實例的交易價格中所涉增值稅的金額，將交易實例的交易價格調(diào)整為統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)的價格或者不含稅價格。如果可比交易實例的交易價格為含稅價格，則評估值為含稅價格，反之，評估結(jié)果為不含稅價格。在實際應(yīng)用中，如果各可比交易實例的交易稅費不同，可以先統(tǒng)一調(diào)整為不含稅價格，然后計算出評估對象的不含稅評估值，再根據(jù)評估經(jīng)濟(jì)行為中交易主體適用的增值稅稅率，計算所應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅額。

（2）收益法（租金還原法）。按照市場租金的不含稅價格計算租金毛收入，然后扣除維修費、管理費、保險費和稅金等，計算租金凈收益。在此基礎(chǔ)上，采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，折現(xiàn)計算收益期內(nèi)的租金現(xiàn)值，最終得出不動產(chǎn)的評估值。該不動產(chǎn)評估值不含增值稅。

上述，租金收入和各項費用均為不含稅價格，稅金為房產(chǎn)出租過程中應(yīng)當(dāng)繳納的房產(chǎn)稅、增值稅及附加等，計征房產(chǎn)稅的租金收入為不含增值稅口徑。

（3）成本法。不動產(chǎn)重置成本通常包括：土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤等。其中土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用區(qū)分含稅金額和對應(yīng)的進(jìn)項稅額；投資利息、開發(fā)利潤以投入的成本和費用的含稅金額為基礎(chǔ)計算；銷售稅費為不動產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的費用和稅金，銷售費用為銷售價格的一定比例，銷售稅金為應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅額和相應(yīng)的教育費附加等。通過列等式計算得出不動產(chǎn)的評估值為不含增值稅的不動產(chǎn)價值。開發(fā)利潤率根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取，平均利潤率為繳納增值稅情況下的利潤率。

（4）假設(shè)開發(fā)法。在計算未來投入的成本、費用、利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，以及計算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，在計算成本和費用時應(yīng)區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，同時假設(shè)一般納稅人取得了成本和費用中的主要項目能夠取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，應(yīng)為不含稅價，小規(guī)模納稅人的成本和費用均為含稅價。銷售稅費原指的是營業(yè)稅、城建稅和教育費附加等，營改增之后，銷售稅費中可以不考慮增值稅。但是根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》的要求，如果該不動產(chǎn)是2016年4月30日之前取得，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，如果資產(chǎn)隸屬的法人主體選擇了簡易計稅方法，在假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，銷售稅費應(yīng)按5%計算增值稅及其附加。其他各項成本、費用以及相關(guān)的稅費計算方式參照成本法的應(yīng)用。

問題4：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，土地使用權(quán)評估如何考慮增值稅？

答：政府通過協(xié)議、招拍掛、租賃、作價出資、授權(quán)經(jīng)營等方式向市場配置土地資源的“土地一級市場”，由于政府部門并非納稅義務(wù)人，出讓時無法向受讓方開具增值稅專用發(fā)票，受讓方（一般納稅人）無法據(jù)此抵扣相應(yīng)的增值稅。市場主體相互之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出資、出租、抵押等“土地二級市場”，一般理解，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向受讓方開具增值稅專用發(fā)票，受讓方（一般納稅人）可以用于之后經(jīng)營過程中的增值稅抵扣。按照替代性原則，對于同一宗土地，與從政府出讓取得比較，受讓方（一般納稅人）從二級市場上取得土地，愿意支付的最高價格為政府出讓價格加上相應(yīng)的增值稅稅額。據(jù)此，也可以近似理解為政府出讓的土地價格為不含稅口徑。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，土地使用權(quán)評估中不同的評估方法增值稅的處理方式如下：

（1）市場比較法。對可比交易案例的交易情況進(jìn)行分析和修正時，除了考慮交易情況外，還需要考慮交易價格是否包括增值稅、契稅以及轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)嫁的所得稅等，進(jìn)而將交易價格調(diào)整到正常交易條件下的價格。如果交易案例的價格為包含增值稅價格（含稅價格），那么評估值也為含稅價格口徑，反之，評估值為不含稅價格口徑。

（2）收益法。需要關(guān)注土地的收益以及相關(guān)的費用是否包含增值稅，如果不包含增值稅，那么得出的評估結(jié)果也為不含稅價格口徑；反之，則為含稅價格口徑。另外，在計算過程中還需要關(guān)注各項稅費的計算基數(shù)一般為不含稅價口徑，比如房產(chǎn)稅等。

（3）剩余法。對于開發(fā)完成的不動產(chǎn)價格、后續(xù)投入的開發(fā)成本等如果采用不含稅價格口徑，那么得出的評估結(jié)果也為不含稅價格口徑。反之，得出的評估結(jié)果為含稅價格口徑。在具體估算過程中，也需要考慮各項稅費的計算基數(shù)是否含稅。

（4）成本逼近法。對于土地取得和開發(fā)環(huán)節(jié)的各費用項目，如果為增值稅應(yīng)稅項目，統(tǒng)一采用不含稅口徑的，那么得出的結(jié)果也為不含稅價格口徑；反之，得出的結(jié)果為含稅價格口徑。

（5）公示地價系數(shù)修正法。需要關(guān)注所在地政府公布的基準(zhǔn)地價、路線價、以及標(biāo)定地價的價格口徑，如果為不含稅價格口徑，那么得出的評估結(jié)果也為不含稅口徑；反之，得出的評估結(jié)果為含稅價格口徑。

問題5：重置成本法評估機器設(shè)備，如何考慮增值稅？

答： 在2009年1月1日我國增值稅全面轉(zhuǎn)型改革之前，除國家指定的試點地區(qū)之外，企業(yè)所擁有的設(shè)備從購置到達(dá)到預(yù)計使用狀態(tài)發(fā)生的增值稅進(jìn)項稅，包含在歷史成本中在其固定資產(chǎn)等科目核算，資產(chǎn)評估時也將設(shè)備重置所涉及的增值稅進(jìn)項稅作為其重置全價的組成部分，最終體現(xiàn)在評估值中。2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購進(jìn)設(shè)備形成的增值稅進(jìn)項稅額被允許從銷項稅額中進(jìn)行抵扣，新購置的設(shè)備賬面價值中就不再包括其準(zhǔn)予抵扣的增值稅進(jìn)項稅額，在企業(yè)價值資產(chǎn)評估實務(wù)中，對增值稅一般納稅人擁有的設(shè)備進(jìn)行評估時，重置全價通常采用不含稅價值口徑。從2013年8月1日開始，原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇的進(jìn)項稅額也準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣，對這些設(shè)備評估時，一般也將重置過程涉及的進(jìn)項稅額從重置全價中扣除。

機器設(shè)備重置全價各構(gòu)成項目，涉及增值稅進(jìn)項稅處理方式如下：

（1）購置費用

國內(nèi)購置設(shè)備的進(jìn)項稅額一般以其不含稅購置價為基礎(chǔ)，按適用稅率計算。

進(jìn)口設(shè)備一般按其組成計稅價格（通常包括關(guān)稅完稅價格、關(guān)稅和消費稅）為基礎(chǔ)，按適用稅率計算。根據(jù)《中華人民共和國海關(guān)審定進(jìn)出口貨物完稅價格辦法》，“進(jìn)口貨物的完稅價格，由海關(guān)以該貨物的成交價格為基礎(chǔ)審查確定，并且應(yīng)當(dāng)包括貨物運抵中華人民共和國境內(nèi)輸入地點起卸前的運輸及相關(guān)費用、保險費”。

