|
2019年下半年，東莞步入上漲通道，主漲片區(qū)是松山湖和南城，到19年年底，漲幅高達(dá)30%。漲幅第二是松山湖周邊的大嶺山和寮步鎮(zhèn)，承接松山湖外溢，上漲20%。第四是臨深的鳳崗、塘廈，漲幅10-15個(gè)點(diǎn)；最后就是東莞的各普通鎮(zhèn)區(qū)，漲幅10個(gè)點(diǎn)以下。以上數(shù)據(jù)可以看出兩點(diǎn)：一，樓市平淡的2019年，東莞異軍突起，逆勢飄紅，全市普漲10-30個(gè)點(diǎn)，然而，由于深圳表現(xiàn)太耀眼，東莞大漲關(guān)注度不高。二，東莞漲幅最大的不是臨深，而是松山湖和南城，其次是濱海新區(qū)。這說明，東莞和惠州的投資邏輯完全不同，東莞不靠臨深，東莞的實(shí)力足夠支撐和打造自己的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。去年我分別寫惠州和東莞調(diào)研的時(shí)候，就有深刻體會(huì)。寫惠州，關(guān)注度很高，閱讀量高，留言也很多，基本都是問自己的惠州房子買對(duì)沒有。寫東莞，關(guān)注度明顯下降，閱讀量不高，留言也少。是東莞不如惠州嗎?當(dāng)然不是，是因?yàn)闁|莞投資客遠(yuǎn)少于惠州，事不關(guān)己，自然不會(huì)關(guān)注。東莞為什么投資客少，兩個(gè)原因，貴+限購。最主要的原因還是貴。東莞普通的鎮(zhèn)區(qū)，房價(jià)都在兩萬左右，中心城區(qū)三萬多，松山湖四萬。投資客最愛的臨深片區(qū)，普遍在25000-35000之間，戶型還大，一套房子隨隨便便二百多萬起步，一不留神就上到四五百萬，和均價(jià)一萬三四的惠州臨深比起來，東莞實(shí)在太貴了。東莞不但貴，還限購，2017年4月，東莞就發(fā)布了限購政策，外地人購買新建商品房需繳納一年社?；騻€(gè)稅，二手不限購。臨深多以新房為主，限購加上資金門檻高，絕大部分投資客都選擇了惠州。2016年，東莞賣了7.8萬套新房，惠州賣了15.7萬套；2017年，東莞賣了7.98萬套新房，惠州賣了13.9萬套；2018年，東莞賣了8.27萬套新房，惠州賣了17.5萬套。三年時(shí)間，惠州賣出了47.1萬套新房，東莞賣出24萬套，惠州是東莞的將近一倍。惠州常住人口數(shù)量483萬，東莞839萬，東莞人口又是惠州的將近一倍。兩組數(shù)據(jù)一對(duì)比，可以確定，惠州的投資客數(shù)量比東莞要多的多。東莞雖然房價(jià)高，但沒有多少水分。東莞臨深有六個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，鳳崗、塘廈、黃江、大朗、大嶺山和長安。黃江、大嶺山和大朗三個(gè)鎮(zhèn)臨深片區(qū)基本無盤可售，所以，東莞臨深主要指鳳崗、塘廈和長安的臨深區(qū)域。這三個(gè)區(qū)，又以鳳崗和塘廈的投資客最為集中。因?yàn)轼P崗直插龍崗腹地，離深圳最近，塘廈緊臨龍華觀瀾，都有地緣優(yōu)勢。而長安緊臨寶安的松崗，松崗是寶安遠(yuǎn)郊區(qū)，房價(jià)堪堪四萬出頭；長安卻是東莞的強(qiáng)鎮(zhèn)，房價(jià)已經(jīng)三萬多，沒有價(jià)差怎么玩?首先，塘廈富鳳崗窮，當(dāng)然，東莞無窮鎮(zhèn)，富和窮只是相對(duì)而言。2018年，塘廈GDP401億，僅次于松山湖、虎門、長安、莞城和南城，位列東莞第二梯隊(duì)的榜首。鳳崗GDP293億，位列東莞經(jīng)濟(jì)第三梯隊(duì)。從城貌和經(jīng)濟(jì)上，塘廈優(yōu)于鳳崗，不過對(duì)環(huán)一線而言，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)弱并不重要，經(jīng)濟(jì)越弱價(jià)差越大，反而越有利于賣房。相比塘廈，鳳崗顯然更具臨深價(jià)值。鳳崗直插龍崗腹地，距深圳中心區(qū)更近。鳳崗西部被東莞鳳凰山高爾夫球場阻隔，又有大量的工業(yè)區(qū)，缺少可開發(fā)地塊，臨深樓盤主要集中在東部。東莞臨深最著名的代表樓盤，益田大運(yùn)城邦就位于鳳崗東側(cè)，向東翻過武深高速和鹽龍大道，就是龍崗的地界。大運(yùn)城邦緊臨龍崗最有價(jià)值的兩個(gè)板塊，大運(yùn)新城和龍崗中心城。得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢，在整個(gè)惠州和東莞的臨深排名第一。