2020/1/26（修正）

核心思想

在現(xiàn)行的法律框架里，一個小區(qū)要想業(yè)委會能夠公平有效地運作并良性持續(xù)下去，最高效的辦法是在小區(qū)找到合適的退休干部類業(yè)主，特別是有著黨政領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗的退休干部，主導(dǎo)小區(qū)業(yè)委會工作。   

他們沒有包袱，胸懷坦蕩，不計較個人名利得失，只為展現(xiàn)人生價值與承擔(dān)社會責(zé)任，由他們繼續(xù)發(fā)輝人生的光和熱，團結(jié)小區(qū)有家庭經(jīng)濟基礎(chǔ)、有時間有精力、講付出講奉獻、有理想有信仰、有修行有智慧、有責(zé)任有擔(dān)當(dāng)、有經(jīng)驗有辦法的業(yè)主組成業(yè)委團隊，與黨支部、物業(yè)公司、業(yè)主團體、黨政領(lǐng)導(dǎo)部門構(gòu)建出職責(zé)分明、良性互動、和諧共生五位一體的新型現(xiàn)代社區(qū)關(guān)系。

業(yè)委會團體要理想宏遠(yuǎn)、目標(biāo)清晰、步驟明確，依法行職、公開透明、務(wù)實肯干、尊重包容，不斷總結(jié)工作經(jīng)驗、不斷完善理論體系、不斷優(yōu)化思維方式、不斷地與時俱進。

業(yè)委會能不能做得好？關(guān)鍵取決于業(yè)委會中主要成員思想境界，如果是一心為公做貢獻的，都能做得好；凡是動機不良謀私利的，都會遺臭十年。

業(yè)委會能不能持續(xù)下去？關(guān)鍵取決于組織的活動是否有成就感與使命感，組織能否自我成長、自我凈化、自我更新生生不息。

自作聰明的會不受歡迎，夸夸其談的會一事無成，格局太小的會寸步難行，偏激執(zhí)拗的會害人害己，修行不夠的會心冷茶涼。

具體內(nèi)容：

一、  要主動系統(tǒng)地學(xué)習(xí)小區(qū)物業(yè)管理中有關(guān)人性、社會和自然的規(guī)律，一切從實際出發(fā)，實事求是，按規(guī)律辦事。為了群眾是目的，聯(lián)系群眾是方式，依靠群眾是力量，依法辦事是底線，辦好事情是歸宿，按規(guī)律辦事是天道。

二、  要系統(tǒng)地學(xué)習(xí)相關(guān)的法律知識，能找到自己的位置，知道自己是誰，要干什么，要怎么干，什么能干，什么不能干。要有敬畏之心，知道什么是不好的甚至是違法的，不可逾越。

三、    要能明確地定位業(yè)主、業(yè)委會、業(yè)主大會之間的關(guān)系，要能明確地定位業(yè)委會（業(yè)主）、物業(yè)公司、黨政部門之間的關(guān)系。

四、    社區(qū)物業(yè)管理分為兩類，一是對物的管理，主要是有關(guān)工程方面的，二是對人的管理，主要是居民的行為方面的?；蛘哒f一類是硬件的建設(shè)與管理，另一類是軟件即制度的制定與執(zhí)行。兩者又會相互交錯與影響。

麗景城業(yè)委會的工作經(jīng)驗是，對事物先調(diào)查研究搞懂→自己短時間內(nèi)即成為專家→審核或制定方案→公示征求意見→完善優(yōu)化方案→業(yè)主大會表決→組織監(jiān)督執(zhí)行→事后歸納總結(jié)。

麗景城兩屆六年的業(yè)委實踐，現(xiàn)在能夠提供出的成功模板有兩類：

一是硬件系統(tǒng)改造的技術(shù)與公告樣板：電梯大修、停車場系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、高空拋物監(jiān)控系統(tǒng)、天臺防水整體維修方案、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、門禁呼叫系統(tǒng)、門禁閘門系統(tǒng)、噴泉系統(tǒng)、路燈系統(tǒng)、網(wǎng)球場、籃球場、乒乓球場、園林更新、樹木大修整、優(yōu)質(zhì)公共照明等。   

二是軟件系統(tǒng)的制度規(guī)則及公告樣板：《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會與業(yè)委會會議議事規(guī)則》、《停車收費辦法》、《業(yè)委會選舉辦法》、《物業(yè)續(xù)簽合同》、《糾正居民不文明行為公約》、公益捐款、賬目審計等。