從2018年5月1日起，適用的增值稅率由17%調(diào)至16%。

（2）運雜費

我國2009年增值稅轉(zhuǎn)型后，增值稅一般納稅人購進(jìn)貨物支付的運輸費用，可以按照運輸費用結(jié)算單據(jù)上注明的運輸費用乘以7%的扣除率，計算進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣。

2013年8月1日我國從交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開始在全國進(jìn)行營業(yè)稅改征增值稅試點，從2014年1月1日起鐵路運輸業(yè)也納入全國“營改增”試點范圍。

交通運輸業(yè)實行“營改增”改革后，稅法允許企業(yè)將購進(jìn)貨物時從承運部門取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣。

機器設(shè)備評估實務(wù)中，一般需要對單獨計取的從銷售方發(fā)貨地點至安裝使用地點需要發(fā)生的設(shè)備運輸費用，依據(jù)適用的稅率計算增值稅進(jìn)項稅額。從2018年5月1日起，一般納稅人從事運輸服務(wù)適用的增值稅率已由11%調(diào)減至10%。

在實際操作中，機器設(shè)備的運輸費用可以結(jié)合被評估設(shè)備的類型、運輸方式、運距等，依據(jù)相關(guān)運費計費標(biāo)準(zhǔn)估算，也可以參照有關(guān)參數(shù)手冊或統(tǒng)計資料，以評估基準(zhǔn)日被評估設(shè)備本體購置價的一定比率估算。在使用相關(guān)價格標(biāo)準(zhǔn)或參考資料時，建議資產(chǎn)評估專業(yè)人員關(guān)注有關(guān)參數(shù)的涉稅口徑。

對于按照價稅合計口徑估算的運輸費用，其增值稅進(jìn)項稅計稅基數(shù)通?？梢园凑障率焦浪悖?/p>

（3）安裝費和基礎(chǔ)費

對已安裝在用的設(shè)備，如果安裝費用需要在設(shè)備本體購置價之外單獨計取，評估時一般要估算安裝費用。對需要單獨設(shè)置設(shè)備基礎(chǔ)的被評估設(shè)備，一般還要計取其基礎(chǔ)費用（已在納入資產(chǎn)評估范圍的廠房等建筑物中統(tǒng)一考慮的除外）。

從2016年5月1日我國全面推開“營改增”試點后，增值稅一般納稅人為所購設(shè)備的安裝支付的工程費用，準(zhǔn)予按照從提供建筑安裝服務(wù)單位取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣。一般納稅人從事建筑服務(wù)適用的增值稅率，自2018年5月1日起已由11%調(diào)減至10%。

在資產(chǎn)評估實務(wù)中，資產(chǎn)評估專業(yè)人員通常會根據(jù)被評估設(shè)備的特點和資料的取得情況，參考與被評估設(shè)備安裝有關(guān)的合同、相關(guān)行業(yè)概算（估算指標(biāo)）、參數(shù)手冊等估算其安裝費和基礎(chǔ)費。對于能夠取得安裝、基礎(chǔ)工程設(shè)計、預(yù)（決）算等資料的大型或重要設(shè)備，也可能通過調(diào)整預(yù)（決）算等方式估算其安裝費和基礎(chǔ)費。

對采用調(diào)整預(yù)（決）算等方式估算設(shè)備安裝費、基礎(chǔ)費的，可以依據(jù)相關(guān)工程造價計算程序表中估算的增值稅銷項稅額，確定可抵扣的進(jìn)行稅額。

對按照價稅合計口徑估算的設(shè)備安裝費和基礎(chǔ)費，其增值稅進(jìn)項稅的計稅基數(shù)可以參照下式估算：

（4）前期和其他費用

前期和其他費用，是針對原地持續(xù)使用前提的（生產(chǎn)線、車間、工程等）整體性機器設(shè)備評估，考慮的被評估設(shè)備的產(chǎn)權(quán)持有單位在形成相關(guān)整體性機器設(shè)備過程中需要支付的（勘察設(shè)計、招投標(biāo)、工程監(jiān)理等）服務(wù)費用、行政事業(yè)性收費，以及從事建設(shè)項目管理、設(shè)備聯(lián)合試運轉(zhuǎn)等活動需要發(fā)生的費用。

對于我國實行“營改增”改革后，屬于增值稅應(yīng)稅行為的銷售服務(wù)項目，在評估操作中通常需要根據(jù)相關(guān)服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等估算允許抵扣的增值稅進(jìn)項稅額。其中，銷售勘察設(shè)計、鑒證咨詢、專業(yè)技術(shù)等服務(wù)的適用稅率為6%。

從以上重置全價構(gòu)成項目中估算出來的、被評估設(shè)備所涉及的相關(guān)增值稅進(jìn)項稅額，在評估其不含稅口徑的重置全價時應(yīng)當(dāng)從含稅重置全價中予以扣除，從而得到有關(guān)設(shè)備不含稅的評估結(jié)果。

問題6：采用市場比較法評估土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)，若可比交易案例的價格是國土資源管理部門招拍掛的出讓金或者價款金額，如何考慮增值稅？

答：該方法選取的是市場價格，整體來說，市場價格都是含稅價格，被評估企業(yè)為一般納稅人時，應(yīng)該把含稅價格調(diào)整為不含稅價進(jìn)行比較，被評估企業(yè)為小規(guī)模納稅人，可以直接采用市場數(shù)據(jù)進(jìn)行比較確定評估值。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值評估，其取得的土地使用權(quán)費用，在銷售實現(xiàn)的時候，允許作為銷售額的扣減項，即銷項稅額=銷售收入*10%-土地使用權(quán)費用/(1+10%)*10%。礦業(yè)權(quán)價款只能通過攤銷方式進(jìn)入資產(chǎn)的成本中，通過資產(chǎn)銷售產(chǎn)生銷項稅額。

（1）土地使用權(quán)市場法評估

根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，拍賣、招標(biāo)和協(xié)議方式均是法定的國有土地批租方式，各有其適宜的范圍。一般而言，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有企業(yè)改革中處置劃撥土地使用權(quán)以及工業(yè)等特殊用地，可以采用協(xié)議方式出讓；對于土地使用者和土地用途無特殊限制，以獲取最高土地出讓金為目標(biāo)的經(jīng)營性用地，應(yīng)采用拍賣或招標(biāo)、掛牌出讓方式；對于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件，土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)人可能有受讓意向的經(jīng)營性用地，應(yīng)采用招標(biāo)方式出讓。在評估中應(yīng)根據(jù)評估對象的土地性質(zhì)，選擇相對應(yīng)的土地處置方式下的價格，如，協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲取的土地使用權(quán)，擬采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式下的可比案例，拍賣獲取的土地使用權(quán)，宜采用拍賣方式下的可比案例。

這三種方式雖然不同，相同的是三種方式形成的價格都是土地一級市場的批租價格。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的第四條的規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式為：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）”（該11%的稅率在2018年5月1日開始調(diào)整為10%）。從該條款來看，土地價款應(yīng)該是含稅價。市場法采信招拍掛的價格經(jīng)過調(diào)整后的價格仍為含稅價。

