法律知識要點：預約合同相對于本約合同，是當事人為將來簽訂一定的本約合同而簽訂的合同，在經(jīng)濟活動中存在各種各樣的預約合同，如認購協(xié)議書、訂購書，預訂書、簽約意向書等等，雖然名稱不一，但本質(zhì)上都是為了將來簽訂本約合同而訂立的合同。

預約合同簽訂后，當事人負有在一定期限內(nèi)締結(jié)本約合同的法律義務，但是在司法實務中存在爭議的是，如果預約合同簽訂后一方違約不愿意再簽訂本約合同的，這種情況下要承擔的是締約過失責任，還是違約責任？

這兩種法律責任的區(qū)別在于舉證難度上，締約過失責任以合同未成立為前提，屬于賠償責任，當事人一方不但要證明對方有過錯，還要證明自己有相應的損失；但是違約責任就不一樣了，違約責任以合同成立為前提，違約方有違約行為，守約方就可以主張違約責任，不需承擔更多的舉證責任。

對此，根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定，當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С帧?/span>

從上述法律條文可以明確，如果當事人一方違反預約合同的，其需要承擔的是違約責任而非締約過失責任。預約合同具有合同的獨立性，預約合同的違約救濟手段在與本約合同沒有區(qū)別，所以，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定，當事人一方違反預約合同的，另一方可以要求其承擔違約責任或解除合同并主張損害賠償。這樣從法律上平息了，此前關于類似情形，是適用締約過失責任還是違約責任的爭議。

不過，需要注意的是，預約合同雖然也是形式完備的合同，但違反預約合同的違約責任，不適用繼續(xù)履行。預約合同的標的是一種與合同相對方，將來訂立特定合同的行為，雙方當事人的合同義務是必須磋商，并不能保證締約。

例如，在本案中，雙方簽訂的意向書僅是雙方對將來簽訂商品房買賣合同等有關事項的初步確認，訂立意向書后雙方應就商品房買賣合同所應具備的主要條款進一步磋商，但最終能否簽訂商品房買賣合同，則要看磋商的結(jié)果。 

通過上述的分析，違反預約合同的違約責任中，如判令當事人繼續(xù)履行預約合同，有違合同法的意思自治的原則，相當于強制雙方當事人締約。但是，一方當事人違反預約合同，導致本約合同不能訂立的，違約方應承擔違約責任，只是不承擔繼續(xù)履行這種方式。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識要點，筆者分享一篇相關的實務案例，并對案例的內(nèi)容進行了相應的整理和匯編，案例中觀點僅供學習交流所用！

案情簡介

原告張某發(fā)在2014年7月20日，與房產(chǎn)公司簽訂一份《意向書》，內(nèi)容為:茲收到張某發(fā)交來誠意金50萬元整，作為認購房產(chǎn)公司開發(fā)的千林山居項目Ⅰ區(qū)X號樓某某號商鋪的意向誠意金，該商鋪建筑面積888平方米，套內(nèi)建筑面積829平方米，售價700萬元。

張某發(fā)知悉該商鋪目前狀況如下：已出租給景陽公司，租期至2025年8月31日；租金20元／平方米，租賃面積727.17平方米。因景陽公司作為租戶有優(yōu)先認購權(quán)，房產(chǎn)公司已要求景陽公司在2014年7月30日前回復是否購買或放棄購買，若景陽公司最終購買該商鋪。房產(chǎn)公司將在8月15日前全額無息退還乙方交納的誠意金50萬元；若景陽公司最終放棄購買該商鋪，乙方交納的誠意金將轉(zhuǎn)為購買該商鋪的定金，在房產(chǎn)公司通知時間內(nèi)與房產(chǎn)公司簽署正式的認購書。當日，張某發(fā)即向房產(chǎn)公司支付上述50萬元。房產(chǎn)公司向張某發(fā)開具了收款收據(jù)。

