RCREIT觀察丨疫情背景下的房企拿地和融資

攢菁堂 2020-02-07

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受新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，2020年一季度的房地產銷售市場徹底涼涼，本指望一季度小陽春的銷售回款后償還債務的房企雪上加霜，已到期和即將到期待償?shù)膫鶆崭亲尫科笮慕共灰选?/span>

慶幸的是，從短期來看，絕大部分資金機構（含內資和外資）對中國房地產市場的信心和投資熱情都沒有減退，目前各機構仍在積極消化存量業(yè)務，同時在積極準備疫情減輕后的業(yè)務開展計劃。

疫情背景下開發(fā)商的拿地情況

（一）疫情未對房企的拿地熱情造成影響

以2020年2月3號的土拍為例，大華集團以總價13.49億元競得杭州杭錢塘儲出[2019]13號地塊，溢價率17.41%；眾安集團以總價9.98億元競得浙江杭州富陽區(qū)1宗宅地，溢價率11.14%；中天美好集團聯(lián)合浙江中騰置業(yè)有限公司以總價4.13億元競得浙江金陽一宗宅地，溢價率8.68%；招商蛇口底價59億元競得江蘇南通宅地。

從上述的土拍情況來看，疫情未對房企的拿地熱情造成實質性的影響。宏觀層面，目前絕大部分資金機構（含內資和外資）對中國房地產市場的信心和投資熱情都沒有減退，加上疫情背景下央行在釋放流動性，因此一季度土地供應量明顯減少，而房企的發(fā)展需求不變的情況下，土地成交價格肯定會提升。

在房企的分化方面，小而美的房企（比如土地儲備豐厚、拿地成本低廉的地方龍頭房企）在拿地方面的優(yōu)勢已愈發(fā)明顯。另外實力房企在此波疫情背景下對一些目標區(qū)域市場的戰(zhàn)略性進入需求愈發(fā)明顯，比如2月3日的土拍結果中，大華屬于首入杭州，拿地決心肯定很大，因此導致溢價率很高；眾安也是屬于首入富陽，高溢價拿地的情況也是戰(zhàn)略性進入富陽的結果。

（二）當前房企的存量和新增項目情況

根據(jù)我們摸底的情況，對于大部分開發(fā)商來說，春節(jié)剛一開工（大部分已經提前在家辦公），除了年前已經跟政府溝通好的拿地項目或商務條款已經談好的并購類/合作類項目還在繼續(xù)操作外，目前的疫情背景下政府機構特別是國土部門暫時不會有太多新增的招拍掛土地（目前主要是小部分的地方政府通過線上方式拍地），因此一季度基本不會有太明顯的新增項目。

另外小部分開發(fā)商認為目前重點是先做項目的物色和儲備，特別是并購類或合作類項目，不過整體上拿地或獲取項目方面會更偏謹慎，畢竟疫情對銷售回款和融資的沖擊不容小覷。

（三）房企2020年的拿地任務和拿地力度

從大形勢來看，目前開發(fā)商整體上都很擔心2020年的拿地任務無法完成，畢竟疫情情況導致一季度基本無法實現(xiàn)預期任務或目標（無論是銷售目標、拿地規(guī)?；蛉谫Y任務等），剩下全年的任務要壓縮在3個季度完成的話，任務明顯更重。

另外需特別注意的是，疫情期間監(jiān)控措施嚴格，很多地方無法出差，因此拓展項目的可能性更小，特別是疫情嚴重的湖北、浙江和廣東一帶，開發(fā)商（特別是國企開發(fā)商）基本上嚴禁公司同事進入。

（四）疫情催生的并購機遇

據(jù)部分開發(fā)商反饋，年前溝通的存量并購或合作項目目前非常適合深入推進，疫情雖是危機，但危機中蘊藏機遇，在行業(yè)受疫情的震蕩影響下，合作方或交易對手的心理預期也會有所降低，合作條件或價格自然更有溝通空間。

從這個角度來看，開發(fā)商是否繼續(xù)大力拿地在市場層面還是屬于偏樂觀的狀態(tài)，只是操作層面還是得具體項目具體分析。另外個別國企開發(fā)商旗下的金融平臺目前設立了專門的部門操作“爛尾樓”投資和收購業(yè)務，也說明該行情下并購是一個大機會。

值得注意的是，此波疫情將進一步拉大房企之間的差距，也即加重房地產行業(yè)的集中度趨勢，兼并收購、破產重組也將在2020年迎來大潮。

疫情背景下主要資金機構對地產融資的態(tài)度

根據(jù)募集渠道的反饋，筆者將當前核心市場機構資金（尤其是前融資金）對地產融資市場的態(tài)度和業(yè)務動向做如下總結。

需說明的是，疫情發(fā)生后引發(fā)開發(fā)商一季度的銷售回款基本無望，因此也導致了一些資金機構開始對已投且在一季度處于回款階段的準清算項目進行風險排查，以便及時采取補充的風控措施。

（一）外資資金對中國房地產有絕對信心

從近幾天的募集溝通情況來看，外資對中國房地產市場的信心仍然非常堅定，投資熱情和放款力度沒有絲毫的減退，也即外資機構普遍認為新冠肺炎疫情僅為短期影響，不會造成地產行業(yè)的根本性動蕩。

在我們募資端的外資機構中，大部分外資機構反饋說今年的投資業(yè)務將繼續(xù)推進，額度和成本與去年的操作基本一致，個別外資機構亦表示今年會調整業(yè)務方向，加大拿地配資業(yè)務的操作（該類機構之前只操作土地抵押業(yè)務）：

