2014年以來(lái)，文旅地產(chǎn)發(fā)展迅速。

一方面是國(guó)家推出特色小鎮(zhèn)、田園綜合體的鼓勵(lì)政策；另一方面也是因?yàn)?strong>房企看到了通過(guò)文旅勾地增加土儲(chǔ)的前景。

越來(lái)越多的公司進(jìn)入文旅產(chǎn)業(yè)，如今百?gòu)?qiáng)房企已經(jīng)有60%在做文旅項(xiàng)目。

雖然投資和項(xiàng)目大幅增加，但真正做得好的項(xiàng)目很少。

文旅地產(chǎn)與住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)最大的差別，就是產(chǎn)業(yè)邏輯的差異。

住宅開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是做產(chǎn)品，核心是銷售思維和快周轉(zhuǎn)；

文旅開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是做服務(wù)，通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)提升價(jià)值，核心是經(jīng)營(yíng)思維和長(zhǎng)期持有；

雖然商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)也著眼于產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)線培育，但復(fù)雜度遠(yuǎn)比不上文旅地產(chǎn)。

做地產(chǎn)是養(yǎng)豬思維，把豬盡快養(yǎng)大，在最短的時(shí)間達(dá)到最大重量(規(guī)模)，然后分成肉、骨等進(jìn)行散售，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，更關(guān)注量。

而做文旅就是養(yǎng)孩子的思維，希望他健康成長(zhǎng)、好好學(xué)習(xí)，成為社會(huì)的棟梁之才，更看重質(zhì)。

好的文旅項(xiàng)目少的主要原因：

一是房企仍是原有開(kāi)發(fā)思維和管控模式；

二是團(tuán)隊(duì)的思維、能力和經(jīng)驗(yàn)結(jié)構(gòu)與文旅項(xiàng)目的需要嚴(yán)重錯(cuò)位。

因?yàn)椴涣私馕穆瞄_(kāi)發(fā)的邏輯，不了解文旅項(xiàng)目所需要的人才能力結(jié)構(gòu)，依靠原有成功模式和經(jīng)驗(yàn)組建的團(tuán)隊(duì)去開(kāi)發(fā)新業(yè)務(wù)，失敗是大概率的。

那么，文旅地產(chǎn)到底需要什么樣的人才？

一、復(fù)合型人才

文旅地產(chǎn)可能是最為復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、集成度最高的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

一個(gè)具有一定規(guī)模的文旅項(xiàng)目，可能涉及文化、旅游、康養(yǎng)、體育、農(nóng)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)類型。

即使單一的旅游型文旅項(xiàng)目，一般也包括景區(qū)、主題樂(lè)園、酒店、民宿、餐飲、零售等多元業(yè)態(tài)的組合。

另外，大型文旅項(xiàng)目規(guī)模都在數(shù)千畝甚至上萬(wàn)畝，整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期十年以上。

企業(yè)需要從一級(jí)開(kāi)發(fā)做起，直到項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)，涉及一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。

目前房企的文旅團(tuán)隊(duì)主要來(lái)源有兩個(gè)：

一是從自身傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)抽調(diào)，二是從華僑城等企業(yè)中吸引人才。

房企團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和執(zhí)行力，問(wèn)題在于沒(méi)有多產(chǎn)業(yè)綜合的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、不熟悉一級(jí)開(kāi)發(fā)，而傳統(tǒng)旅游開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)是旅游開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)生疏。

兩個(gè)團(tuán)隊(duì)思維邏輯、語(yǔ)言體系差異很大，經(jīng)常是站在以往的經(jīng)驗(yàn)角度考慮問(wèn)題，需要長(zhǎng)時(shí)間的磨合才能形成戰(zhàn)斗力。

但即使這樣的團(tuán)隊(duì)，也缺少多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)、多職能的復(fù)合型人才，尤其是具有多產(chǎn)業(yè)和一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。

二、創(chuàng)新型非標(biāo)人才

幾十年的發(fā)展，住宅地產(chǎn)已被房企做到了極致，為追求規(guī)模，快周轉(zhuǎn)是不二選擇。

TOP50房企大多是快周轉(zhuǎn)做的好的企業(yè)，而要做到快周轉(zhuǎn)必須實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化，甚至人才標(biāo)準(zhǔn)化。

文旅項(xiàng)目，因?yàn)橐L(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，要做出個(gè)性化才有生命力，這和房企的成功邏輯是相背的。

而且，與住宅開(kāi)發(fā)不同的是，每一個(gè)文旅項(xiàng)目都有著自己獨(dú)特的資源稟賦和文脈。

如果不能充分挖掘項(xiàng)目的個(gè)性化因素，做出差異化的產(chǎn)品和服務(wù)，就很難做出好的文旅項(xiàng)目。

讓習(xí)慣“快周轉(zhuǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化”的人去做“慢開(kāi)發(fā)、個(gè)性化”的產(chǎn)品，如果思維不轉(zhuǎn)變是很難成功的。

