除了征收，農(nóng)村土地的所有權(quán)不發(fā)生流轉(zhuǎn)；農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對象主要是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。

目前關(guān)于農(nóng)村土地的主要法律法規(guī)：

《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)民專業(yè)合作社法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》、《國土資源部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》等。

一、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。

主要是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有農(nóng)村土地所有權(quán)（國家所有的農(nóng)村土地以下不做特別說明）；農(nóng)戶對農(nóng)村土地進(jìn)行家庭承包經(jīng)營。

1、目前，農(nóng)村土地承包的兩種方式：

（1）家庭承包：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包經(jīng)營（必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶）。承包期限，耕地為三十年，草地為三十年至五十年，林地為三十年至七十年，特殊林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可延長。

（2）以其他方式承包：對于不適宜家庭承包方式的“四荒”地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘等），實(shí)行以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等其他方式承包。承包期限由雙方協(xié)商確定。

“四荒”地可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人承包，但需事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。另，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。

2、土地承包經(jīng)營權(quán)的法律定性

依《物權(quán)法》，土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)為用益物權(quán)。具體來說，家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性目前沒有爭議；但以其他方式承包的“四荒”地的土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性尚有爭議，通說認(rèn)為其具有的是債權(quán)屬性，依合同法確定權(quán)利義務(wù)，但在簽訂承包合同后辦理了相應(yīng)的承包經(jīng)營權(quán)證后，即具有了物權(quán)屬性或準(zhǔn)物權(quán)屬性。

特別說明：物權(quán)和債權(quán)是兩種不同的權(quán)利類型。二者最大的區(qū)別是：物權(quán)具有對世性、排他性、權(quán)利內(nèi)容法定性；而債權(quán)具有相對的，權(quán)利義務(wù)通過合同約定。實(shí)踐中，具有物權(quán)屬性的家庭土地承包經(jīng)營權(quán)面臨征收時，有權(quán)以土地承包經(jīng)營權(quán)直接獲得補(bǔ)償，而不是村集體作為土地所有權(quán)人獲得補(bǔ)償后，以承包合同的法律關(guān)系再補(bǔ)償給土地承包經(jīng)營權(quán)人；另外，在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，具有物權(quán)屬性的土地承包經(jīng)營權(quán)，不需要獲得土地所有權(quán)人的同意（但目前中國的法律制度，流轉(zhuǎn)時根據(jù)流轉(zhuǎn)方式的不同還需要發(fā)包人即土地所有權(quán)人的同意或備案等，下有詳述），而具有債權(quán)屬性的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時，需要獲得發(fā)包方的同意。（也可以不深究此問題）

3、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史延革

（1）1949-1952，經(jīng)過了土改，涌現(xiàn)出農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助組。這一時期農(nóng)民擁有土地所有權(quán)，并能自主經(jīng)營。即“私有私用”。

（2）1952-1956，初級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社時期。這一時期，農(nóng)民擁有土地所有權(quán)，但實(shí)行土地入社、集體經(jīng)營（自留地在此不特殊說明，下同）。即“私有公用”。

（3）1956-1962，高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社時期，其中1956年基本完成初級合作社，1958年基本完成高級合作社。這一時期，農(nóng)地所有權(quán)屬于合作社集體所有（包括土地、耕畜、大型農(nóng)具等），集體經(jīng)營。即“公有公用”。

（4）1962-1984，人民公社時期。這一時期，政社合一（為了解決鄉(xiāng)政府的政策與人民公社自身利益的沖突），人民公社具有了政府的職能。土地實(shí)際“三級所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”，經(jīng)營實(shí)行公社、生產(chǎn)大隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)下的生產(chǎn)隊(duì)經(jīng)營。即“公有公用”。這一時期，甚至農(nóng)民的勞動力都屬于集體所有。

上述幾個時期，出現(xiàn)包產(chǎn)到戶與政府打壓的循環(huán)，自留地的取消與恢復(fù)的循環(huán)。

（5）1977-1998，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制逐步建立并確定。雖然1977—1984仍在人民公社體制下，但出現(xiàn)了包產(chǎn)到戶、包干到戶。1993年，家族聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制被賦予憲法地位。即“公有私用”。

（6）1998年至今，家庭承包經(jīng)營制度。其實(shí)，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制對應(yīng)是的“包產(chǎn)到戶”政策，“包干到戶”就應(yīng)該是家庭承包經(jīng)營制了。但家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的叫法一直到1998年。直到1998年，通過憲法規(guī)定確定了“家庭承包經(jīng)營”的叫法。更加明確了“公有私用”。

從1977年至今，農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于集體，農(nóng)戶逐步擁有了土地承包經(jīng)營權(quán)，并自主經(jīng)營。土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)，由債權(quán)屬性，逐步轉(zhuǎn)向物權(quán)屬性，最終經(jīng)過《物權(quán)法》確定為一種物權(quán)（用益物權(quán)）。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的具體方式

目前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)主要有六種方式：轉(zhuǎn)讓、互換、轉(zhuǎn)包、出租、抵押、入股。不論哪一種方式流轉(zhuǎn)，（1）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限，（2）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途，（3）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力，（4）同等條件下本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

1、移轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)（即，土地承包經(jīng)營權(quán)的承包主體變更）：轉(zhuǎn)讓、互換

