談到勾地，大多勾的是無(wú)法直接進(jìn)行出讓的土地，由于土規(guī)不符，兩規(guī)（總規(guī)、控規(guī)）不符等各種各樣的問(wèn)題導(dǎo)致從投資協(xié)議簽署到摘得土地一般都要經(jīng)過(guò)一年到數(shù)年時(shí)間。

今天就跟大家聊聊，勾地中土地掛牌條件設(shè)置和項(xiàng)目確權(quán)準(zhǔn)備工作。

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關(guān)于土地掛牌條件主要分為兩類，一類為通用性條款，即每宗土地都會(huì)涉及的條款，第二類即為排他性條款，用以排除其他競(jìng)爭(zhēng)者以達(dá)到土地底價(jià)成交的目的。

通用性條款無(wú)須多言，遵守即可，基本不會(huì)因企業(yè)的特殊性而改變。作為勾地項(xiàng)目，排他性條款需要投拓人員進(jìn)行深入且持續(xù)的研究。

現(xiàn)目前各地對(duì)于排他性條款的設(shè)置多有不同，寬松一點(diǎn)的地區(qū)可以設(shè)置世界500強(qiáng)、企業(yè)注冊(cè)資本、具有高鐵新城開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等指向特別明確的排他性條款。

而保守一點(diǎn)的地區(qū)可以設(shè)置的僅為自持、特定用途等寬泛而易于突破的排他性條款，這種時(shí)候需要企業(yè)根據(jù)自身特性，采取多種條款組合設(shè)置，方能減少野蠻人的競(jìng)爭(zhēng)。

02

接下來(lái)主要以重慶主城九區(qū)2018年-2019年土地掛牌條件為例進(jìn)行講解。隨著重慶城區(qū)的擴(kuò)圍，璧山、江津、涪陵等區(qū)縣也逐漸成為房企勾地的重點(diǎn)區(qū)域，而這些區(qū)縣的土地掛牌條件天差地別。

一、江津區(qū)

如江津某D健康集團(tuán)2019年7月勾地僅為配建綠地及學(xué)校、自持面積、帶方案三個(gè)條件，可想而知這三個(gè)條件的排他性較弱，前期如果未與相關(guān)企業(yè)進(jìn)行充分溝通，出現(xiàn)野蠻人的幾率是極大的。

下圖即為競(jìng)買(mǎi)須知中相關(guān)條款的表述：

二、涪陵區(qū)

而涪陵區(qū)LD集團(tuán)高鐵新城的排他性條款設(shè)置指向性就比較明確，一是地塊捆綁，統(tǒng)一打造，捆綁后減少單獨(dú)地塊出現(xiàn)野蠻人的幾率，二是明確競(jìng)買(mǎi)人特殊性資格，房地產(chǎn)為主業(yè)并連續(xù)5年入圍《財(cái)富》世界500強(qiáng)，5個(gè)城市開(kāi)發(fā)高鐵新城且每個(gè)城市商辦物業(yè)不低于30萬(wàn)㎡，通過(guò)以上兩個(gè)手段實(shí)現(xiàn)了土地底價(jià)成交的目的。

下圖即為競(jìng)買(mǎi)須知中相關(guān)條款的表述：

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重慶主城區(qū)土地掛牌條件設(shè)置較為保守，總結(jié)如下：

一、通用性條款

1、整體開(kāi)發(fā)承諾（僅針對(duì)單宗土地）

該宗地在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成前，未經(jīng)出讓人同意，競(jìng)得人不得對(duì)宗地及地上建構(gòu)筑物等進(jìn)行整體或分割轉(zhuǎn)讓，競(jìng)得人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等均不得擅自改變，否則出讓人有權(quán)解除合同，收回該宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

2、土地出讓方式及時(shí)間

示具體情況而定，競(jìng)買(mǎi)人只有1家的，采用掛牌方式出讓。競(jìng)買(mǎi)人2家以上（含2家），采用“拍賣(mài)”方式出讓；起拍價(jià)在公告起始價(jià)的基礎(chǔ)上上浮5‰-10‰，若競(jìng)買(mǎi)人在拍賣(mài)環(huán)節(jié)均未舉牌，拍賣(mài)人將以起拍價(jià)作為成交價(jià)并按照競(jìng)買(mǎi)保證金最先到賬的競(jìng)買(mǎi)人確定為競(jìng)得人。

3、交地及開(kāi)竣工

交地時(shí)間：簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后5個(gè)工作日內(nèi)

交地狀態(tài)：現(xiàn)狀交地

開(kāi)竣工時(shí)間：交地后3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，開(kāi)工后2年內(nèi)竣工，競(jìng)買(mǎi)人未按《競(jìng)買(mǎi)須知》約定日期開(kāi)竣工建設(shè)，每延期一日，應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額0.3‰的違約金。

二、排他性條款

1、自持要求

須自持全部/部分（50%或建筑面積）建筑，自持期限不少于5/10/15年。自持期間不得對(duì)外銷售/轉(zhuǎn)讓。

2、裝配式住宅技術(shù)

