各位朋友們，新年好！

歡迎來(lái)到“十大重點(diǎn)公司”第九期！

今天要聊的是“老八股之一”的——萬(wàn)科A。

我們一點(diǎn)點(diǎn)來(lái)談。

大家看到有幾個(gè)重要的點(diǎn)：

1、大勢(shì)（對(duì)于房地產(chǎn)到底勢(shì)頭是什么樣子？）；

2、集中度；

3、估值。

這是非常重要的點(diǎn)，我們一個(gè)個(gè)來(lái)說(shuō)。

首先，看一下“萬(wàn)科A”的股權(quán)結(jié)構(gòu)：

寶能系持續(xù)的減持“萬(wàn)科A”，所以，造成了“萬(wàn)科A”一直橫著盤，這也是非常重要的打壓“萬(wàn)科A”股價(jià)的一個(gè)元素。但是，你現(xiàn)在看一下，寶能系持股已經(jīng)逐漸降到了3%點(diǎn)多，基本上‘萬(wàn)科A’的利空已經(jīng)消失殆盡。

那么，我看了一下“深圳國(guó)資委”控股的“深圳地鐵有限公司”現(xiàn)在已經(jīng)持股28.69%，從這種結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，基本上還是有一定的國(guó)資背景，所以，你會(huì)看到“萬(wàn)科A”現(xiàn)在整個(gè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)而言比較的合理；

另外，就是房地產(chǎn)的投資：

從去年到今年房地產(chǎn)的投資方向還是保持了平穩(wěn)，但是，在今年有可能會(huì)出現(xiàn)回落，不過(guò)龍頭企業(yè)卻受到了集中度提升的提振。因?yàn)椋?span>“前30大”房地產(chǎn)公司的“銷售金額”、“銷售面積”都是在往上走的；而“后30大”房地產(chǎn)企業(yè)“銷售金額”、“銷售面積”是往下走的，這是非常強(qiáng)的一個(gè)對(duì)比，代表著這個(gè)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了集中度提升使得龍頭企業(yè)的銷售往上走的一個(gè)趨勢(shì)。

相當(dāng)于以前有春蘭、熊貓等等很多的空調(diào)家電，但是到了今天我們突然發(fā)現(xiàn)只有海爾、格利、美的，這就是行業(yè)集中度的力量，所以這就是行業(yè)集中度所帶來(lái)的，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的銷售不降反升的主要原因，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。

那么，再看一下2019年房企的銷售前十名：

碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)

這些企業(yè)你去看它們的股價(jià)還保持著比較強(qiáng)勢(shì)，就是因?yàn)槭芰诵袠I(yè)集中度的影響，而且整個(gè)的房地產(chǎn)投資也沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的滑落，保持的相對(duì)而言雖然弱但平穩(wěn)，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)大勢(shì)所向。

另外，就要看一下在整個(gè)行業(yè)里面“萬(wàn)科A”到底屬于什么樣的一個(gè)位置？

先從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看：逐年上升依然沒(méi)有變。

我們看到房地產(chǎn)好像很多的利空，但對(duì)于“萬(wàn)科A”這樣的房企它的營(yíng)業(yè)收入同比和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的同比依然是向上的；

另外，我要做個(gè)對(duì)比，這在投行里面叫做“可比公司估值”，多個(gè)比較相似的公司進(jìn)行一個(gè)橫向的對(duì)比。

首先：公司的毛利率（賺錢的能力怎么樣？）

“萬(wàn)科A”是37%~36%左右公司毛利率，那么整個(gè)行業(yè)平均的毛利率大概30%，“萬(wàn)科A”高于它；

另外，再看公司的roe水平（凈資產(chǎn)收益率）

“萬(wàn)科A”是在20%左右、“碧桂園”是在27%左右、“恒大”是在26%左右、“保利地產(chǎn)”是在15%左右，然后，你對(duì)比碧桂園、萬(wàn)科A、恒大融創(chuàng)，基本上都是排在前列這3個(gè)萬(wàn)科A、碧桂園、中國(guó)恒大。

也就是毛利率水平、可比公司的ROE凈資產(chǎn)收益率水平，“萬(wàn)科A”都保持在前5名。

此外，再看融資成本。

房地產(chǎn)公司都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，往往是負(fù)債率比較高，所以，能不能有更好的資金來(lái)源和低成本的資金，是非常重要的一點(diǎn)，因?yàn)檫€債的壓力就不會(huì)大。

我看了一下“萬(wàn)科A”在房地產(chǎn)公司里面，融資成本相對(duì)而言是在中間偏下那么一點(diǎn)點(diǎn)的位置，所以，“萬(wàn)科A”為什么抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較的強(qiáng)？這就是它的主要的原因。

那么，有一個(gè)非常專業(yè)的叫做RNAV估值，凈資產(chǎn)的一個(gè)估值，特別用在房地產(chǎn)企業(yè)上面是比較有效的。

機(jī)構(gòu)給“萬(wàn)科A”做的一個(gè)估值：

“萬(wàn)科A”每股的RNAV——就是大家對(duì)它的凈資產(chǎn)估值達(dá)到了49元，它目前股價(jià)是30.59元，所以，出現(xiàn)了一個(gè)折價(jià)率是37.8，所以，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)于“萬(wàn)科A”的資產(chǎn)質(zhì)地還是比較的認(rèn)可的，認(rèn)為整個(gè)股價(jià)還是沒(méi)有反應(yīng)它。

市場(chǎng)資金有沒(méi)有什么動(dòng)作呢？

我們看到兩個(gè)基本上大家可以去判斷一下：

香港中央結(jié)算公司，分別是在12月到3月以及6月到9月分別出現(xiàn)了增持的動(dòng)作；

所以，大約是在橫盤的過(guò)程中不斷的有港資進(jìn)行增持。

我們?nèi)タ聪?/span>香港的碧桂園的股票、融創(chuàng)中國(guó)的股票，也是保持了震蕩上行的走勢(shì)，所以從機(jī)構(gòu)的角度來(lái)說(shuō)，他們也認(rèn)可房地產(chǎn)龍頭企業(yè)集中度的上升，而推升未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力以及它的營(yíng)收的平穩(wěn)性。

以上就是我對(duì)于萬(wàn)科的理解。

時(shí)間：

2020年2月3日&2020年2月5日

主題：

如何應(yīng)對(duì)疫情中的A股交易？

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