（2）礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)市場法評估

按照現(xiàn)行國家有關(guān)規(guī)定，礦業(yè)權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議（申請）等四種方式。

A 通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等競爭方式出讓取得，且按照“出讓金額”形式繳納的“礦業(yè)權(quán)出讓收益”，由于政府部門并非納稅義務(wù)人，只能開具財政票據(jù)，一般納稅人企業(yè)無法按照增值稅一般抵扣方法進(jìn)行進(jìn)項稅的抵扣。目前，沒有見到涉及政府部門出讓礦業(yè)權(quán)增值稅抵扣的相關(guān)規(guī)定。因此，建議在評估實務(wù)中，在沒有明確的政策文件情況下，謹(jǐn)慎使用礦業(yè)權(quán)出讓案例作為市場比較法的交易實例。如果使用礦業(yè)權(quán)出讓案例作為交易實例，考慮在評估報告中做出詳細(xì)披露。

B 通過協(xié)議方式出讓取得，且按照“出讓金額”形式繳納的“礦業(yè)權(quán)出讓收益”，由于“礦業(yè)權(quán)出讓收益”是根據(jù)評估價值與市場基準(zhǔn)價熟高原則確定的，情況較為復(fù)雜。目前，部分地方礦產(chǎn)資源主管部門制定發(fā)布了市場基準(zhǔn)價，市場基準(zhǔn)價是否含稅并不清楚，制定者也基本沒有考慮到增值稅的因素，但從數(shù)據(jù)來源分析來看，多數(shù)是含增值稅的。因此，建議在評估實務(wù)中，如果使用礦業(yè)權(quán)出讓案例作為市場比較法的交易實例，而且該出讓案例出讓價是根據(jù)市場基準(zhǔn)價確定的，可以視同為該交易實例含稅，在評估中做出相應(yīng)處理與披露；如果該出讓案例出讓價是根據(jù)評估價值確定的，可以視同為該交易實例不含稅，在評估中做出相應(yīng)處理與披露。

C 按照“出讓收益率”形式繳納的“礦業(yè)權(quán)出讓收益”，分析初步認(rèn)為是含增值稅的。建議在評估實務(wù)中，可以視同為該交易實例含稅，在評估中做出相應(yīng)處理與披露。

通常在市場法評估礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)中，采取的是二級市場價格，即礦業(yè)權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格，這里的價格均為含稅價格。

問題7：采用收益法評估不動產(chǎn)、機器設(shè)備、無形資產(chǎn)（除土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)），收入或者收益所適用的增值稅稅率有何不同？

答：采用收益法對不動產(chǎn)進(jìn)行評估，通常采取凈租金折現(xiàn)的思路進(jìn)行評估；采用收益法對機器設(shè)備進(jìn)行評估，可以采用凈租金折現(xiàn)或者凈收益折現(xiàn)的思路進(jìn)行；對無形資產(chǎn)采用收益法評估，通常將使用無形資產(chǎn)帶來的額外收益折現(xiàn)的思路進(jìn)行，額外收益可以通過增量收益、節(jié)省許可費、收益分成或者超額收益等方式估算。在應(yīng)用收益法評估過程中，各項收入、成本費用均采用不含稅金額。

全面實行營改增之后，不同類別資產(chǎn)租賃收入、許可使用收入適用的增值稅率不同，在計算時應(yīng)當(dāng)正確選用。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的有關(guān)通知》（財稅[2018]32號），對于一般納稅人，如果采用一般計稅方法，設(shè)備等有形動產(chǎn)租賃收入適用的增值稅率為16%，不動產(chǎn)租賃收入適用的增值稅率為10%，讓渡無形資產(chǎn)使用權(quán)（或者無形資產(chǎn)許可），所獲得的許可使用費收入適用6%的增值稅稅率。

如果一般納稅人在經(jīng)營租賃收入中，對于2016年4月30前取得的不動產(chǎn)，選擇了簡易計稅方法，或者企業(yè)為小規(guī)模納稅人，應(yīng)當(dāng)采用相應(yīng)的計稅方式計算應(yīng)繳增值稅額，同時應(yīng)當(dāng)注意此時的租金為含稅租金。

問題8：企業(yè)價值評估，不同的評估方法如何考慮增值稅？

答：

（1）資產(chǎn)基礎(chǔ)法。對各項資產(chǎn)分別采取相應(yīng)的評估方法評估，累加得出資產(chǎn)價值，再減去負(fù)債得出企業(yè)價值。在這個過程中，對于各項資產(chǎn)負(fù)債，如果是一般納稅人，應(yīng)該采用的是不含稅價，如果是小規(guī)模納稅人，采用應(yīng)該是含稅價。主要單項資產(chǎn)評估如何考慮增值稅，參見上述相關(guān)問題。

（2）收益法。收益模型不同，增值稅的考慮有所差異。A.采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型時，如果是一般納稅人，假設(shè)其外購的貨物和服務(wù)均能夠取得增值稅專用發(fā)票，預(yù)測的收入、成本、費用等均為不含稅數(shù)據(jù)；資本性支出項目也應(yīng)該采用不含稅價。同時，稅金及附加科目應(yīng)當(dāng)充分考慮到增值稅的影響，即先計算應(yīng)繳納的增值稅，再城建稅及教育費附加。另外，還應(yīng)注意投資收益科目中是否有金融商品的轉(zhuǎn)讓收益。自2016年5月全面施行“營改增”后，按照《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），金融產(chǎn)品也納入到增值稅的征稅范圍。金融商品包括外匯、證券、期貨等。在金融商品轉(zhuǎn)讓活動中，將買賣差價作為銷售額，在一個會計期間內(nèi)，將盈虧進(jìn)行正負(fù)抵銷，然后將余額作為增值稅征收額。應(yīng)納增值稅額=銷售額×征收率（6%）。在現(xiàn)金流折現(xiàn)模型評估中應(yīng)關(guān)注投資收益科目，如果存在股票、債券等金融商品買賣產(chǎn)生的收入應(yīng)該計算增值稅；在實務(wù)中通常按照投資收益率來預(yù)測投資收益科目，投資收益率的計算亦是參考了企業(yè)歷史經(jīng)營期內(nèi)獲取的投資收益的情況或者同類金融商品的市場收益率狀況，這時也應(yīng)該計算增值稅，并將計算出來的增值稅額直接加到收入、成本、費用等項目計算出來的應(yīng)納增值稅稅額上，并以加總的結(jié)果作為計算稅金及附加的基礎(chǔ)。B采用股利折現(xiàn)模型時，股利目前未納入增值稅調(diào)整范圍，因此采用股利折現(xiàn)模型計算的評估結(jié)果均未考慮增值稅影響。