具體操作方面是根據(jù)不同項目，拿地配資成本在年化10%-15%左右，其中單個項目的放款金額在3-3.5億左右，另外對開發(fā)商和城市準入要求都給予放寬，比如三四線優(yōu)質城市的項目都在其準入范圍之內。以上信息更說明外資對中國房地產市場的研判仍然趨向樂觀。

值得注意的是，去年不少地方政府招商引資的外匯任務沒有完成，需要外幣（特別是美元）來完成指標，因此外資機構的放款可能有新的操作空間：

比如外資機構在香港/境外給開發(fā)商的土地前融放款，開發(fā)商的土地款直接以境外美元的方式支付給國土部門，此種境外融資、放款后繳土地款的情況對開發(fā)商來說放款通道和成本、出表等問題都能很好解決，不過需政府支持土地成本入賬等問題。

（二）國企資金與地方金控平臺資金及保險資金的蓄勢待發(fā)

行業(yè)普遍認為，此波疫情下降息降準、減費降稅等措施將成為大概率的事件，國家隊的出手勢在必行，畢竟穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期是國民經濟的重中之重。

根據(jù)西政財富中心同事反饋的信息，目前國企基金、國企金控平臺均未就疫情問題對地產投資業(yè)務等做出調整，投資規(guī)模、放款額度等均不減退。

除了因疫情影響導致無法出差或無法操作外地項目外，存量和新增項目（當?shù)仨椖浚┤堪床烤桶嗟亻_展，其中不少國企資金甚至明確表示今年將加大地產前融業(yè)務的規(guī)模和力度，這或許就是不同機構對待“危”與“機”的不同態(tài)度所采取的不同業(yè)務策略。

從開年后的溝通情況來看，地方金控平臺的情況與國企資金的情況類似，不過在合作模式及放款架構設置等方面更為靈活，當然目前也仍舊不會調整業(yè)務計劃和放款力度。

總體而言，國企資金和地方金控平臺資金都在靜待疫情結束后正常推進業(yè)務，對地產的資金支持力度也將有增無減。

值得一提的是，疫情催生了保險業(yè)的蓬勃發(fā)展，險資的資金積累也將達到高點，因此險資在政策框架范圍內的對外投放需求將明顯增加，疫情結束后包括信用貸、抵押貸等方式間接馳援房地產項目的情形將大幅上升。

（三）信托資金或將大力進入舊改和城市更新領域

根據(jù)春節(jié)前監(jiān)管層表達的對房地產舊改和城市更新市場的支持態(tài)度，一些信托機構今年對棚改、三舊改造和城市更新項目的資金支持預計將達到歷史高點。這個監(jiān)管態(tài)度的明確也將最大程度上釋放舊改或城市更新類項目的融資需求，信托機構也可能迎來難得的春天。

值得一提的是，受去年23號文影響，大部分信托機構沒有或只有少量的房地產信托額度的問題可能會因信托對舊改、更新類項目的寬松準入發(fā)生變化，不過因舊改和城市更新項目的風控措施方面無法解決前期無土地抵押的問題，因此具體的市場接受度和募資難度等還尚待觀察。

（四）銀行資金的蟄伏

從疫情影響下的宏觀經濟調控來看，今年的基建投入應該會大幅增加，以穩(wěn)定GDP的走向。從我們這幾天跟很多銀行的溝通情況來看，銀保監(jiān)會的強監(jiān)管基調不會變，今年放水的可能性很低，最多可能是適度寬松。

另外銀行受疫情的影響，業(yè)務鋪排和放款節(jié)奏遠不如其他前融機構，雖然在常規(guī)融資產品上一直尋求突破，但總體信貸政策方面對地產的支持仍舊有心無力。

受去年23號文等監(jiān)管文件的影響，疫情結束后銀行可操作的主流產品仍舊是并購貸、更新貸和開發(fā)貸等產品，但因涉房業(yè)務權限方面大部分都已收歸總行，因此分行、支行層面的涉房業(yè)務操作仍舊較為困難。

在業(yè)務操作方面，銀行考核非房融資的指標，因為非房貸款占比要合理，因此很多打算疫情結束后把分母給做大。通過做大產業(yè)類投資進而做大非房的規(guī)模，間接保障房地產融資規(guī)模。

除此之外，受各省銀監(jiān)相互抽查的影響，今年的涉房業(yè)務整體上表現(xiàn)為控規(guī)模，銀行融資產品的發(fā)展方向也調整為固定資產融資（比如自持物業(yè)）及流貸類融資（主要為非涉房的方向），當然開發(fā)建設（需土地抵押）以及運營階段裝修等（第三方抵押或集團擔保）的貸款仍舊有較大的市場。

業(yè)務趨勢方面，根據(jù)我們的摸底，股份行、城商行對今年的地產市場還是比較樂觀態(tài)度，疫情也只是定性為短暫影響。

（五）CMBS及其他資產證券化融資產品可能迎來爆發(fā)期

受疫情影響，房企的銷售難度加大，購房尾款產品將少之又少，即便疫情結束，購房尾款類資產證券化產品也不再可能成為主流，主要的原因還是量太少，一是因為前期限購限貸限售后按揭業(yè)務越來越少，二是需要網簽后才可以推進，操作上有一定難度。

從疫情的發(fā)展和監(jiān)管的走勢來看，今年主流的產品將是CMBS、供應鏈以及長租公寓，類REITs產品因為稅收問題的限制，體量很難做大。

總體來看，市場和監(jiān)管層重點支持的CMBS、長租公寓、供應鏈等方向的產品有機會在疫情結束后迎來爆發(fā)期，其中供應鏈類產品的量可以做的比較大，這類產品可以重點注意。

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