從這一點(diǎn)講，快周轉(zhuǎn)做的越好的企業(yè)，進(jìn)行文旅開(kāi)發(fā)的失敗率就越高。

所以好的文旅項(xiàng)目一般不是TOP50做的，無(wú)論長(zhǎng)隆、麓湖，還是阿那亞，都是由非主流的企業(yè)開(kāi)發(fā)出來(lái)的。

那么多企業(yè)去學(xué)習(xí)袁家村、長(zhǎng)隆，又有哪家成功復(fù)制出來(lái)了？

脫離了項(xiàng)目所處的獨(dú)特土壤和對(duì)差異化的不懈追求，單靠資金是難以復(fù)制的。

三、投資和運(yùn)營(yíng)人才

對(duì)文旅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，最重要的職能是前期投資和后期運(yùn)營(yíng)，相比較而言，投資職能更重要，因?yàn)榍捌诠ぷ鲗?duì)項(xiàng)目成功與否的影響超過(guò)70%。

為什么前期更重要？同房地產(chǎn)一樣，文旅項(xiàng)目最重要的也是位置、位置、位置。

與住宅開(kāi)發(fā)不同的是，文旅項(xiàng)目前期選址的復(fù)雜性成倍增長(zhǎng)：

一、文旅項(xiàng)目往往位于基礎(chǔ)設(shè)施成熟度不高的區(qū)域，缺乏上位規(guī)劃的支撐，前期需要花大量精力編制規(guī)劃、落實(shí)用地指標(biāo)、報(bào)批土地等一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)容。

二、大型文旅地產(chǎn)的選址往往在遠(yuǎn)郊或偏遠(yuǎn)地區(qū)，項(xiàng)目依山傍水，涉及山水林田湖草多種土地類型，每一種資源類型就意味著一個(gè)審批部門和相關(guān)的法規(guī)，資源越好就意味著開(kāi)發(fā)限制越多，難度越大。

三、在文旅項(xiàng)目前期，需考慮各種限制性因素，如生態(tài)管控、基本農(nóng)田、林地、水域、地災(zāi)、防洪、城規(guī)、用地指標(biāo)等，這都是二級(jí)開(kāi)發(fā)不涉及的內(nèi)容。

如果沒(méi)做過(guò)同類項(xiàng)目，讓熟悉“城”的人來(lái)做“鄉(xiāng)”的開(kāi)發(fā)，后期可能給項(xiàng)目帶來(lái)致命的影響。

運(yùn)營(yíng)人才的重要性在于文旅項(xiàng)目的價(jià)值是靠運(yùn)營(yíng)體現(xiàn)的，這里的運(yùn)營(yíng)并非指房開(kāi)業(yè)務(wù)中的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)，而是指酒店、樂(lè)園、田園綜合體等文旅項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。

文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的好，對(duì)住宅銷售和增值具有強(qiáng)大的支撐作用，同時(shí)能夠帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和良好的品牌聲譽(yù)。

運(yùn)營(yíng)人才在項(xiàng)目前期就要介入，給項(xiàng)目研判、策劃規(guī)劃提供專業(yè)意見(jiàn)，建的好為的是好用啊。

做文旅項(xiàng)目和做蘇州園林是一樣的，要具備三個(gè)要素：有錢、有閑、有品。

有錢用盈余資金投資，不追求短期回報(bào)；有閑能夠投入精力在產(chǎn)品打造；有品所以追求高標(biāo)準(zhǔn)。

蘇州園林能夠廣受喜愛(ài)跟當(dāng)時(shí)的規(guī)劃建設(shè)者是生活富裕、格調(diào)高雅、追求完美的文人有關(guān)，追求更高標(biāo)準(zhǔn)和境界，才能創(chuàng)造出歷經(jīng)千百年仍廣受喜愛(ài)的傳世之作。

對(duì)文旅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，失敗不是成功的反義詞，平庸才是。

目前房企招聘文旅項(xiàng)目人才時(shí)，往往要求頭部房企經(jīng)驗(yàn)，工程、成本或運(yùn)營(yíng)背景，這本身就說(shuō)明房企對(duì)文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)邏輯依然沒(méi)有清晰認(rèn)識(shí)的。

按這樣要求選拔的人才，在做快周轉(zhuǎn)和城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)是沒(méi)有問(wèn)題的，做文旅項(xiàng)目就存在缺乏關(guān)鍵能力和經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題。

就好比讓短跑冠軍去跑馬拉松，訓(xùn)練目標(biāo)、訓(xùn)練方式、身體素質(zhì)完全不同，怎么能取得好成績(jī)？

希望通過(guò)本文，讓大家對(duì)文旅地產(chǎn)及人才需求有更多了解，也期待更多的復(fù)合型、創(chuàng)新型人才加入文旅板塊。

作者介紹：本文為濤哥雜談粉絲投稿，作者李丹軍，某房企文旅地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員。