（3）市場法。由于股權(quán)投資類資產(chǎn)（不含上市公司股票）不屬于增值稅的調(diào)整范圍，因此采用交易案例比較法時，取得的可比價格應(yīng)該均未包括增值稅。采用交易案例比較法，選擇交易案例，被評估企業(yè)為一般納稅人時，盡可能選擇一般納稅人作為可比交易案例，被評估企業(yè)為小規(guī)模納稅人，盡可能選擇小規(guī)模納稅人作為可比交易案例。如果被評估企業(yè)為一般納稅人，選擇了小規(guī)模納稅人作為可比交易案例，進(jìn)行可比指標(biāo)比較過程中，應(yīng)把可比交易案例的收入等含稅的財務(wù)指標(biāo)折算為不含稅指標(biāo)后再進(jìn)行比較，確保比較口徑的一致性。采用上市公司比較法，取得的股價應(yīng)該是不含稅價，股票屬于金融商品，出售金融商品適用的稅率為6%，金融商品轉(zhuǎn)讓的增值稅稅基是“金融商品出現(xiàn)的正負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷售額”，征稅方式與其他應(yīng)稅資產(chǎn)和服務(wù)不同。在評估中，可以忽略這個影響，不考慮股價可能引起的增值稅稅負(fù)。其他處理與交易案例比較法一致。

問題9：企業(yè)價值評估中，外購軟件、專利資產(chǎn)、專有技術(shù)、商標(biāo)資產(chǎn)、著作權(quán)資產(chǎn)等無形資產(chǎn)評估，如何考慮增值稅？

答：如果被評估企業(yè)為一般納稅人，則無形資產(chǎn)的評估結(jié)果應(yīng)該為不含稅價格；如果被評估企業(yè)為小規(guī)模納稅人，則評估結(jié)果應(yīng)為含稅價格。

不同評估方法增值稅處理方式如下：

（1）市場法。通過詢價得出的結(jié)果通常為含稅價。通常情況下，我們可以假設(shè)無形資產(chǎn)出售方為一般納稅人，能夠開具增值稅專用發(fā)票，把詢價結(jié)果調(diào)整為不含稅價。但應(yīng)特別注意，目前，銷售軟件、專利資產(chǎn)等的企業(yè)多為小規(guī)模納稅人，小規(guī)模納稅人可以到稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票，但是對于購買方來說，能夠抵扣的稅額并不是16%，而是3%。如果評估過程中對于無形資產(chǎn)出售方的情況非常了解，可以在含稅價調(diào)整為不含稅過程中使用不同的稅率。

（2）收益法。未來收益測算的過程一般納稅人為不含稅價，小規(guī)模納稅人為含稅價。

（3）成本法。其增值稅的處理方式和收益法一致。

問題10：企業(yè)價值評估，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法時如何選擇增值稅稅率？

答：

（1）在資產(chǎn)評估通常遵循“所選取的價格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該在評估基準(zhǔn)日有效”的原則，資產(chǎn)涉及的稅率應(yīng)該是評估基準(zhǔn)日的稅率，而不是歷史稅率。

（2）固定資產(chǎn)。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件2：“營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定”，對提供建筑服務(wù)、銷售不動產(chǎn)、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的企業(yè)，區(qū)別銷售服務(wù)行為以及銷售標(biāo)的物的取得時間等，可以選擇簡易計稅方法；一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。

舊貨相關(guān)增值稅政策財稅：〔2009〕9號、國稅函〔2009〕90號和財稅〔2014〕57號文規(guī)定：納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得自行開具或者由稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。

（3）房屋建筑物、投資性房地產(chǎn)及存貨。對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：根據(jù)《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號），增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)區(qū)分評估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)項目的取得時間和取得方式，符合15號公告條件的不動產(chǎn)，可以按照不含稅價作為評估值；不符合15號公告條件的不動產(chǎn)，也就是在2016年之前取得的不動產(chǎn)，本著與賬面值匹配的原則，宜采用含稅價作為評估結(jié)果。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：應(yīng)先區(qū)分項目時間和計稅方法，開工日期在2016年4月30日前的老項目，可以選擇適用簡易計稅方法征收率為5%，一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。在這種情況下，評估結(jié)果應(yīng)為含稅價。開工日期在2016年4月30日之后的項目，目前適用稅率為10%。

參與本期解答專家：王生龍  鄧艷芳  中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司

                         劉興旺  北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司

                         王崇虎  中和資產(chǎn)評估有限公司

特此感謝！

2018年9月13日

北京資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會執(zhí)業(yè)問題解答（2018年第一期）

發(fā)布日期：2018年03月19日

轉(zhuǎn)載自：北京資產(chǎn)評估協(xié)會網(wǎng)站

特別提示

    針對近期執(zhí)業(yè)人員在評估實務(wù)中提出的評估方法選擇，評估程序?qū)嵤?，藝術(shù)品評估等具體技術(shù)操作處理上的問題，北京資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會組織業(yè)內(nèi)專家做了相應(yīng)解答，供大家在執(zhí)業(yè)中參考。

    本解答僅代表專家個人觀點，不能替代相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則以及資產(chǎn)評估師個人的職業(yè)判斷，資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)結(jié)合項目實際情況、自身職業(yè)判斷合理使用，不能直接照搬照抄。

一、關(guān)于評估方法選擇的有關(guān)問題

    問題1：法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則對評估方法選擇有何要求？

    答：《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》第二十六條規(guī)定，評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評估方法，除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評估方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析，形成評估結(jié)論，編制評估報告。

    根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》第十六條的要求，確定資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法。

    由此可見，法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則均要求資產(chǎn)評估專業(yè)人員在符合一定條件的情況下選擇兩種以上評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估（以下簡稱“兩種以上方法評估”的要求）。

問題2：為什么要選擇兩種以上方法進(jìn)行評估？

    答：資產(chǎn)評估三種基本方法本身沒有優(yōu)劣之分，主要區(qū)別在于不同的方法是從不同的角度對資產(chǎn)的價值進(jìn)行衡量。同時，三種方法都有自己的適用條件。資產(chǎn)評估專業(yè)人員對一項資產(chǎn)進(jìn)行評估時，需要結(jié)合評估業(yè)務(wù)的特點和實施條件，對三種基本方法的適用性進(jìn)行分析和判斷。一方面要考慮哪種途徑估算的資產(chǎn)價值更能滿足經(jīng)濟(jì)行為的需要，另一方面還要考慮是否具備某種評估方法的使用條件。

    在評估實踐中，客觀條件通常無法百分之百地滿足某種方法的使用需要，資產(chǎn)評估專業(yè)人員一般也難以保證某種方法得到的評估結(jié)論絕對精確。《國際評估準(zhǔn)則2017》指出，“為了得到一個指示性價值，尤其是缺少充分事實或可觀察輸入使得單一方法不能得出可信賴評估結(jié)論時，應(yīng)該考慮并可以使用多種途徑或方法”。因此，通過選擇兩種以上方法進(jìn)行評估，可以在一定程度上起到相互驗證的作用，從而更好地保證形成更加科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的評估結(jié)論。

問題3：是不是每一個項目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評估？

    答：無論是資產(chǎn)評估法，還是資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，都沒有直接要求所有項目一律采用兩種以上方法進(jìn)行評估。因為采用兩種以上方法進(jìn)行評估是必須具備一定的前提條件的。只有具備采用兩種以上方法進(jìn)行評估的客觀條件時，才有可能采用兩種以上方法進(jìn)行評估。

    關(guān)于采用兩種以上方法評估應(yīng)當(dāng)具備的前提條件，資產(chǎn)評估法是按照排除法進(jìn)行規(guī)定的，即“除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評估方法的外”。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則提 到的評估方法選擇原則，是“根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法”。

