在中國的房地產(chǎn)公司中，華夏幸福一直有著不同的風(fēng)格，其他公司基本上都是以城市居民為目標(biāo)客戶，走的是TO C的路線，而華夏幸福走的卻是TO G、TO B、TO C相融合的方向，并不斷在調(diào)整三者之間的關(guān)系。2019年的華夏幸福，又明顯加大了TO G和TO B的權(quán)重，也許幾年之后，我們將看到一個全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，或者那時候我們已經(jīng)不能再用地產(chǎn)商來形容這家企業(yè)了。

一、曾經(jīng)的地產(chǎn)股龍頭，獨(dú)一無二的產(chǎn)業(yè)新城模式

現(xiàn)在投資地產(chǎn)股的人，大部分都是被2017年內(nèi)房股的暴漲所吸引的，其實(shí)在2017年之前很多地產(chǎn)股都經(jīng)歷了一個長期平淡的時間，從2010年開盤到2016年收盤，7年時間里，萬科、融創(chuàng)中國、碧桂園等表現(xiàn)較好的個股也就是漲了一倍左右，年化剛剛超過10%，那時候的地產(chǎn)股龍頭就是華夏幸福，7年時間漲了13倍之多，年化達(dá)到了45%！

這種絕對的優(yōu)勢，源于華夏幸福獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)新城模式。如企業(yè)財(cái)報(bào)所說，“公司是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，秉持“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城

鄉(xiāng)一體”的系統(tǒng)化發(fā)展理念，通過創(chuàng)新升級“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏”的開發(fā)性PPP模式，探索并實(shí)現(xiàn)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展和民生保障，有效提升區(qū)域發(fā)展的綜合價值”。

從這段公司介紹里，全是“產(chǎn)”和“城”。華夏幸福與其他房企最大的區(qū)別，在于“房”只是華夏幸?！爱a(chǎn)城融合”的體系中的要素之一，“以產(chǎn)興城”之后，居住需求只是一個必然結(jié)果而已。

“華夏幸福為委托區(qū)域提供區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的全流程綜合性整體解決方案：以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為一個核心，提供涵蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)、土地整理服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā) 展服務(wù)、城市運(yùn)營維護(hù)服務(wù)的六大服務(wù)，補(bǔ)齊中國縣域發(fā)展中存在的資金、人才、產(chǎn) 業(yè)、機(jī)制四大短板，提升城市魅力、吸引力、承載力和競爭力。”

這才是華夏幸福的經(jīng)營核心所在，相對當(dāng)下商業(yè)、文旅地產(chǎn)模式，產(chǎn)業(yè)新城對地方政府的貢獻(xiàn)明顯更大，這是一個不但可以創(chuàng)造大量就業(yè)，而且可以長期增加地方收入的聚寶盆，對資源有限的縣域經(jīng)濟(jì)體系來說，是雪中送炭，自然會得到各地政府的歡迎與支持。

二、調(diào)控期逆市增長，瓶頸期脫胎換骨

2010年到2014年那段時間，正是史上最嚴(yán)格的宏觀調(diào)控階段，限購、限貸政策覆蓋了全中國的絕大多數(shù)地區(qū)。導(dǎo)致商品房銷售持續(xù)低迷，2014年的銷售額只有7.63萬億，比2013年整整低了5000億。要知道自1998年商品房全面推廣發(fā)展以來，只有兩次是銷售額下降的，一次是2014年，另一次就是2008年。

可以說2010年到2014年之間的這段時間，是大部分地產(chǎn)公司最難熬的一段日子。2015年開始，政策得以逐步放松，由于國土遼闊，一直到2016年全國才迎來了全面的地產(chǎn)盛世。

其他公司唉聲嘆氣之際，華夏幸福高歌猛進(jìn)之時。原因就在于華夏幸福的“產(chǎn)業(yè)新城模式”，并不主攻城市核心區(qū)，轉(zhuǎn)以環(huán)京區(qū)域?yàn)楦鶕?jù)地。一方面協(xié)助地方政府積極建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，另一方面有效對接北京的外延產(chǎn)業(yè)，引入大量企業(yè)入駐園區(qū)。全新的規(guī)劃和建設(shè)，又有了充分的人氣，住宅需求自然也就順理成章了。

當(dāng)然“產(chǎn)業(yè)新城”也不是十全十美的，最大的問題在于現(xiàn)金流，賬面的錢再多也得變成現(xiàn)金才能維持企業(yè)的快速發(fā)展，這個道理大家都懂，但回款問題受到太多方面的影響，加上產(chǎn)業(yè)新城又是一個需要不斷投入資金的模式，現(xiàn)金流問題一直都是市場對華夏幸福比較擔(dān)心的地方。事物的發(fā)展都是螺旋式上升的，任何一家企業(yè)都會遇到瓶頸期，在6年增長了6倍之后，從資金壓力和運(yùn)營效率上華夏幸福都面臨著新的挑戰(zhàn)。面對瓶頸期，各家企業(yè)的應(yīng)對方式是差異很大的。有的放任自流，等問題出來再一個個解決，這樣的企業(yè)平時看似很好，但經(jīng)常會一夜之間天翻地覆，出了問題就是大問題。也有的企業(yè)斷臂求生，舍棄一些業(yè)務(wù)和收益，換得主營業(yè)務(wù)的穩(wěn)定與持續(xù)，但這種刮骨療毒往往會大傷元?dú)?，短時間內(nèi)再也無力逐鹿江湖了。