（1）轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓是指承包方與發(fā)包方終止承包關(guān)系，由轉(zhuǎn)讓的受讓方直接作為承包方與發(fā)包方建立土地承包關(guān)系。

轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意。（在學(xué)理上，依土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性，轉(zhuǎn)讓無需獲發(fā)包方同意，但《農(nóng)村土地承包法》在《物權(quán)法》之前頒布，其規(guī)定了轉(zhuǎn)讓需獲發(fā)包方同意，而物權(quán)法未直接規(guī)定轉(zhuǎn)讓無需獲發(fā)包方同意，因此，轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)仍然需獲發(fā)包方同意?！鞍l(fā)包方”是指土地所有權(quán)人，即村集體。）承包方轉(zhuǎn)讓承包土地，發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門報告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù)。

受讓方必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（以其他方式取得的“四荒”的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有此限制，但若是本集體經(jīng)濟(jì)成員向非本集體經(jīng)濟(jì)成員轉(zhuǎn)讓“四荒”地的，需履行村內(nèi)三分之二以上同意并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)批準(zhǔn)，否則無效）。

（2）互換

互換是指，承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換。

互換應(yīng)報發(fā)包方備案。

互換的對象應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地。

（3）轉(zhuǎn)讓與互換方式的流轉(zhuǎn)涉及了物權(quán)的變動?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

（4）轉(zhuǎn)讓、互換后可以再流轉(zhuǎn)。通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證后，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

2、土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)定負(fù)擔(dān)（承包人與發(fā)包人之間的承包關(guān)系不變）：出租、轉(zhuǎn)包和抵押

（1）轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

因此，轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變。轉(zhuǎn)包的對象應(yīng)為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但以其他方式承包的四荒地轉(zhuǎn)包無此限制，出租無此限制。

（2）出租和轉(zhuǎn)包，應(yīng)向發(fā)包方備案。但若未備案，不影響出租和轉(zhuǎn)包的效力。

（3）出租或轉(zhuǎn)包后，承租人或接包方若將土地經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原土地承包經(jīng)營權(quán)人的同意。

（4）抵押比較復(fù)雜。目前以其他方式承包的“四荒”地，在取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或林權(quán)證后，可以抵押。以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)不可以抵押，但目前爭議很大，已有一些地區(qū)就土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款進(jìn)行嘗試，未來有望放開。

3、以其他方式承包的四荒地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或林權(quán)證后，才可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。

4、入股

入股是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

（1）家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)入股必須是在承包方之間；而其他方式承包的四荒地入股，無此限制。

（2）具體入股的性質(zhì)，主要為合作或合伙。目前，有些地方明確規(guī)定，可以入股農(nóng)民專業(yè)合作社（法人主體資格）、土地股份合作社。至于入股有限責(zé)任公司，2007年重慶進(jìn)行了試點(diǎn)，但全國范圍內(nèi)還不多見。目前，就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)能否入股公司爭議很大，未來有望放開。

流轉(zhuǎn)中所涉行政管理：

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請合同鑒證。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強(qiáng)迫土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人接受鑒證。

三、實(shí)踐中，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)可能面臨的糾紛

1、轉(zhuǎn)讓和互換的糾紛類型

（1）轉(zhuǎn)讓承包地未經(jīng)發(fā)包方同意的，合同無效；

（2）轉(zhuǎn)讓或互換后改變農(nóng)業(yè)用途的，合同無效；

（3）“四荒”地向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人轉(zhuǎn)讓的，未履行法定程序（經(jīng)村內(nèi)三分之二以上同意并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)批準(zhǔn)），轉(zhuǎn)讓無效；

（4）將家庭土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓或互換給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，合同無效；

（5）互換未經(jīng)發(fā)包方備案的，不影響合同效力。

2、轉(zhuǎn)包和出租的糾紛類型

（1）承租方或接包方再次將土地流轉(zhuǎn)，未取得原承包方同意的，再次流轉(zhuǎn)行為無效。

（2）轉(zhuǎn)包或承租后，改變土地農(nóng)業(yè)用途的，合同無效。

（3）接包方或承租方怠于土地的經(jīng)營管理，導(dǎo)致土地荒蕪，實(shí)踐中，有法院同意轉(zhuǎn)包方或出租方要求解除轉(zhuǎn)包合同的訴訟請求。（依據(jù)土地管理法規(guī)定：承包經(jīng)營耕地的單位或者個人連續(xù)兩年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。）

（4）未征得家庭成員的同意，私自將其家庭成員共有的承包地轉(zhuǎn)包給他人，實(shí)踐中，法院認(rèn)為，私自將其家庭成員共有的財產(chǎn)轉(zhuǎn)包給他人，損害了其家庭成員的合法權(quán)益，故應(yīng)認(rèn)定流轉(zhuǎn)合同無效。同理，我認(rèn)為未征得家庭成員同意，私自出租承包地的，承包合同亦為無效。

（5）轉(zhuǎn)包或出租未備案的，不影響其法律效力。

特別說明：以上是根據(jù)目前有效的法律法規(guī)進(jìn)行的分析，若判斷以前的土地承包經(jīng)營權(quán)承包合同或流轉(zhuǎn)合同的效力，還需考慮到合同簽訂的時間，及相關(guān)法律法規(guī)的生效實(shí)施時間，進(jìn)行綜合判斷。