一、商品房

1.商品房，是指按照法律、法規(guī)及有關規(guī)定，經(jīng)政府有關部門批準，由具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)的，建成后可以在市場上自由交易（按市場價出售、出租），不受政府政策限制的各類商品房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物等。

2.商品房還包括新建商品房、二手房（存量房），其價格取決于土地使用權取得費、住宅開發(fā)成本、住宅開發(fā)期間費用、利潤、稅金、代收費用以及地理位置、樓層、朝向、質(zhì)量、材料差價等。

二、內(nèi)銷商品房和外銷商品房

按照銷售對象的不同，商品房可以分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。

1.內(nèi)銷商品房，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了《商品房預（銷）售許可證》的房屋，通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地使用權出讓的形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括我國香港、澳門和臺灣地區(qū)）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

2.外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過土地批租的形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。

三、商品房銷售價格備案

商品房銷售價格備案，是指開發(fā)商在首次開盤定價時，必須在規(guī)定的時間內(nèi)提前到當?shù)貎r格管理部門備案，然后才可以向房地產(chǎn)行政管理部門申請《商品房預（銷）售許可證》。本質(zhì)上就是提前將房屋的銷售價格向價格管理部門備案。

四、商品房預售、現(xiàn)售

商品房銷售包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。

1.商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

商品房預售也稱房屋預售、樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給購房者，并與購房者約定由購房者先交付定金或預付款，在房屋建成后的一定時期內(nèi)擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。也即，商品房預售的實質(zhì)是房屋的期貨買賣，購房者所購得的只是房屋的一張期貨合約。

2.商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房銷售給買受人，并由買受人支付房屋價款的行為。

現(xiàn)房，是指購房者在購買時具備即買即可入住特點的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)權證的商品房，消費者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之后，立即就可以辦理入住并取得不動產(chǎn)權證。因此，購買者在購買現(xiàn)房時所要查看的是不動產(chǎn)權證。

五、商品房銷售的“五證”

商品房銷售的“五證”分別是：《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預（銷）售許可證》。

1.國土資源行政管理部門頒發(fā)的《國有土地使用證》是單位或者個人合法使用土地的法律憑證。

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》是建設單位合法用地、建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，沒有這兩證，所建房屋就屬于違章建筑，是不能取得不動產(chǎn)權屬證書的。

3.建設行政主管部門頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》是建設單位進行工程施工的法律憑證，沒有施工許可證的建設項目也屬于違章建筑，不受法律保護。

4.房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《商品房預（銷）售許可證》是“五證”中最后一個頒發(fā)的，是開發(fā)商合法預售或者銷售商品房的法律憑證。

最后，只有“五證”齊全，購房者的權益才有保障。

六、商品房買賣合同

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。根據(jù)合同標的的不同，“尚未建成的房屋”要簽署商品房預售合同，“已竣工的房屋”要簽署商品房現(xiàn)售合同。

七、商品房買賣認購書

商品房買賣認購書，是指購房者與開發(fā)商在簽訂正式的商品房買賣合同之前所簽訂的書面協(xié)議，本質(zhì)是商品房買賣合同的預約合同。

八、認房認貸

認房認貸，是指以前有過房貸或者買過房，即便房子賣掉了或者貸款已經(jīng)還清，再次買房就算第二套房。

九、借名買房

借名買房，又稱為頂名買房、隱名買房，是指實際出資想要購買房屋的人（實際購房人）由于各種原因不能用自己的名義買房，只能借用他人（名義買房人）的名義來購買房屋，將房屋登記在名義購房人名下，并約定由實際出資購買房屋的人對房屋進行占有使用。

十、商品房銷售的“兩書”

商品房銷售的“兩書”，是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，開發(fā)商在商品房交付使用時向購房者提供的質(zhì)量保證以及使用說明的法律文件。

十一、商品房申請登記的形式

商品房申請登記的形式包括單方申請和雙方共同申請。

1.單方申請，是指可以只由一方當事人單獨向登記機關申請登記。

具體情形如下：

（1）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；

（2）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利的；

（3）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利的；

（4）權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；

（5）不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的；

（6）申請更正登記或者異議登記的；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。

2.共同申請，是指必須由雙方當事人共同向登記機關申請才可以辦理的登記。

具體情形如下：

（1）因買賣行為產(chǎn)生的變更登記（“過戶登記”）；

（2）因抵押而需要辦理的抵押登記。

十二、經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

經(jīng)濟適用房主要有三種，具體如下：

1.由政府提供專項用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設的經(jīng)濟適用住房；

2.將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項目調(diào)整為經(jīng)濟適用住房；

3.單位以自建和聯(lián)建方式建設的，出售給本單位職工的經(jīng)濟適用住房，即單位集資合作建房。

十三、農(nóng)村房屋買賣中的“地隨房走”原則

關于農(nóng)村房屋買賣，如果雙方當事人就房屋買賣達成合意，簽訂了房屋買賣合同，則在房屋所有權轉移的同時，與該房屋相對應的宅基地使用權也隨之轉移給買房，即農(nóng)村房屋買賣中的“地隨房走”原則。

農(nóng)村實行“一戶一宅”原則，農(nóng)村房屋買賣，僅限于把房屋出賣給同一個集體經(jīng)濟組織的其他成員，且該成員沒有宅基地或已有的宅基地不符合國家標準。

十四、出租人的瑕疵擔保責任

出租人的瑕疵擔保責任，是指出租人必須保證在租賃期間內(nèi)承租人能夠正常使用租賃房屋，如果合同中承租人對房屋有特殊要求，出租人還需要滿足該特殊要求。

十五、承租人的優(yōu)先購買權

房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。

承租人的優(yōu)先購買權是一種選擇權，承租人既可以選擇購買，也可以選擇放棄。但是，如果承租人表示放棄優(yōu)先購買權的，事后不能再次主張。

十六、公共租賃住房

公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。

十七、廉租住房

廉租房，是指政府干預下供特定收入群體租賃消費的具有保障性質(zhì)的住房。由于我國農(nóng)村住房采用宅基地分配制度，沒有納入住房保障系統(tǒng)范圍內(nèi)，因此，廉租住房就是指城鎮(zhèn)廉租住房，是由政府和單位在住房領域發(fā)揮社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。

十八、廉租住房保障方式

廉租住房保障方式主要包括貨幣補貼和實物配租等。

1.貨幣補貼，是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補貼，由其自行到房屋租賃市場上承租住房。

    2.實物配租，是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標準收取租金。