    評估方法的選擇需要資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估項目的具體情況進(jìn)行具體分析，是一種專業(yè)判斷。正因如此，法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則都沒有簡單要求所有項目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評估，而是要按照評估準(zhǔn)則規(guī)定的原則和方法進(jìn)行方法適用性分析。

    【例1】某公司擬收購一家計算機軟件開發(fā)企業(yè)，委托資產(chǎn)評估機構(gòu)對該企業(yè)的股東全部權(quán)益價值進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2017年3月31日。經(jīng)分析，資產(chǎn)評估師擬采用收益法和市場法進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估報告披露的方法選擇理由如下：“由于能夠收集到分析被評估對象歷史狀況、預(yù)測其未來收益及風(fēng)險所需的必要資料，具備采用收益法實施評估的操作條件，本次評估可以采用收益法。由于可以搜集到適量的、與被評估對象可比的上市公司，以及將其與評估對象對比分析所需要的相關(guān)資料，具備采用市場法進(jìn)行評估的操作條件，本次評估能夠采用市場法。由于被評估企業(yè)為輕資產(chǎn)企業(yè)，擁有大量的諸如客戶資源、人力資源、商譽等無形資產(chǎn)，而資產(chǎn)基礎(chǔ)法未能涵蓋上述無形資產(chǎn)的價值，本次評估不適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。故根據(jù)本次評估目的和評估對象的特點，以及評估方法的適用條件，選擇收益法和市場法進(jìn)行評估?！?/p>

    【例2】某公司擬收購一家游戲企業(yè)，資產(chǎn)評估機構(gòu)受托對該游戲企業(yè)股東全部權(quán)益價值進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2016年9月30日。經(jīng)分析，資產(chǎn)評估師擬采用收益法和市場法進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估報告披露的方法選擇理由如下：“評估對象作為一家主營游戲的輕資產(chǎn)公司，人力資源、銷售渠道、核心技術(shù)、競爭優(yōu)勢和品牌影響力等商譽類無形資產(chǎn)對企業(yè)價值影響較大，適合采用收益法評估。移動網(wǎng)絡(luò)游戲業(yè)近兩年并購市場較為活躍，2014 年初到 2016 年 9 月游戲收購案例較多，適合采用交易案例比較法評估。故本次評估選擇收益法、市場法進(jìn)行評估。”

    以上兩個項目都是在資產(chǎn)評估準(zhǔn)則修訂發(fā)布之前完成的。兩份資產(chǎn)評估報告均選擇了收益法和市場法進(jìn)行評估，并分別結(jié)合被評估企業(yè)的行業(yè)特點和資產(chǎn)情況分析了適用收益法和市場法的原因。特別是第一份資產(chǎn)評估報告，不僅分析了采用收益法和市場法進(jìn)行評估所具備的條件，也明確說明了不宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估的原因，同時強調(diào)方法的選擇是資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估目的和評估對象的特點，以及評估方法的適用條件進(jìn)行綜合分析判斷的結(jié)果，比較符合新的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)范。

問題4：哪些項目可以只采用一種方法進(jìn)行評估？

    答：資產(chǎn)評估準(zhǔn)則對評估方法的選擇原則提出了明確規(guī)定，只有在分析了三種基本方法的適用性，并得出其他兩種基本方法均不適用的情況下，才能采用一種方法進(jìn)行評估。評估實踐中，以下情形通常可以只用一種方法進(jìn)行評估：

    1. 在評估以出讓為目的公路收費權(quán)項目中，對擬出讓的公路收費權(quán)通常采用收益法一種方法進(jìn)行評估。

    2.在評估以凈資產(chǎn)出資為目的的項目中，對用作出資的整體性資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債通常采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法一種方法進(jìn)行評估。

    3.在評估以減值測試為目的的項目中，當(dāng)資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值高于公允價值減去處置費用的凈額時，對資產(chǎn)可回收價值可采用收益法一種方法進(jìn)行評估。

    4. 在單獨評估應(yīng)收賬款項目中，可通過核實賬面值并扣除預(yù)估風(fēng)險損失的方式進(jìn)行評估（以可能收回的數(shù)額確定評估值）。

5. 其他可以只用一種方法進(jìn)行評估的情形。

    問題5：是不是單項資產(chǎn)也必須選擇兩種以上方法進(jìn)行評估？

    答：在資產(chǎn)評估法出臺以前，資產(chǎn)評估準(zhǔn)則關(guān)于“兩種以上方法評估”的要求一般是針對持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)。2006年國務(wù)院國資委發(fā)布的《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》將該要求做了進(jìn)一步擴展：涉及企業(yè)價值的資產(chǎn)評估項目，以持續(xù)經(jīng)營為前提進(jìn)行評估時，原則上要求采用兩種以上方法進(jìn)行評估。2012版的企業(yè)價值評估準(zhǔn)則指出，以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)價值進(jìn)行評估時，資產(chǎn)基礎(chǔ)法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評估方法。因此，有的資產(chǎn)評估專業(yè)人員誤以為資產(chǎn)評估法出臺以后仍然只有企業(yè)價值評估才適用“兩種以上方法評估”的要求。其實不然，單項資產(chǎn)評估同樣適用該要求。

    單項資產(chǎn)評估可以區(qū)分為兩種不同情形。一是單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的單項資產(chǎn)評估，二是采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價值時涉及到的單項資產(chǎn)評估。

問題6：單項資產(chǎn)評估在選擇方法時都需要遵循哪些規(guī)則？

    答：在單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，單項資產(chǎn)即該類業(yè)務(wù)的評估對象。根據(jù)中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的各項具體執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，機器設(shè)備、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、森林資源資產(chǎn)、珠寶首飾等單項資產(chǎn)評估，在選擇評估方法時應(yīng)當(dāng)遵循以下規(guī)定：

準(zhǔn)則名稱

條款    內(nèi)容

資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機器設(shè)備

第十九條

執(zhí)行機器設(shè)備評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析成本法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。

第二十條

了解對具有獨立運營能力或者獨立獲利能力的機器設(shè)備組合進(jìn)行評估時，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為唯一使用的評估方法。

資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)

第十六條

執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等衍生方法的適用性，選擇評估方法。

資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)

第二十一條

確定無形資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評估方法。

知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估指南

第二十三條

確定知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評估方法。

文化企業(yè)無形資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見

第三十一條

資產(chǎn)評估師執(zhí)行文化企業(yè)無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評估方法。

專利資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見

第二十六條

確定專利資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行專利資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評估方法。

著作權(quán)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見

第二十二條

確定著作權(quán)資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行著作權(quán)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評估方法。

商標(biāo)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見

第二十三條

確定商標(biāo)資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法及其衍生方法的適用性，選擇評估方法。

資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——森林資源資產(chǎn)

第十七條

執(zhí)行森林資源資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、評估目的、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。

資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——珠寶首飾

第十八條

執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、成本法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。

第二十一條

明確珠寶首飾較少采用收益法進(jìn)行評估。收益法通常只適用于租賃、展覽等持續(xù)經(jīng)營活動中，具有獨立獲利能力或者獲利能力可以量化的珠寶首飾的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

