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法律知識要點(diǎn)：房屋沒有房產(chǎn)證大多是違章建筑，由于巨大的利益關(guān)系，違章建筑是當(dāng)前普遍存在的一個社會現(xiàn)象，很多城市的小產(chǎn)權(quán)房（無房產(chǎn)證,私自建設(shè)等違法房產(chǎn)的俗稱）交易的火爆足以說明這一點(diǎn)，由于違章建筑是未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行的房屋，所以這類房屋也不可能辦理到房產(chǎn)證。因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，如果房屋是違章建筑的，出租人與承租人所簽訂的房屋租賃合同是無效的，不會受到法律的保護(hù)。但是，出租人和承租人畢竟是按這樣的一份無效合同在履行，出租人提供了房屋給承租人使用，承租人按期支付約定的“租金”，如果雙方的合同是無效的，因此產(chǎn)生的法律后果是怎樣的呢？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，房屋租賃合同無效后，承租人交回房屋，此前占用的房屋的，按租金的標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋占用費(fèi)用，有損失再根據(jù)責(zé)任大小由各方分擔(dān)。注意這個法律條文中使用的是“房屋占用費(fèi)”這個名稱，而不是租金，因為出租人與承租人所簽訂的租賃合同被認(rèn)定為無效后，就不存在支付租金的問題了。實務(wù)案例分享：承租人與出租人簽訂租賃《廠房租賃合同》并履行，但出租人提供的房屋未辦理房產(chǎn)證，因此雙方簽訂《廠房租賃合同》被法院認(rèn)定為無效合同,同時判決承租人收回房屋，出租人按約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付拖欠的房屋占用費(fèi)等。原告起訴稱：2011年7月1日，被告前身某電子玩具廠與原告續(xù)簽了《廠房租賃合同》，某社區(qū)某某工業(yè)區(qū)B區(qū)C棟5號廠房、宿舍，建筑面積共計約8249平方米。合同約定，上述租賃物用于工業(yè)用途，租賃期限五年，從2011年7月1日至2016年6月30日止，租金合計每月70225元（幣別:人民幣，下同），被告應(yīng)于每月15日前向原告某股份合作公司第二分公司支付當(dāng)月租金。被告自2015年下半年開始拖欠租金、廠長工資、綜合服務(wù)費(fèi)、治安基金及電管費(fèi)等費(fèi)用，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特提起訴訟請求確認(rèn)原告與被告的房屋租賃合同無效，并支付房屋占有使用費(fèi)等多項訴訟請求。 法院審理認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。涉案房產(chǎn)屬于歷史遺留問題建筑，未辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書，因此原告與被告簽訂《廠房租賃合同》屬于無效合同，被告應(yīng)將涉案房屋返還給原告某股份合作公司第二分公司。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付房屋占用費(fèi)，雙方確認(rèn)被告最后交付租金的時間為2015年11月份，自2015年12月1日起未再交付租金，截至本案做出判決之日，被告共拖欠原告深圳市某股份合作公司某第二分公司房屋占有用費(fèi)842700元，被告應(yīng)予支付。因被告應(yīng)于每月15日前支付租金，逾期未支付，須自每月16日起計算當(dāng)月租金的利息。2016年6月30日前拖欠的租金利息，原告要求被告自原告起訴之日起支付，是原告對其自身權(quán)利的處分，法院予以支持。據(jù)此，法院判決確認(rèn)原告某股份合作公司第二分公司與被告某五金制品有限公司于2011年7月1日簽訂的《廠房租賃合同》無效以及被告按規(guī)定支付房屋占用費(fèi)等。無論是生活居住的房屋還是用作工業(yè)廠房的房屋，只要未取得合法的建設(shè)手續(xù)的，也未有相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證的，該房屋均屬于違章建筑，承租人和出租人簽訂的合同為無效合同，除非在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的才視為租賃合同有效。違章建筑尤其在城市當(dāng)中最為常見，基于巨大的利益關(guān)系，這些房屋在建成后大量用于出租，但是雙方因此簽訂的租賃合同又是無效的，不受法律保護(hù)。在司法實務(wù)中筆者發(fā)現(xiàn)很多人法律意識淡薄，在租賃房屋時甚至連房產(chǎn)證都不看一眼，只要看了房子覺得合適就馬上簽訂租賃合同，也不管簽字的人是不是房屋的產(chǎn)權(quán)人還是有權(quán)出租的委托人，等糾紛發(fā)生后才發(fā)現(xiàn)簽訂租賃合同時太過于大意，最終要承擔(dān)很大的損失。
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