我是譚房禪，專注深圳房產(chǎn)投資十余年。親手實(shí)戰(zhàn)買賣房子超過(guò)600套，自己擁有深圳豪宅5套、普通住宅23套。我想把這些年的投資實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)分享給你。希望對(duì)你有幫助！

關(guān)注“譚房禪”頭條號(hào)私信我提問(wèn)，以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“譚房禪”私人一對(duì)一咨詢方案

粉絲提問(wèn)：譚老師您好！上次在課堂上，知識(shí)量太大了，有些地方?jīng)]記住，印象最深刻的是您講的人買房的幾個(gè)階段，您可以再幫我整理一下嗎？我覺(jué)得這個(gè)太重要了。身邊的朋友好多都是盲目買亂買，我想把您的文章轉(zhuǎn)發(fā)給他們，希望他們不要犯錯(cuò)，感謝！

回答：心中有愛(ài)，十分難得！就沖你這點(diǎn)，再忙我也樂(lè)意幫助你！一個(gè)人買房有四個(gè)階段：

第一階段：起步階段

這個(gè)階段的特點(diǎn)是：錢少，收入不高，對(duì)房子不懂，不理解房子和自己的關(guān)系。

這個(gè)階段的痛點(diǎn)：要買喜歡，要買居住，要買舒適。

舉例：100萬(wàn)預(yù)算，2萬(wàn)收入，首套怎么買？

A、普通人的做法：

買喜好，沖著新房買，戶型要好，房子要漂亮，非漂亮不買，結(jié)果就是沖著喜好去到遠(yuǎn)郊，有些人甚至還要借錢裝修，把錢花光光，背上月供壓力，還要還裝修借的錢，加上通勤距離遙遠(yuǎn)，苦不堪言。

B、有點(diǎn)房產(chǎn)知識(shí)的做法：

買近郊，買二手房，沖著低單價(jià)、低總價(jià)買。買有裝修的房子，自己住。通勤距離在一定的承受范圍內(nèi)。有月供的壓力，生活狀態(tài)稍為好點(diǎn)。

C、懂房產(chǎn)知識(shí)的做法：

買市區(qū)，買二手房，沖著價(jià)值買，買最賺錢的房子。有月供壓力，出租，然后租便宜的房子?。患依锶硕嗖粔蜃?，出租，然后租夠住的房子。沒(méi)有月供的壓力，因?yàn)榱舫隽藗溆媒穑⑶叶迷O(shè)置防火墻。

總結(jié)：起步階段，必須把握兩個(gè)原則，安全+升值！好租好賣好帶款的房子最安全，本地購(gòu)買力強(qiáng)悍的同時(shí)價(jià)值低洼升值潛力最大。

第二階段：換房階段

這個(gè)階段的特點(diǎn)是：有點(diǎn)錢，收入在上升期，對(duì)房子有點(diǎn)認(rèn)知但不全面，不理解房子和自己的關(guān)系。

這個(gè)階段的痛點(diǎn)：首付門檻高、患得患失、害怕?lián)Q錯(cuò)房子、對(duì)政策敏感。

舉例：有一套房，凈值400萬(wàn)預(yù)算，4萬(wàn)收入，怎么換？

A、普通人的做法：

賣掉房子，在原來(lái)的房子邊上買舊房子，為了多點(diǎn)面積數(shù)多1-2個(gè)房間，這么做犧牲了未來(lái)的成長(zhǎng)性，把自己釘死在這個(gè)舊房子里；要不就是換到遠(yuǎn)郊，房子新、面積大，但是方向反了，離開了原來(lái)的圈子，人往低處走，鶴立雞群容易產(chǎn)生自己很行的幻覺(jué)。加上通勤距離的折磨，基本上人從此廢掉。

B、有點(diǎn)房產(chǎn)知識(shí)的做法：

賣掉房子，在近郊換個(gè)面積數(shù)、房間數(shù)多的房子，但還是停留在為了住而換房的層面。圈子在降級(jí)，但比遠(yuǎn)郊的圈子好很多。離原來(lái)的圈子有1 小時(shí)內(nèi)，還有機(jī)會(huì)糾錯(cuò)。

