(上海陸家嘴甲級(jí)寫字樓群)

剛剛過去的2019年，越來越多的高端寫字樓出現(xiàn)空置。

時(shí)代數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，北京甲級(jí)寫字樓的空置率同比增加5.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到15.9%，為近十年新高；上海甲級(jí)寫字樓的空置率同比增加3.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到19.3%，也為近十年最高值；深圳甲級(jí)寫字樓的空置率同比上漲6.33個(gè)百分點(diǎn)，升至22.04%的歷史新高。

并不只有一線城市出現(xiàn)空置危機(jī)。

時(shí)代數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2019年末，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、鄭州、東莞、青島、沈陽、寧波、昆明等19個(gè)一線和新一線城市的甲級(jí)寫字樓平均空置率已高達(dá)26.4%，較上年增加2.7個(gè)百分點(diǎn)；平均租金也從2018年末的每月每平方米141.3元跌至134.9元。

一線城市平均空置率突破15%

從甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量來看，2019年，深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)最多，達(dá)到204.2萬平方米，較上年增加149.2萬平方米；同時(shí)，凈吸納量也達(dá)到80.8萬平方米的較高水平。其后，上海新增供應(yīng)達(dá)到99萬平方米，凈吸納量達(dá)到29.6萬平方米；北京全年新增供應(yīng)90.1萬平方米，但凈吸納量僅有12.1萬平方米。

此外，廣州因新增供應(yīng)的大幅減少，市場開始消化此前的供應(yīng)，空置率有所下降。

時(shí)代數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2019年全國各大城市甲級(jí)寫字樓空置率有所上漲，普遍達(dá)到近10年最高位。目前，一線城市空置率平均值已經(jīng)達(dá)到15%，深圳更是高達(dá)22.04%；新一線城市的空置率則更高，平均在30%左右，其中，昆明、天津和長沙已超40%。

在19個(gè)城市中，甲級(jí)寫字樓平均租金最高的還是一線城市，排名依次為北京、上海、深圳、廣州，平均租金分別為每月每平方米427.6元、291.1元、201.2元、179.2元。其中，北京和上海的平均租金不降反增，北京上漲最大，上漲約15.9%。

接下來，我們將重點(diǎn)分析北上廣深四個(gè)一線城市的甲級(jí)寫字樓市場數(shù)據(jù)，從寫字樓租賃需求行業(yè)分布以及核心商務(wù)區(qū)的市場變化等維度進(jìn)行闡述。

北京：最熱還是東城、金融街和中關(guān)村

北京的甲級(jí)寫字樓主要分布在北京CBD、東城、金融街、燕莎、中關(guān)村、望京、亞奧以及麗澤等8個(gè)核心商務(wù)區(qū)。主要是以金融行業(yè)、TMT（科技、媒體和通信）行業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展為主。

2019年，北京甲級(jí)寫字樓市場的金融行業(yè)租戶占比最大，達(dá)到30%，同比微漲；TMT行業(yè)租戶占比為22%，同比下降9個(gè)百分點(diǎn)；專業(yè)服務(wù)業(yè)租戶占比12%。

由于新增供應(yīng)的影響，亞奧、北京CBD的空置率分別漲至24.9%和10.9%的高位；另三個(gè)核心商務(wù)區(qū)東城、金融街、中關(guān)村的空置率則處于5.4%、5.1%、2.6%的低位。值得注意的是，望京商務(wù)區(qū)的空置率大幅下降7.1個(gè)百分點(diǎn)至12.7%，平均租金也略有增加，這說明望京區(qū)域經(jīng)濟(jì)得到明顯改善。

上海：陸家嘴空置率接近20%

上海甲級(jí)寫字樓主要分布在陸家嘴、黃浦、靜安、徐匯、長寧以及竹園6個(gè)核心商務(wù)區(qū)。

從行業(yè)看，金融一直占據(jù)高比例，但在2019年金融租戶占比同比下降了5個(gè)百分點(diǎn)至21%；相反，TMT行業(yè)占比有所增加，升至17%；其后，消費(fèi)品行業(yè)占比13%。

老牌金融CBD陸家嘴空置率最高，達(dá)到19%，其平均租金也一直居高不下，為每月每平方米330元。

廣州：唯一空置率下降的一線城市

2019年，廣州甲級(jí)寫字樓空置率降至5.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他城市。同時(shí)，廣州甲級(jí)寫字樓市場新增供應(yīng)也連續(xù)三年降低，2019年僅新增供應(yīng)12.5萬平方米，為近十年市場新增供應(yīng)的最低值。從數(shù)據(jù)上來看，廣州甲級(jí)寫字樓已供不應(yīng)求，近三年凈吸納量均高于新增供應(yīng)。這也是空置率持續(xù)下降的原因之一。

從行業(yè)需求來看，TMT（32%）、金融（22%）、房地產(chǎn)（11%）、專業(yè)服務(wù)（8%）4個(gè)行業(yè)對甲級(jí)寫字樓的需要最大。其中，TMT行業(yè)需求大幅增加14個(gè)百分點(diǎn)，而房地產(chǎn)行業(yè)的需求則在減弱。

從核心商務(wù)區(qū)來看，廣州甲級(jí)寫字樓主要分布在珠江新城、琶洲、天河北-體育中心以及越秀。其中，琶洲空置率同比大幅下降3.8個(gè)百分點(diǎn)，降至3.3%，同時(shí)，平均租金同比上漲5.5%，是全市表現(xiàn)最好商務(wù)區(qū)。

此外，珠江新城、天河北-體育中心以及越秀的空置率均有所上升。其中，珠江新城空置率漲至6.4%，平均租金也大幅下降4.7%。

深圳：金融行業(yè)過去一年不好過

深圳甲級(jí)寫字樓主要分布在羅湖、福田、南山以及前海四個(gè)核心商務(wù)區(qū)。

在2019年甲級(jí)寫字樓市場租賃需求行業(yè)中，TMT行業(yè)占比最大，占比42%；相反，金融租戶占比大幅下降至23%。此外，專業(yè)服務(wù)行業(yè)占比8%。

其中，2019年甲級(jí)寫字樓空置率最高的是前海，達(dá)到了56%，但其空置率較2018年有所下跌。同時(shí)，前海的存量和租金均較上年有所增加，這也說明，新租和搬遷至前海的公司在增加。

此外，中央商務(wù)區(qū)福田、南山以及羅湖的空置率則相對處于低位，但羅湖的空置率上升較快。這也說明，大批羅湖公司正在搬離。

總體上來看，深圳主要商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓的平均租金較上年變化不大，但存量均有所上升，這說明深圳的甲級(jí)寫字樓市場仍處于供過于求的狀態(tài)。

就目前情況來看，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正在向南山、前海兩個(gè)商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移。