問題7：企業(yè)價值所涉及的單項資產(chǎn)評估中應(yīng)考慮哪些因素？

    答：在企業(yè)價值評估項目中，如果采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估，也涉及到對評估范圍內(nèi)的各項單項資產(chǎn)進(jìn)行評估。但是，這里的單項資產(chǎn)評估有別于前述單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)里的單項資產(chǎn)。由于評估方法是對評估對象價值進(jìn)行評定估算的技術(shù)手段，所以，法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則關(guān)于“兩種以上方法評估”的要求也應(yīng)當(dāng)理解是針對評估對象而言的。在企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)里，評估對象是股東（全部或者部分）權(quán)益或企業(yè)整體價值，而不是各單項資產(chǎn)，所以相對于評估結(jié)論而言，兩者的重要性水平是不同的。再加上單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)里的單項資產(chǎn)和企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)里的單項資產(chǎn)在價值影響因素、對評估對象貢獻(xiàn)方式和貢獻(xiàn)程度等諸多方面也存在差異，所以兩者在評估方法的選擇上也應(yīng)有所區(qū)別。

    《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》要求資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）三種基本方法的適用性，選擇評估方法，是針對該項評估業(yè)務(wù)對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為所指向的企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值和股東部分權(quán)益價值提出的。至于企業(yè)價值評估中涉及的單項資產(chǎn)，該準(zhǔn)則明確指出，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價值評估，各項資產(chǎn)的價值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評估方法得出，所選評估方法可能有別于其作為單項資產(chǎn)評估對象時的具體評估方法，應(yīng)當(dāng)考慮其對企業(yè)價值的貢獻(xiàn)。準(zhǔn)則并沒有強調(diào)各項資產(chǎn)也必須用兩種以上基本方法進(jìn)行評估，而是強調(diào)了具體方法的適當(dāng)性。這種區(qū)別對待的原則也同樣體現(xiàn)在各類資產(chǎn)的評估準(zhǔn)則中。如《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》，專門用一章的篇幅介紹了企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估的相關(guān)要求，突出了單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估的差異。

    因此，我們可以理解評估準(zhǔn)則并沒有明確規(guī)定企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)中的各項資產(chǎn)評估也必須分析三種基本方法的適用性，并采用兩種以上方法進(jìn)行評估，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)各項資產(chǎn)的具體情況，選用適當(dāng)?shù)木唧w方法進(jìn)行評估。評估實踐中，在不考慮特定業(yè)務(wù)的特殊規(guī)定時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員通常采用最適宜的一種方法對企業(yè)價值評估范圍里的各項資產(chǎn)進(jìn)行評估。

問題8：如何考慮單項資產(chǎn)評估方法選擇中的特殊因素？

    答：單項資產(chǎn)評估方法的選擇，還需要考慮特定業(yè)務(wù)類型的不同要求，如以財務(wù)報告為目的的特殊需求、國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的特別規(guī)定等。在已發(fā)布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中，涉及到不同要求的有：

準(zhǔn)則名稱

條款  內(nèi)容

以財務(wù)報告為目的的評估指南

第二十一條

執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，參照會計準(zhǔn)則關(guān)于評估對象和計量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評估方法。

第二十三條

選擇評估方法時應(yīng)當(dāng)與前期采用的評估方法保持一致。如果前期采用評估方法所依據(jù)的市場數(shù)據(jù)因發(fā)生重大變化而不再適用，或者通過采用與前期不同的評估方法使得評估結(jié)論更具代表性、更能反映評估對象的公允價值或者特定價值，可以變更評估方法。

第三十一條

對于不存在相同或者相似資產(chǎn)活躍市場的，或者不能可靠地以收益法進(jìn)行評估的資產(chǎn)，可以采用成本法進(jìn)行評估。但資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)獲取企業(yè)的承諾，并在資產(chǎn)評估報告中披露，其評估結(jié)論僅在相關(guān)資產(chǎn)的價值可以通過資產(chǎn)未來運營得以全額回收的前提下成立。

投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見

第十二條

執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，參照會計準(zhǔn)則關(guān)于評估對象和計量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評估方法。

第二十一條

采用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托人同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒資產(chǎn)評估報告使用人關(guān)注公允價值資產(chǎn)評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別。

企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南

第十九條

資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法及其理由。未采用兩種以上評估方法進(jìn)行評估，資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)披露其他基本評估方法不適用的原因或者所受的操作限制。

金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南

第十九條

資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法及其理由。未采用兩種以上評估方法進(jìn)行評估，資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)披露其他基本評估方法不適用的原因或者所受的操作限制。

問題9：兩種方法是否包括衍生方法？

    答：根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，評估方法可以劃分為基本方法及其衍生方法。其中，基本方法包括市場法、收益法和成本法（企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)中又稱“資產(chǎn)基礎(chǔ)法”）三種。關(guān)于衍生方法，資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則未列示其具體構(gòu)成，在各項具體執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中，只有《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》指出不動產(chǎn)的衍生方法包括假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。另外，部分執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則還提到了各種具體方法。如《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》指出，收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法?！兑载攧?wù)報告為目的的評估指南》指出，采用收益法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估，可以根據(jù)評估對象的特點及應(yīng)用條件，采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法等具體評估方法。

    《國際評估準(zhǔn)則2017》指出，三種基本的評估途徑是市場途徑、收益途徑和成本途徑，每種評估途徑都包含不同的具體評估方法的應(yīng)用。遵循國際評估準(zhǔn)則也可能會需要評估師使用到國際評估準(zhǔn)則未定義或提到的評估方法，如期權(quán)定價法、蒙特卡洛模擬法和預(yù)期收益概率權(quán)重法。

    由此可見，目前評估行業(yè)內(nèi)關(guān)于評估衍生方法還未形成明確的定義和相對完整的構(gòu)成說明。不過這并不影響我們對“兩種以上方法評估”要求的理解。因為資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則明確指出，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法，所以兩種方法是不包括衍生方法的。如果某評估項目同時采用上市公司比較法和交易案例比較法進(jìn)行評估，因為這兩種方法都屬于企業(yè)價值評估中市場法的具體方法，所以只能算是采用了一種基本方法。

問題10：被評估單位評估基準(zhǔn)日前持續(xù)虧損，在持續(xù)經(jīng)營前提下，收益法評估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果，采用收益法結(jié)果作為評估結(jié)論是否合理？

    答：首先，被評估單位持續(xù)虧損，評估師需要關(guān)注企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力，以及現(xiàn)有業(yè)務(wù)的競爭能力和可持續(xù)性。如果企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)競爭力不足，持續(xù)虧損，收益法適用條件并不滿足，應(yīng)當(dāng)對收益法進(jìn)行必要的適用性分析，恰當(dāng)選擇其他評估方法進(jìn)行評估；其次，如果企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)處于發(fā)展前期，屬于暫時虧損，則可以在持續(xù)經(jīng)營前提下，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對其價值進(jìn)行評估。