五、    如何分類對待業(yè)主中的“鬧事”者。

這個很關(guān)鍵，它涉及到小區(qū)的安定團結(jié)甚至業(yè)委會的興衰成敗。

有的人“鬧”的目的只是解決自己的問題，然后就縮回去了，事不關(guān)己，高高掛起；

有的人“鬧”的目的是，把自己當(dāng)成群眾意見領(lǐng)袖，幫人出頭，滿足自己的人群優(yōu)越感，甚至異化成在小區(qū)謀取個人私利的路徑。

還有的人“鬧”是真正出于公心，只是方式方法不太恰當(dāng)，多些溝通并加以爭取和團結(jié)就會成為小區(qū)建設(shè)的積極力量。

六、品性道德素養(yǎng)：

默默的奉獻，默默的承受；

察實情，出實招，辦實事，求實效；

敢于說話，敢于擔(dān)責(zé)，敢于堅持；

簡單，正直，沒有私心，堅忍不拔。

七、思考三個問題：

1、業(yè)委會的公益性和可持續(xù)性問題。

業(yè)委會的定位是公益性的，沒有明確的責(zé)、權(quán)、利，也沒有個人生活保障。小區(qū)是一個社會系統(tǒng)，相當(dāng)于一個大村，要搞好需要大量的時間精力。一個沒有經(jīng)濟依附關(guān)系的組織只能是一個非常松散的組織，是經(jīng)不起人性的考驗與群體的沖擊的。

業(yè)委會不是職業(yè)化，業(yè)委會成員也有自己的工作與生活要過，業(yè)委會的成員特別是主力成員的人生規(guī)劃變化會導(dǎo)致組織累計的探索經(jīng)驗歸零。

2、“善有惡報”的問題。

做善事做公益是美好的，但現(xiàn)實的人性規(guī)律是，做善事需要有極高的智慧，對同一群體“愚蠢”而長期的行善與付出，只會把自己與被付出者推進人性的深淵和煉獄。時間長了，很多認(rèn)知不足的鄰居會覺得理所當(dāng)然不再感動，一有不如己意就對你全盤否定，甚至惡意揣測、造謠抹黑、詆毀謾罵、倒打一耙！

“善有惡報”、“我的善換來的是你的惡”，這就需要業(yè)委們有著極高的修行修養(yǎng)，內(nèi)心需要無比強大。

3、按規(guī)律辦事的問題。

社區(qū)治理是一個系統(tǒng)工程，需要宏闊的視野、整體的布局、全盤的謀劃和超強的執(zhí)行。它顛覆了常人的認(rèn)知，即不是唯自己的意愿辦事，也不是唯群眾的意見辦事，甚至不完全是按法律的規(guī)定辦事。

它需要業(yè)委們有超脫自我利益與控制為中心的“功利境界”，也要有超越業(yè)主群體利益為目標(biāo)的“道德境界”，進而升華出以客觀的真理真相為追求的“天地境界”，以調(diào)節(jié)社會關(guān)系，維護社會和諧，推動社會進步為己任。即超脫了“立場、利益、好惡”，遵循自然、社會、人性的本質(zhì)與規(guī)律，實事求是，科學(xué)決策，有效地調(diào)動社會各種人力與資源，解決問題，做出成就，實現(xiàn)價值。

——這就需要其成員具有精深的理論，豐富的實踐，需要“行動的哲學(xué)家”。

后記：

無論是2007年的《深圳市經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，還是2019年的《深圳市經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，都沒有回答一個致命的根本問題：業(yè)委會的個人經(jīng)濟保障問題。

沒有經(jīng)濟保障的制度，從世俗的角度來說，只是建立在沙漠上的城堡，或者說是海面上的空中樓閣，是經(jīng)不起人性的考驗，群體的沖擊，更是無法持久延續(xù)的。這就是為什么很多小區(qū)業(yè)委會成立不了，成立了也很難有所作為，有所作為以后也會心灰意冷換屆不成功的根本原因。

麗景城業(yè)委會的成功實踐經(jīng)驗，恰恰是從傳統(tǒng)價值觀的高級形態(tài)來回答了這個問題，是從業(yè)委會主要成員自覺踐行信仰、理想、人生價值和社會責(zé)任的角度來回答了這一問題。他們摒棄了自私、功利、個人得失等低級價值觀念，追求的是公義、利他、付出、奉獻、智慧、信仰等更高等級的價值觀念，跳出了自我滿足的小圈子，以推動社會的進步為己任，追求的是精神的富足和靈魂的快樂。

——這就是今天麗景城業(yè)委會實踐經(jīng)驗的社會價值。

終極感言：

麗景城業(yè)委會模式非常難以復(fù)制推廣，它要求的道德平臺太高了：它需要太高的學(xué)養(yǎng)，太深的覺悟，和太復(fù)雜的煉造過程，是一道靠人性本能很難邁進的“窄門”。