當(dāng)年益田集團(tuán)拿下這個(gè)地塊后，就決意精耕細(xì)作。2009年，大運(yùn)城邦第一期開盤，售價(jià)8000元，當(dāng)時(shí)龍崗房價(jià)不過一萬多。之后大運(yùn)城邦陸續(xù)推出二期到六期，一直到2016年初最后一期八期開盤，售價(jià)高達(dá)28000，當(dāng)時(shí)的龍崗不過三萬多。一是地理位置得天獨(dú)厚，二是經(jīng)過數(shù)年運(yùn)作，大運(yùn)城邦配套成熟，生活便利。生活方面，大運(yùn)城邦社區(qū)大而成熟，還配套了益田假日天地購物廣場；交通方面，一腳油門到深圳，可以說是深漂的理想居住地。如果說美中不足，就是教育問題，東莞公立學(xué)校只招收本地戶籍生源，外地戶籍只能讀私立，學(xué)費(fèi)偏貴加學(xué)位緊張。大運(yùn)城邦的二手房價(jià)穩(wěn)定在2萬6-3萬之間，總價(jià)普遍在200萬以上，相對(duì)于惠州來說，購買大運(yùn)城邦的自住客偏多，投資客偏少。大運(yùn)城邦片區(qū)，目前在售的新盤僅有中海云麓公館，均價(jià)38000；三正瑞士公館還有少量大面積尾盤在售，均價(jià)27000。可以看出，這一片區(qū)被認(rèn)可的新盤價(jià)值在3萬左右，3萬，是臨深的價(jià)值最高地。鳳崗的大運(yùn)城邦再向西，還有少數(shù)幾個(gè)臨深投資盤，價(jià)格略低，但地理位置和周邊配套與大運(yùn)城邦相差甚遠(yuǎn)。以鳳崗碧桂園為例。主打臨深三公里，均價(jià)2萬5。 這種主打概念、缺少配套的新盤，主要賣給臨深投資客。 再說塘廈，塘廈接壤的是龍華的觀瀾片區(qū)，觀瀾農(nóng)民房多，城貌差，缺少炒作概念，二手次新售價(jià)不過四萬多。塘廈的臨深樓盤主要集中在梅觀高速的大坪出口，在梅觀高速與觀瀾高爾夫之間的狹長區(qū)域，擠進(jìn)了僑信云起、卓越蔚藍(lán)山和奧園·觀瀾譽(yù)峰三個(gè)盤。奧園觀瀾譽(yù)峰還有新房在售，均價(jià)25000，主打臨深和觀瀾高爾夫概念。這一區(qū)域原本屬于兩城交界的未開發(fā)地帶，開發(fā)商進(jìn)駐后才配建了部分配套。雖然樓盤很新，但明顯人氣不足，底商大多處于停業(yè)狀態(tài)。一是樓盤交付期短，入住率低，二是投資客比例偏高。沿梅觀高速繼續(xù)向北，進(jìn)入塘廈配套較成熟的市區(qū)，這里沒有新盤，基本都是二手房，代表樓盤中信觀瀾凱旋城和德洲城，二手單價(jià)在20000-25000，雖然位置比觀瀾譽(yù)峰和卓越蔚藍(lán)山遠(yuǎn)，但勝在配套完善，生活便利。此外，塘廈臨深比較集中的有萬科棠樾系列，以200平以上的別墅為主，總價(jià)普遍超千萬，顯然少有投資客接盤。實(shí)地踩盤之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)和惠州臨深相比，東莞臨深有幾大特色。1、價(jià)格高，新盤單價(jià)普遍在25000-30000，二手也在20000-28000，總價(jià)一不留神就上到二百多小三百萬，大面積六七百萬很正常，這個(gè)單價(jià)和總價(jià)，顯然隔離了大部分投資客。2、新盤少，鳳崗和塘廈加起來，只有十幾個(gè)新盤在售，除掉尾盤、別墅和商業(yè)，可買的只有幾個(gè)新盤，和惠州上百個(gè)新盤完全沒法比。正是因?yàn)榭墒蹣潜P少競爭小，開發(fā)商才有底氣不降價(jià)慢慢去化。3、東莞臨深的投資客遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于惠州，尤其是二手房，更多是自住需求。對(duì)于想購買東莞臨深的客戶，我給到的幾點(diǎn)建議就是：1、東莞臨深沒有暴擊，不管是新房還是二手房，一是價(jià)格已經(jīng)不低，二是接盤俠少；2、雖然沒有暴擊，但有東莞良好的經(jīng)濟(jì)基本面支撐，臨深房價(jià)長期向上，今年東莞的全線上漲就是明證；3、如果考慮自住，還是以配套較好、交通便利的二手為主，鳳崗的大運(yùn)城邦和塘廈的凱旋城都是優(yōu)選；4、和惠州投資理念完全不同，東莞最好的投資片區(qū)不是臨深，而是東莞政府全力打造的主城區(qū)，松山湖、南城，濱海新區(qū)都值得認(rèn)真關(guān)注。
東莞，是一個(gè)有野心，有夢想，不容小看的城市。
|