    在采用兩種方法對企業(yè)價值進(jìn)行評估時，如果出現(xiàn)收益法評估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果的情況，如何合理選擇最終評估結(jié)果？這種情況的出現(xiàn)說明在現(xiàn)有宏觀經(jīng)濟(jì)因素和行業(yè)市場條件下，按照企業(yè)目前的經(jīng)營能力，未來收益尚不足以彌補基準(zhǔn)日的投入資本成本，不符合一般商業(yè)邏輯。這時可以選擇的判斷思路是：首先，核實資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估過程中，各項資產(chǎn)的評估值是否反映了其公允價值，資產(chǎn)是否存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的情形，比如一個酒店，地處極優(yōu)的位置，但是其土地利用未達(dá)最優(yōu)，賓館整體設(shè)計較為過時，收益不佳，這時候就可能存在功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值的問題；其次，核實收益法評估過程中的假設(shè)條件是否合理，比如某酒店開業(yè)不久，尚未達(dá)到正常的經(jīng)營水平，這時如果按照其實際的入住率、各項費用水平對未來收益進(jìn)行預(yù)測，可能造成價值低估；第三、如果資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法應(yīng)用合理，并且仍然出現(xiàn)收益法結(jié)果低于收益法結(jié)果的情況，從理性的選擇角度出發(fā)，公司應(yīng)當(dāng)變賣各項資產(chǎn)、終止經(jīng)營，也就是應(yīng)當(dāng)選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果作為最終評估結(jié)果。

問題11：《以財務(wù)報告為目的的評估指南》 第三十條 “采用成本法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，考慮評估對象的實體性貶值、功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值?！蹦敲闯杀痉懿荒苡糜谫Y產(chǎn)減值測試的評估？

    答：按照相關(guān)企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)一項資產(chǎn)的可回收金額低于其賬面值時，表明該項資產(chǎn)存在減值。資產(chǎn)的可收回金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。從準(zhǔn)則定義來看，對資產(chǎn)或者資產(chǎn)組進(jìn)行減值測試時，通常應(yīng)用的方法為市場法和收益法（現(xiàn)金流折現(xiàn)法）。

    在評估實踐中，當(dāng)一項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組，由于其專用性等特征，缺乏交易案例，無法采用市場法進(jìn)行評估其變賣價值，同時由于外部環(huán)境因素導(dǎo)致其利用率、未來收益也無法合理確定（比如行業(yè)技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致生產(chǎn)性停產(chǎn)），這時無法應(yīng)用市場法和收益法對其可回收金額進(jìn)行估算。評估人員唯一可以選擇的就是從資產(chǎn)購建的角度，采用成本法對其重置成本進(jìn)行評估，然后模擬市場交易，按照同類資產(chǎn)交易變現(xiàn)可能存在的變現(xiàn)/成本率，推算其賣出價格，扣除處置費用，最終取得其可回收金額。評估人員在采用成本法進(jìn)行評估時，需要充分考慮該資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。

問題12：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)評估，在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定股權(quán)價值時，如果對企業(yè)持有的未開發(fā)土地采用市場法評估，該項存貨是否需要考慮增值稅扣除？

    答：采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對房地產(chǎn)企業(yè)的存貨價值進(jìn)行評估時，不同于對房地產(chǎn)單項資產(chǎn)價值進(jìn)行評估，前者需要考慮作為存貨資產(chǎn)對企業(yè)凈利潤的貢獻(xiàn)，也就是說在對存貨資產(chǎn)公允價值評估的基礎(chǔ)上，模擬存貨為所有者創(chuàng)造收益的過程，扣除應(yīng)當(dāng)繳納的各項稅費，最終形成的凈收益才能作為其評估值。因此在對一項房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的存貨評估時，應(yīng)當(dāng)模擬該項存貨轉(zhuǎn)讓，同時模擬考慮相應(yīng)的銷售費用、流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅費用等，最終得出其評估值。

二、藝術(shù)品評估中遇到的實務(wù)問題

    問題13：在藝術(shù)品評估中，不同評估目的與價值類型的關(guān)系如何確定？

    答：藝術(shù)品種類繁多、材料多樣，有多種混合的藝術(shù)表現(xiàn)形式，且藝術(shù)品本身的工藝復(fù)雜，特別是將時間因素納入分類來考慮時，顯得更加復(fù)雜，導(dǎo)致不同藝術(shù)品的價值表現(xiàn)復(fù)雜且多元，各有側(cè)重。執(zhí)行藝術(shù)品評估業(yè)務(wù)時，主要是評估其經(jīng)濟(jì)價值。而經(jīng)濟(jì)價值又在不同評估目的下表現(xiàn)出不同的價值類型。因此，執(zhí)行藝術(shù)品評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)充分考慮評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素來確定價值類型。

    1.以藝術(shù)品保險為評估目的，一般采用市場價值確定其理賠和投保價值為保險委托提供參考；

    2.以司法鑒證為評估目的，一般采用市場價值來確定涉案標(biāo)的物價值為司法審判提供參考；

    3.以企業(yè)整體股權(quán)價值轉(zhuǎn)讓為評估目的，一般采用市場價值以確定其價值；

    4.以財務(wù)報告為評估目的，一般采用可回收價值確定其公允價值；

    5.以藝術(shù)品收藏、投資為評估目的，一般采用市場價值或投資價值為投資者參與投資提供參考價值；

    6.以藝術(shù)品抵、質(zhì)押為評估目的，可以采用市場價值、強制清算價值、重置價值等為確定貸款的金額提供參考；

    7.以藝術(shù)品稅收為評估目的，一般采用市場價值或重置價值為確定起征點提供參考；

    8.以藝術(shù)品清算為評估目的，一般采用有序清算價值、強制清算價格或兩者均有為快速變現(xiàn)提供價值參考。

    除以上評估目的的需求外，遺囑驗證、遺產(chǎn)劃分、確定拍賣品的拍賣底價、確定典當(dāng)品的典當(dāng)金額、確定捐贈物的計量價值、對收藏品提出購買建議等都有可能需要評估服務(wù)，評估師要理解不同市場需求下，對評估對象的價值影響。

問題14：不同年代的藝術(shù)品，應(yīng)如何恰當(dāng)選擇評估方法？

    答：由于藝術(shù)品本身的特殊性或特殊用途，一般采用市場法進(jìn)行評估。

    1.對于現(xiàn)代藝術(shù)作品且創(chuàng)作者仍健在的，可采取直接向創(chuàng)作者本人或經(jīng)紀(jì)人詢價的方式，獲取價格信息。

    2.對于古代或近、現(xiàn)代已故藝術(shù)家的作品，可以借鑒拍賣市場比較常見的類似作品，采用市場比較法進(jìn)行評估，選取知名的大型拍賣會近期成交的，與該藝術(shù)家或藝術(shù)品類似相近的拍品，作為比準(zhǔn)案例，并分析影響該藝術(shù)品價值因素，對案例進(jìn)行修正，最后確定價值。

    3.對于古代或現(xiàn)代藝術(shù)品中藝術(shù)家的代表作品，且藝術(shù)價值、文化價值、歷史價值等造詣很高，市場很少有交易的精品或孤品，可采用聘請知名專家認(rèn)定的方式，綜合專家意見，確定價值。

    4.對于可批量化生產(chǎn)的現(xiàn)代藝術(shù)品或工藝品，可以類似產(chǎn)成品或庫存商品的評估方法，確定價值。

    問題15：藝術(shù)品評估時應(yīng)選擇哪種報告類型?怎樣規(guī)避風(fēng)險?

