目前土地資源主要集中在以下四種類型的主體

幾種土地資源渠道特點

建立高效的信息渠道

建立項目分級管理體系

商務(wù)談判階段，經(jīng)常會面對形形色色的業(yè)主，紛繁多樣的訴求，關(guān)鍵是要建立標(biāo)準(zhǔn)化投資流程。

 把握談判核心原則

推動項目快速落地

商務(wù)風(fēng)險

商務(wù)風(fēng)險主要就是項目交易整個流程中的不可控風(fēng)險，包括交易前提條件、資金通道、交易方式、節(jié)點控制、股東結(jié)構(gòu)等一系列商務(wù)以及談判風(fēng)險。

財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險主要反映在項目的財務(wù)報表中，財務(wù)報表是并購中進(jìn)行評估和確定交易價格的重要依據(jù)，財務(wù)報表的真實性對于整個并購交易也就顯得至關(guān)重要。

法務(wù)風(fēng)險

法務(wù)風(fēng)險主要反映在目標(biāo)公司對于與其有關(guān)的合同有可能管理不嚴(yán)，或由于賣方的主觀原因而使買方無法全面了解目標(biāo)公司與他人訂立合同的具體情況；此外還有一些政府違約風(fēng)險如政府對房地產(chǎn)項目涉及的大市證問題一直未解決，導(dǎo)致項目交付后排水嚴(yán)重的問題；因政府換屆導(dǎo)致原來可行的方案被停滯的問題等。

股權(quán)收購和資產(chǎn)收購是最主要的兩種方式，其中對收購方式的選擇不僅僅是雙方利益博弈的結(jié)果，而且還有許多的關(guān)注點需要注意。

1、股權(quán)收購關(guān)注點

遞延稅款

股權(quán)收購中所得稅、土地增值稅等只是延遲繳納并非完全免稅，評估目標(biāo)公司邊際價值時，應(yīng)將“遞延稅款”扣除后再確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價。

股東優(yōu)先購買權(quán)

若目標(biāo)公司股東為兩人以上，應(yīng)留意其他股東優(yōu)先購買權(quán)。

土地因素

注重土地權(quán)屬關(guān)系、土地規(guī)劃指標(biāo)評估。

收購前簽訂合同

不應(yīng)單從金額角度考評，還應(yīng)看到合作方資信、配合度以及合同潛在風(fēng)險。

目標(biāo)公司自身合法性

目標(biāo)公司是否依法年檢；股東是否足額繳納注冊資金；非貨幣財產(chǎn)出資作價是否合法。

2、資產(chǎn)收購關(guān)注點

在建工程

需支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；投資開發(fā)需完成總投資額的25%。

存量資產(chǎn)

需重點關(guān)注是否取得產(chǎn)權(quán)證書，是否存在法律障礙。

收購模式

資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)在土地增值稅以及契稅上存在不同，被收購方可采用“先資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)再資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的收購模式；在被收購資產(chǎn)可分割的情況下，可采取部分資產(chǎn)出資并撬動融資模式。