原創(chuàng) 房小評(píng) 中國(guó)房評(píng)報(bào)道 今天

在史上最漫長(zhǎng)的春節(jié)假期里，作家吳建斌利用閑暇把之前積攢了很久的寫作欠債全部完成，并發(fā)行個(gè)人隨筆《心若靜，風(fēng)奈何》。

這本近400頁的書，花了三年時(shí)間整理，涵蓋他35年工作生涯的經(jīng)歷，包含71篇文章以及彩色照片——吳建斌是中國(guó)攝影家協(xié)會(huì)會(huì)員，2007年就開始辦攝影展。

隨著各行各業(yè)陸續(xù)復(fù)工，作家、攝影師吳建斌也回到了陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁的工作崗位。吳建斌說現(xiàn)在陽光城除了少數(shù)區(qū)域，大部分員工都已復(fù)工。

值得高興的是，陽光城旗下所有樓盤12萬戶業(yè)主零確診零疑似。

不過，疫情帶來的銷售大幅下降，是上半年無可避免的現(xiàn)實(shí)。

2月6日，陽光城在行業(yè)內(nèi)率先推出“無理由退房及線上售房”的營(yíng)銷動(dòng)作，這股風(fēng)潮迅速席卷房地產(chǎn)圈。

吳建斌不諱言，線上賣房對(duì)銷售的幫助有限，甚至對(duì)媒體直言，可能2月份的銷售額只有1月的10-20%，3月份跟2月份的情況相似。

開發(fā)商每個(gè)月都等著銷售回款支付土地出讓金、銀行貸款利息等費(fèi)用，一旦銷售暫停就會(huì)出現(xiàn)剛性兌付壓力。

現(xiàn)金流成了熬過疫情的關(guān)鍵。

作為財(cái)務(wù)老司機(jī)，這時(shí)候吳建斌的工作相當(dāng)重要。

這兩個(gè)月，陽光城主要做的就是安全運(yùn)行，加快現(xiàn)金回收，比如原有的應(yīng)收款、消化庫存等。同時(shí)還要與銀行做好溝通。

吳建斌曾透露：假設(shè)銷售回款一分錢沒有的情況下，最關(guān)注的現(xiàn)金流安排，核心就是確保直到3月底，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)工作要安全、流暢地安排運(yùn)行。

當(dāng)然，這是在幾乎不拿地的情況下。

鐘南山預(yù)測(cè)4月底，新冠肺炎疫情能夠得到基本控制。

房地產(chǎn)需求會(huì)因?yàn)橐咔闀壕?，但疫情控制之后還是會(huì)釋放，吳建斌判斷銷售在4、5月份會(huì)逐步恢復(fù)正常。

前提是能熬過這個(gè)關(guān)口。

如何想方設(shè)法融資，歷來是每一家開發(fā)商闖關(guān)的關(guān)鍵。

吳建斌認(rèn)為目前開發(fā)商境外融資正常，境內(nèi)融資除了發(fā)債，其他都OK。

這點(diǎn)與我們目前觀察到的情況相吻合。

1月份時(shí)，40家典型上市房企境外融資總額攀升至1204.89億元，環(huán)比上漲57.7%。2月份后，海外融資依然踴躍，單20日這一天就有4家開發(fā)商發(fā)出近80億元的融資計(jì)劃。

為什么要說除了發(fā)債呢？

本月，陽光城申請(qǐng)發(fā)行的2020年80億元公司債券，深交所給出四點(diǎn)審核意見，包括要求陽光城披露是否存在囤地炒地、哄抬地價(jià)等行為；要求陽光城明確土地購(gòu)置資金來源是否符合監(jiān)管要求。

對(duì)此，吳建斌表示已正?；貜?fù)，我們?cè)趺纯赡芏诘兀?/p>

陽光城在募集說明中稱：公司對(duì)報(bào)告期內(nèi)“招拍掛”獲取的土地情況均進(jìn)行自查，購(gòu)置土地資金均來源于自有資金，符合相關(guān)法律法規(guī)及監(jiān)管要求。

針對(duì)“地王”爭(zhēng)議，則采用對(duì)比宗地競(jìng)拍成交價(jià)與起拍價(jià)以及同時(shí)期、同區(qū)域其他地塊的成交價(jià)，綜合分析地塊面積、用地性質(zhì)、所處位置等因素進(jìn)行核查，稱不存在擾亂房地產(chǎn)業(yè)秩序、以異常高價(jià)購(gòu)買土地或以哄抬地價(jià)為目的的情形。

此外，深交所對(duì)于陽光城的償債風(fēng)險(xiǎn)也有所關(guān)注，要求細(xì)化本次債券償付安排。

陽光城短時(shí)間沖上2000億規(guī)模，是把杠桿用到了極致。為了安全，陽光城在拿地方面嚴(yán)格控制10%的凈利潤(rùn)率紅線和現(xiàn)金流回正不超過12月的要求。

再經(jīng)過吳建斌加盟后近3年來，豐富融資渠道，在2019年6月底，陽光城凈負(fù)債率下降至145.13%，不過依然有很大的優(yōu)化空間。

截至2019年9月30日，陽光城短期借款83.1億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債231.2億元，其他流動(dòng)負(fù)債為11億元，合計(jì)占有息負(fù)債28.47%，短期債務(wù)規(guī)模較大。

這筆80億元債券能否成功上市對(duì)于緩解今年陽光城的償債壓力意義重大。在2月27日，根據(jù)深交所信息披露，陽光城債券的項(xiàng)目狀態(tài)更新為“通過”。

吳建斌表示債券能否順利上市，取決于主管部門的態(tài)度。

遙想2016年，陽光城86億元的公司債正值樓市最近一輪紅火期，很順利就通過了。如今，開發(fā)商扎堆發(fā)債，即便疫情之下，壓力陡增，房地產(chǎn)融資所受的監(jiān)管依然嚴(yán)格，主管部門緊盯“地王”、購(gòu)地款用途等關(guān)鍵問題。

金科去年10月份的50億元公司債也曾被交易所問詢其“地王”問題，金科詳細(xì)回復(fù)論證，最終通過審核，并在本月成功上市了第一期。

融僑35億元額度的小公募本月獲上交所通過，雖然從去年開始經(jīng)歷幾次反饋，但從反饋意見回復(fù)審查到通過發(fā)審會(huì)，也只用了短短幾天時(shí)間。在去年，碧桂園等龍頭走完這流程要需要幾十天。

在發(fā)債上，監(jiān)管仍然嚴(yán)格，但審批通過的流程速度有所提高。

最近，綠地一筆180億元的債券在上交所顯示“已受理”。要知道，綠地是曾經(jīng)被暫停了銀行間和交易所的債券發(fā)行的。

除了與防疫相關(guān)的特殊融資需求，當(dāng)前開發(fā)商整體融資窗口與去年相比，并沒有寬松，很多融資渠道依然是關(guān)閉的。

銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人近日表示，目前房地產(chǎn)金融政策沒有調(diào)整和改變，但是會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資情況進(jìn)一步監(jiān)測(cè)，動(dòng)態(tài)掌握。房地產(chǎn)金融政策原本也是遵循“一城一策”的原則，各地方可根據(jù)其疫情和自己地區(qū)的情況進(jìn)行安排，只要不違反相關(guān)政策就可以。

近期，各地對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策支持陸續(xù)出臺(tái)，但是效果并不明顯。開發(fā)商仍然是要靠自己找錢，?，F(xiàn)金流安全。