    答：目前所頒布的評估準(zhǔn)則與相關(guān)規(guī)范，均未對于藝術(shù)品評估方式和約束條件做出成文的規(guī)定。因此，需要評估人員在遵照《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德》的基礎(chǔ)上，結(jié)合《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告》準(zhǔn)則為參照，摸索和探討一個相對合理可行的報告形式及內(nèi)容，建議藝術(shù)品評估一般采用評估咨詢報告的形式，對評估結(jié)論予以披露，以規(guī)避一定的風(fēng)險。

  由于在估價中，鑒定因素起到至關(guān)重要的作用，評估師對于外聘專家出具的鑒定結(jié)論依賴程度較高，這和其他資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)有較大區(qū)別，因此建議除保留評估報告中的一些基本要素、評估假設(shè)、免責(zé)條款外，增加必要的法律責(zé)任條款等內(nèi)容，對評估人員予以保護(hù)。

問題16：對書畫作品，應(yīng)如何進(jìn)行價值評估？

    答：影響書畫價格的因素：1.書畫本身的藝術(shù)價值；2.書畫時代；3.書畫是否珍??；4.書畫的大小和品相及好壞；5.書畫是否有名人上款和題跋；6.書畫家能否得到收藏者共鳴和認(rèn)可；7.書畫所處的社會狀態(tài)、競技狀態(tài)。

    書畫評估應(yīng)注意的問題：書畫作品評估是很專業(yè)、很復(fù)雜、很嚴(yán)肅的事情；關(guān)注書畫作品“含權(quán)量”問題，即歷史價值；書畫的區(qū)域性；書畫作品價格會受市場環(huán)境跌宕起伏的影響。

    書畫作品的評估程序：首先需咨詢專家，確定真?zhèn)?、作者名氣及主要作品種類，是否屬于該作者的精品；其次向?qū)＜以儍r；再次進(jìn)行市場調(diào)查，了解該作者的作品單價行情；第四進(jìn)行差價調(diào)整。差價包括地區(qū)、破損差價、無痕差價等；第五對評估估對象進(jìn)行評定估算。

    需要強調(diào)的是，書畫作品評估的關(guān)鍵是真?zhèn)?。而古書畫作品則有可能是文物，因此，應(yīng)注意相關(guān)的法律規(guī)定。書畫作品評估必須有專家配合。

三、其他執(zhí)業(yè)問題

    問題17：一個企業(yè)的股權(quán)價值評估，被評估單位發(fā)行了一只永續(xù)債并在財務(wù)報表所有者權(quán)益項下列示，在對該公司所有者權(quán)益價值進(jìn)行評估時，評估結(jié)果是否需要將永續(xù)債從評估值中扣除？

    答：所謂永續(xù)債券（perpetual bond），是指沒有明確的到期日，或者說期限非常長的債券。投資者不能在一個確定的時間點回收本金，但可以定期獲取利息。不過，在永續(xù)債的每個付息日，發(fā)行人是可自行選擇將當(dāng)期利息以及已經(jīng)遞延的所有利息，推遲至下一個付息日支付，且不受到任何遞延支付利息次數(shù)的限制。絕大部分的永續(xù)債券附加了贖回條款，首次贖回期一般在發(fā)行5年之后。永續(xù)債屬于混合型證券，是一種兼具債權(quán)和股權(quán)屬性的融資工具。

    根據(jù)《金融負(fù)債與權(quán)益工具的區(qū)分及相關(guān)會計處理規(guī)定》（財會[2014]13號），企業(yè)發(fā)行各種金融工具，應(yīng)當(dāng)按照該金融工具的合同條款及所反映的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)而非僅以法律形式，運用金融負(fù)債和權(quán)益工具區(qū)分的原則，正確地確定該金融工具或其組成部分的會計分類，不得依據(jù)監(jiān)管規(guī)定或工具名稱進(jìn)行會計處理。其中分類為權(quán)益工具的金融工具，在存續(xù)期間分派股利（含分類為權(quán)益工具的工具所產(chǎn)生的利息，下同）的，作為利潤分配處理。

    當(dāng)評估對象為所有普通股的股權(quán)價值時，應(yīng)當(dāng)在所有者權(quán)益價值評估結(jié)果的基礎(chǔ)上，扣除優(yōu)先股、永續(xù)債等金融工具的公允價值，最終得出普通股股權(quán)價值的評估值。

問題18：運用收益法對企業(yè)價值評估時，收益法折現(xiàn)率模型中的資本結(jié)構(gòu)（D/E)是利用目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)測算還是企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)測算？

    答：應(yīng)具體問題具體分析，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，或有明確的投融資計劃，或評估涉及業(yè)績承諾時，可以利用企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)；當(dāng)企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定，資本結(jié)構(gòu)屬于激烈波動時期，同時也沒有明確的投融資計劃，建議采用目標(biāo)資本測算；如果企業(yè)當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)與目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)差異過大，可以有一個逐漸過渡的時期，使預(yù)測期末企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)逐漸趨向于目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)可以選擇同行業(yè)內(nèi)經(jīng)營相對穩(wěn)定的上司公司的平均資本結(jié)構(gòu)作為目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。

問題19：在同一時點為滿足兩個或以上的經(jīng)濟(jì)行為的需要，對同一評估對象進(jìn)行評估，且可以采用相同的價值類型時，是否允許同一個報告出現(xiàn)兩個或以上的評估目的？

    答：根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評估報告》第十六條“資產(chǎn)評估報告載明的評估目的應(yīng)當(dāng)唯一”的規(guī)定，不允許同一個報告出現(xiàn)兩個或以上的評估目的。

    問題20：被評估單位用于出租的投資性房地產(chǎn)，其賬面成本不含占用土地的價值，評估中應(yīng)如何處理？

    答：根據(jù)評估《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》第二十三條第二款，采用成本法評估不動產(chǎn)，估算重置成本時，應(yīng)當(dāng)了解：（2）不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)偅苊庵貜?fù)計算或者漏算；

    考慮到該評估對象歷史成本核算中存在房地分離的情況，容易出現(xiàn)重復(fù)評估的可能。評估人員針對上述情況，考慮到該項資產(chǎn)主要用于出租，以獲取租金收益為目的的資產(chǎn)，市場租金通常為包含了與該項資產(chǎn)相關(guān)的房屋建筑物和占有土地資產(chǎn)的整體收益，而企業(yè)賬面成本構(gòu)成不包含土地，故針對該項投資性房地產(chǎn)評估，有三個處理方式：

    （1）該處評估值僅對應(yīng)為房屋建筑物的評估價值。對應(yīng)根據(jù)租金測算得到的房地一體的市場價值，應(yīng)扣減對應(yīng)土地的市場價值，從而得出與賬面成本匹配的投資性房屋建筑物的市場價值；

    （2）從房地一體租金出發(fā)，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋刈赓U的租金情況，直接扣減土地相關(guān)的收益，然后折現(xiàn)計算房屋建筑對應(yīng)的價值。

    （3）對投資性房地產(chǎn)科目評估時，按照房地一體評估，同時，在土地評估中，針對投資性房地產(chǎn)占用的宗地，利用投資性房地產(chǎn)出租的建筑面積與總建筑面積，結(jié)合土地總面積和容積率等情況，合理確定投資性房地產(chǎn)對應(yīng)的土地面積，然后在對該宗地土地的評估中，應(yīng)該扣減在投資性房地產(chǎn)占用的土地面積后，確定拆分后的土地價值。

    本期參與解答專家：   阮詠華  北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

                          劉興旺  北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司

                          陶  弢  中通誠資產(chǎn)評估有限公司