?11個區(qū)域都有300萬總價的選項，怎么選？

首先，我們排除羅湖和鹽田。

羅湖是最早的市中心，但隨著市中心一路向西轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在的羅湖已經(jīng)顯現(xiàn)出些許老態(tài)，

產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟地位已經(jīng)完全讓位給了福田、南山。

鹽田雖然屬于原來的關(guān)內(nèi)，但沒什么像樣的產(chǎn)業(yè)，至今未通地鐵，

主要的購房群體是本地剛需和部分羅湖的需求外溢。

雖然目前有8號線一期在建（預(yù)計2020年開通），但這條地鐵線連通的是羅湖，作用仍然十分有限。

另外，羅湖和鹽田的房子普遍樓齡偏老（20年以上），進一步削弱了房產(chǎn)投資價值。

其次，排除南山和福田。

南山和福田的地段、配套等各方面當然沒問題，

有問題的是預(yù)算，100萬實在太少了。

買房投資，要注意「地段、價格、面積」三位一體：

好的地段配大的面積、高的價格，面積越大、單價越高。

福田和南山是市中心，

尤其是南山，高薪企業(yè)聚集，是深圳房價最貴的一個區(qū)，遍地10萬+。

這里是剛改、改善、豪宅的主場，賣的最好的是三房和四房，

買三四十平的小開間、一居室，屬于“定位錯配”。

實際上，南山均價之所以沒超過10萬，就是被小戶型的價格拉低的...

同理，可以排除寶安中心。

寶中承接了大部分南山外溢的購買力，又有前海自貿(mào)區(qū)這一國家級戰(zhàn)略加持，房價已經(jīng)非常接近南山。

比如前不久開盤的海納公館，116平的四房單價最高，9.5萬；

其次是89平三房，8.5萬；

最小的戶型75平，單價最低（7.5萬），賣的也最差。

更別說300萬只能買40平以下的超小戶型了...

—— 這里的小戶型更適合出租，而不是升值。

再從樓齡和戶型上排除掉寶安西鄉(xiāng)之后，只剩五個區(qū)域可選，分別是：

寶安新區(qū)（福永、沙井、松崗）、光明、龍華、龍崗、坪山。

3.

這幾個區(qū)域定位都是城市副中心，但在產(chǎn)業(yè)上卻各有側(cè)重。

寶安新區(qū)有空港新城、會展中心，主打空港經(jīng)濟和會展經(jīng)濟；

光明有光明科技城，主打光電子、生物等科技產(chǎn)業(yè)；

龍華則是以金融產(chǎn)業(yè)為主；

東部的龍崗和坪山在產(chǎn)業(yè)上比較薄弱，為此市政府投資了1.4萬億推進東進戰(zhàn)略，

但隨著國家級戰(zhàn)略粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的發(fā)布，深圳一路向西的發(fā)展趨勢，再難逆轉(zhuǎn)。

產(chǎn)業(yè)越上游，對房價的支撐力度越大。

所以這一輪，龍華＞光明＞寶安新區(qū)＞龍崗＞坪山。

除了自身產(chǎn)業(yè)，這幾個副中心房價最大的動力，就是市中心外溢的購買力。

其中，南山的外溢能力強于福田，福田強于羅湖。

而最直接影響購市中心買力承接的，就是地鐵。

各區(qū)的地鐵現(xiàn)狀如下：

寶安新區(qū)：11號線40分鐘直達南山；

光明：目前沒有地鐵，在建的6號線通往福田、羅湖，規(guī)劃中的13號線通往南山；

龍華：4號線通往福田；

龍崗：3號線通往羅湖；

坪山：目前沒有地鐵，在建的14號線通往福田；

本輪結(jié)果：寶安新區(qū)＞龍華＞龍崗＞光明＞坪山。

綜上，龍華、光明和寶安新區(qū)，可以作為房產(chǎn)投資的第一梯隊；

而龍崗和坪山，因為產(chǎn)業(yè)和交通都不及西部，只能位于第二梯隊。

4.

龍華、光明和寶安新區(qū)的房價，分別約為5.5萬、4萬和4萬。

其中，龍華已經(jīng)經(jīng)歷過一輪暴擊，利好兌現(xiàn)過一波，房價明顯高出其他區(qū)域一大截；

而光明和寶安新區(qū)的利好還在成熟階段，尚未全部兌現(xiàn)。

因此短期內(nèi)，光明和寶安新區(qū)的潛力略勝一籌。

如果此時拿著100萬投資深圳，選光明和寶安新區(qū)（主要是沙井），沒毛病。