要求采用裝配式住宅技術(shù)，裝配率達(dá)到45%/50%。該條件針對(duì)萬(wàn)科設(shè)置，萬(wàn)科采用裝配式技術(shù)較為成熟。（該條款萬(wàn)K在西永地塊使用）

3、嚴(yán)控開(kāi)發(fā)用途

用于康養(yǎng)設(shè)施、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、汽車銷售4s店。

4、其他要求

配建幼兒園、地質(zhì)災(zāi)害區(qū)要求、管線遷改、住宅商業(yè)同步開(kāi)發(fā)等要求。

綜上可見(jiàn)：重慶市主城九區(qū)的排他性條款設(shè)置較為保守，難以達(dá)到完全防止野蠻人的出現(xiàn)。

作為房企的投資人員，怎樣去和市區(qū)兩級(jí)機(jī)構(gòu)人員溝通供地方案的出讓條件，怎么樣在合法合規(guī)合理的條件性進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐黄?，達(dá)成排他性要求，這就是需要提供依據(jù)同時(shí)多方斡旋的結(jié)果了。

04

該部分為重慶主城九區(qū)部分土地掛牌條件的表述，僅作為工作參考：

分析重慶主城區(qū)出讓地塊情況：

1、難以排除野蠻人

野蠻人即使是純商用地，設(shè)置了一定的競(jìng)買(mǎi)條件也不能保證排除野蠻人競(jìng)爭(zhēng)的可能性，如19004地塊；

2、勸退或聯(lián)合摘牌

設(shè)置了競(jìng)買(mǎi)排他性條款也需要盡量與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行前期溝通，進(jìn)行勸退或聯(lián)合摘牌工作，如19006、19007萬(wàn)科與招商聯(lián)合摘牌，而統(tǒng)一區(qū)域的19021地塊卻出現(xiàn)了溢價(jià)；

3、捆綁用地，均衡配置產(chǎn)業(yè)

同一項(xiàng)目用地多個(gè)公告，盡量選擇捆綁，均衡配置產(chǎn)業(yè)，如19097、19098兩宗土地，明顯為同一勾地項(xiàng)目，但用地未捆綁，且產(chǎn)業(yè)分配比例嚴(yán)重失衡，野蠻人選擇其中住宅比例較高的用地與其競(jìng)爭(zhēng)，溢價(jià)率達(dá)到了20.05%，平白多付出了500元/㎡的土地成本。

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最后說(shuō)說(shuō)勾地項(xiàng)目確權(quán)準(zhǔn)備工作。前面說(shuō)到，由于土規(guī)不符，兩規(guī)（總規(guī)、控規(guī)）不符等各種各樣的問(wèn)題導(dǎo)致從投資協(xié)議簽署到摘得土地一般都要經(jīng)過(guò)一年到數(shù)年時(shí)間。

為什么會(huì)這么久，其實(shí)最大的難點(diǎn)就是征拆工作，作為出讓前準(zhǔn)備工作，怎樣做好征拆工作，怎樣做好項(xiàng)目確權(quán)前的工作，是需要投資人員與政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)的。

土地確權(quán)前工作大致可分為以下階段：

征地批復(fù)/批文——土地出讓勘界——土地征拆公告及征拆——建設(shè)用地規(guī)劃階段——土地評(píng)估階段——供地方案審批——掛牌出讓

其中前項(xiàng)工作為后項(xiàng)工作完成的必要條件，之所以說(shuō)是完成是由于其中的部分工作開(kāi)始時(shí)間是可以重疊的，通過(guò)合理的前置可以使總耗時(shí)減少。

具體工作及所需資料列表如下：

具體的耗時(shí)各地情況不一，需要具體與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通。

其中涉及到的常務(wù)會(huì)、常委會(huì)、土地供應(yīng)聯(lián)系會(huì)、局辦會(huì)等各地也會(huì)存在或多或少的差異，也正是由于這些差異，才需要投資人員根據(jù)長(zhǎng)久的工作積累經(jīng)驗(yàn)，去協(xié)助相關(guān)部門(mén)工作人員去推動(dòng)工作盡快完成。

其中比如第1項(xiàng)出讓階段勘界，有些地區(qū)就要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)調(diào)查表、勘界報(bào)告四至界指需相關(guān)村社、部門(mén)簽字蓋章。

又比如第2項(xiàng)征拆階段補(bǔ)償方案需要在征地公告10個(gè)工作日，召開(kāi)征拆村落社員大會(huì)后草擬補(bǔ)償方案請(qǐng)示，最后由相關(guān)部門(mén)批復(fù)。而具體的征拆部門(mén)是土儲(chǔ)中心，具體實(shí)施由土儲(chǔ)中心委托街道辦實(shí)施。

第4項(xiàng)土地評(píng)估階段，又涉及到評(píng)估地價(jià)符合前期投資協(xié)議中已簽署好的地價(jià)，這需要相關(guān)部門(mén)配合，也需要前期投資人員與評(píng)估單位的溝通。

處處都是經(jīng)驗(yàn)，都是門(mén)道！