華夏幸福走的是另外一條路線，一方面引進(jìn)了二股東中國平安，其帶來了180億資金入股，并提供了數(shù)百億的借款。依托平安雄厚的資金實(shí)力和優(yōu)秀的品牌信用，在一年多的時間里華夏幸福便極大地緩解了資金壓力，到2019年3季度，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，從2018年前9月的-20.64億，增長到24.72億，資產(chǎn)負(fù)債率也控制在了84%左右。

另一方面“戰(zhàn)略再聚焦”，聚焦核心都市圈，將資源和資本向業(yè)績主產(chǎn)區(qū)傾斜。公司產(chǎn)業(yè)新城的異地復(fù)制進(jìn)入全面加速時期，目前在全國范圍內(nèi)布局了 15 個核心都市圈，形成了“3+3+X”的戰(zhàn)略格局。在組織內(nèi)部，推行扁平化管理以減少中間環(huán)節(jié)，通過績效考核精簡員工隊(duì)伍提升團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率都出現(xiàn)了明顯的下降。2019年上半年，公司新增簽約欣旺達(dá)電子股份有限公司、杭州錦江集團(tuán)有限公司、上海祥云世紀(jì)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司等 328 家入園企業(yè)，新增簽約投資額達(dá)到了 1,051.53 億元。

三、調(diào)整階段勝利結(jié)束，長期蓄力待發(fā)

2019年，華夏幸福房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售額出現(xiàn)了20.42%的降幅，引起投資者的廣泛關(guān)注，這是由于在戰(zhàn)略調(diào)整中，2018年土地購置大幅降低的緣故。但2019 年公司取地金額共計(jì) 311 億元，較 2018 年增長 204%，表明內(nèi)部優(yōu)化已經(jīng)完成，2020年的房地產(chǎn)銷售額將會大幅增長。

其實(shí)長期跟蹤華夏幸福的投資者，最關(guān)心的不是當(dāng)年的房地產(chǎn)銷售額，而是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展增速，對產(chǎn)業(yè)新城模式來說，房地產(chǎn)銷售額只是蛋，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展才是那只下蛋的金雞，只要產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)持續(xù)走強(qiáng)，房地產(chǎn)銷售額不過是順帶的結(jié)果。

2019年，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)算收入額為381.31億，同比增長了22.85%，其他業(yè)務(wù)（物業(yè)及酒店等）銷售額為42.34億，同比增長29.8%，這表明華夏幸福已經(jīng)走出了調(diào)整期，隨著2020年房地產(chǎn)銷售的全面復(fù)蘇，重回正軌是必然的。

四、有地才有產(chǎn)，有產(chǎn)才有地

市場對房地產(chǎn)企業(yè)是一貫看空的，目前地產(chǎn)股的整體估值基本保持在6PE~8PE，主要原因并不是宏觀調(diào)控，事實(shí)上這幾年的調(diào)控期內(nèi)，龍頭房企的增速依然可以保持在兩位數(shù)。

房地產(chǎn)業(yè)的永續(xù)性被質(zhì)疑，核心原因是未來的市場上，可開發(fā)用地是越來越少的，從北京、上海等一線城市日趨減少的新增住宅用地?cái)?shù)量上，就可以看得很清楚。而且房價高企，僅有的新增用地，每年還要被保障性住房分去相當(dāng)大一部分。

越來越富裕的中國百姓，對美好生活的向往只會越來越強(qiáng)，好房子永遠(yuǎn)是市場的焦點(diǎn)。對地產(chǎn)商的質(zhì)疑，核心是對其拿地能力的質(zhì)疑。以后的土地市場，傳統(tǒng)招拍掛的模式，從數(shù)量上和成本上都難以滿足房企的需要，只有掌握獨(dú)家拿地秘笈，才能保證長期在十幾萬億的大市場中獨(dú)占鰲頭。

盡管從近兩年的銷售數(shù)字上，華夏幸福發(fā)展有些趨緩，但隨著產(chǎn)城模式的逐步成熟，華夏幸福已經(jīng)擁有了一個后來者十年之內(nèi)都難以企及的領(lǐng)先優(yōu)勢，盡管其內(nèi)部升級仍在進(jìn)程中，但對華夏幸福的未來，我們可以保持更多的關(guān)注與熱情，也許它能帶給我們不一樣的幸福。

$華夏幸福(SH600340)$