2014年8月1日，房產(chǎn)公司向張某發(fā)發(fā)出《因雙方無法達成一致意見的意向書終止通知書》，稱2014年6月30日張某發(fā)、房產(chǎn)公司簽訂了《意向書》，明確張某發(fā)有意向購買位于千林山居的商鋪，經(jīng)雙方多次溝通，雙方就認購書、需要與景陽公司共同簽署的《三方協(xié)議》等與購買該商鋪相關的協(xié)議無法達成一致意見，對此房產(chǎn)公司深表遺憾。

因雙方最終無法達成一致意見，房產(chǎn)公司決定終止雙方簽署的《意向書》，請張某發(fā)于收到本函之日起與房產(chǎn)公司聯(lián)系、或向房產(chǎn)公司提供書面的收款賬號，房產(chǎn)公司將退還張某發(fā)已繳納的誠意金。2014年8月11日，張某發(fā)向房產(chǎn)公司發(fā)出《繼續(xù)履行合同通知書》，稱房產(chǎn)公司向張某發(fā)發(fā)函解約的行為構(gòu)成了違約，張某發(fā)不同意終止雙方簽訂的《意向書》，請房產(chǎn)公司繼續(xù)履行雙方的約定。

因此，張某發(fā)向法院起訴請求:房產(chǎn)公司雙倍返還定金共計100萬元。

判決觀點

法院經(jīng)審理認為：張某發(fā)、房產(chǎn)公司簽訂的《意向書》是雙方為將來簽訂房屋買賣合同事先達成的合意，屬于預約合同，該預約合同不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力。案件的爭議焦點為房產(chǎn)公司收取500000元款項的性質(zhì)。

《意向書》中明確約定上述500000元為誠意金，即表明張某發(fā)交納該款是向房產(chǎn)公司表達了購買商鋪的愿望，從中不能體現(xiàn)出張某發(fā)交納該款具有保證與房產(chǎn)公司簽訂買賣合同的擔保的意思表示，故張某發(fā)交納該款的目的是為了享有優(yōu)先購買涉案商鋪的權(quán)利。

雖然《意向書》中約定了誠意金轉(zhuǎn)為定金的條件，即因景陽公司作為租戶有優(yōu)先認購權(quán)，房產(chǎn)公司已要求景陽公司在2014年8月30日前回復是否購買或放棄購買，若景陽公司最終放棄購買該商鋪，張某發(fā)交納的誠意金將轉(zhuǎn)為定金。張某發(fā)主張景陽公司放棄優(yōu)先購買權(quán)，張某發(fā)交納的誠意金已轉(zhuǎn)為定金，但張某發(fā)提交的錄音資料無法證明景陽公司在2014年8月30日前明確表示放棄優(yōu)先購買權(quán)，故不能認定誠意金轉(zhuǎn)為定金的條件已經(jīng)成就。

張某發(fā)交納的50萬元并非定金性質(zhì)，張某發(fā)訴請雙倍返還，于法無據(jù)，法院不予支持。由于房產(chǎn)公司已通知張某發(fā)終止履行《意向書》并將涉案商鋪另售他人，故房產(chǎn)公司應將已收取的50萬元返還給張某發(fā)。

判決結(jié)果
綜上所述，法院據(jù)此判決，房產(chǎn)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向張某發(fā)返還誠意金人民幣500000元。

律師點評

該案中，張某發(fā)為購買房產(chǎn)公司所有的商鋪，與其簽訂《意向書》，該《意向書》被法院認定為預約合同，如果任何一方不履行該《意向書》約定的合同義務的，應當按合同法的相關規(guī)定，承擔違約責任。

案件的特殊之處在于，由于預約合同不適用繼續(xù)履行的責任承擔方式，房產(chǎn)公司已通知張某發(fā)終止《意向書》的情況下，雙方簽訂的《意向書》只能終止履行，在無法證明房產(chǎn)公司存在違約行為時，法院只能判決返還張某發(fā)支付的誠意金50萬元。