C、懂房產(chǎn)知識(shí)的做法：

買市區(qū)，買二手房，沖著價(jià)值買，買最賺錢的房子。懂得400的預(yù)算可以花300買900的方法，懂得留出100做備用金的方法，愿意嘗試并學(xué)習(xí)打造多管道收入，家庭進(jìn)入快速上升期。通過(guò)買房進(jìn)入高層次的圈子，見識(shí)、思維迅速升級(jí)！

總結(jié)：換房階段，是一個(gè)家庭站在十字路口的抉擇，方向錯(cuò)了目標(biāo)錯(cuò)了從此走下坡路，反之，從此平步青云。

第三階段：裂變階段

這個(gè)階段的特點(diǎn)是：有一定積累，有2套以上房，收入在上升期，對(duì)房子有點(diǎn)認(rèn)知但不全面，不懂得如何運(yùn)用房子賺錢。

這個(gè)階段的痛點(diǎn)：患得患失、害怕?lián)Q錯(cuò)房子、擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌、容易被各種投資陷阱誘惑。

舉例：有二套房，凈值1000萬(wàn)預(yù)算，8萬(wàn)收入，怎么做裂變？

A、普通人的做法：

賣掉一套不是自住的房子，把資金分散去投資低單價(jià)的房子，然后等待上漲。這種做法會(huì)在漫長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期把人折磨得沒(méi)有脾氣。甚至投錯(cuò)房子，例如臨深周邊一些房子，沒(méi)什么價(jià)值，還帶著巨大的期望。一些家庭原本想著財(cái)富可以裂變，結(jié)果直接走下坡路。

B、有點(diǎn)房產(chǎn)知識(shí)的做法：

賣掉房子，沖著面積和舒適買個(gè)房子住，同時(shí)投資一套有價(jià)值的學(xué)位房。這種做法，把大部分資金用來(lái)滿足自己的喜好，犧牲了裂變的基數(shù)。很容易瞎買，亂買。

C、懂房產(chǎn)知識(shí)的做法：

完全懂得投資跟自住分離的思維，哪里賺就買哪！把房子當(dāng)作賺錢工具，懂得經(jīng)營(yíng)圈子經(jīng)營(yíng)資源，懂得運(yùn)用房子背后的商業(yè)價(jià)值獲取財(cái)富。打造了多管道收入，沉淀幾年直接踏入財(cái)富自由。

總結(jié)：裂變階段，是一個(gè)家庭是否實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由的關(guān)鍵階段，對(duì)知識(shí)、圈子、專業(yè)都有極高的要求。

第四階段：守財(cái)富階段

這個(gè)階段的特點(diǎn)是：衣食無(wú)憂，不缺房子，不差錢。

這個(gè)階段的痛點(diǎn)：容易被各種投資陷阱誘惑、容易驕傲自滿。

舉例：有三套房，無(wú)欠款，有租金收，有被動(dòng)性收入，怎么守住財(cái)富？

A、普通人的做法：

開始驕傲自滿，身邊馬屁精多，不是想蹭湯喝的，就是想誘惑你投項(xiàng)目的。自視甚高，容易在投資失敗后，好于面子不停的追加投入，要證明自己的眼光。墜落就是這么來(lái)的。

B、有點(diǎn)房產(chǎn)知識(shí)的做法：

拿自己的閑錢做投資，虧完了就不動(dòng)了。但還是存在風(fēng)險(xiǎn)。年紀(jì)越大思維越容易固化，越容易跟社會(huì)脫節(jié)。

C、懂房產(chǎn)知識(shí)的做法：

花錢進(jìn)入最專業(yè)的房產(chǎn)金融圈子，有自己的私人資產(chǎn)顧問(wèn)和投資顧問(wèn)。有專業(yè)的人保駕護(hù)航。愿意學(xué)習(xí)愿意提升思維，不斷能守住財(cái)富，還能傳承財(cái)富。

總結(jié)：守財(cái)富階段，只需要一顆謙遜的心，持續(xù)學(xué)習(xí)，懂得尊重專業(yè)，進(jìn)入好的圈子，就足夠了。

房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)都是少數(shù)人賺錢定律，我們有幸走在了前面，讓我手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，譚老師精力有限，請(qǐng)直接說(shuō)出問(wèn)題。