【最高人民法院法官著述】

如果業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未按照合同約定履行義務，提出抗辯，拒交相關費用的，應分別不同的情況予以處理：

（1）由于現(xiàn)實中物業(yè)服務管理情況十分復雜，有時物業(yè)服務企業(yè)在提供服務時，可能是因技術問題，造成履行合同不符合合同約定，或者有瑕疵，或者經(jīng)過多方努力也未使業(yè)主滿意。在此種情況下，業(yè)主不能以此提出抗辯拒交相關費用，即使提出也不應予以支持。如果物業(yè)服務企業(yè)在服務管理中給其造成損失等，其可以另行起訴。

（2）如經(jīng)法院審查，物業(yè)服務企業(yè)確實不履行服務管理職責，或者履行職責存在嚴重過錯，法院應當認定物業(yè)服務企業(yè)違約，對于業(yè)主請求可視具體情況，酌情予以處理。

案 例

某裝演公司在某小區(qū)購買一棟別墅，并與小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。某公司使用該別墅之后，有一天，發(fā)現(xiàn)有人進人公司，竊取了價值3萬多元的財物，并向公安機關報案。之后，物業(yè)服務企業(yè)向裝演公司收取物業(yè)服務管理費用等，裝演公司以物業(yè)服務企業(yè)單方違約，未履行治安管理職責為由，拒絕交納水電、物業(yè)服務管理費。至此，雙方發(fā)生糾紛。

物業(yè)服務企業(yè)認為，該企業(yè)是合法的物業(yè)管理企業(yè)，裝演公司是小區(qū)住戶，雙方之間形成物業(yè)服務管理法律關系。依據(jù)有關規(guī)定裝演公司應向物業(yè)服務企業(yè)交納水電、物業(yè)管理費用。裝演公司不能證明其財產(chǎn)被盜，系物業(yè)服務企業(yè)在履行保安執(zhí)勤活動中存有過錯，裝演公司以公司被盜為由，拒付物業(yè)費用等無法律依據(jù)。因此，請求裝演公司支付物業(yè)費用及逾期利息。

裝演公司認為，物業(yè)服務企業(yè)管理嚴重失職以及小區(qū)治安狀況混亂是造成業(yè)主被盜的直接原因，由于物業(yè)服務企業(yè)沒有建立健全治安管理制度而致公司財物在物業(yè)服務企業(yè)提供服務管理的范圍內(nèi)被盜，其應承擔相應的法律責任。法院查明，裝演公司人室偷竊事件，與物業(yè)服務企業(yè)履行保安值勤的物業(yè)服務管理義務不當有直接關系，物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務管理確有瑕疵。

法院認為，裝演公司以此為由拒交物業(yè)服務管理費用，屬于行使合同履行中抗辯權(quán)的行為，但該抗辯權(quán)的行使范圍應當與物業(yè)服務企業(yè)的違約程度相對應。因此，對于裝演公司的抗辯理由，部分予以支持。判決裝演公司支付物業(yè)服務公司物業(yè)服務管理費用的90%;物業(yè)服務公司承擔的違約責任為物業(yè)服務管理費用的10%。上述案例是物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務管理的過程中經(jīng)常遇到的問題，也是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的主要原因之一。對于此類案件業(yè)主可以根據(jù)自己受到的經(jīng)濟損失情況，主張適當?shù)販p少物業(yè)服務管理費。

來自：最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務司法解釋理解與適用》