第一部分，地產開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研宄并制作報告應咐有詳細的規(guī)劃設計參數和效果圖，并落實足夠的丌發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：

1）選址定點

2）規(guī)劃總圖審查及確定設計條件

3）初步設計及施工圖審查

4）規(guī)劃報建圖審查

5）施工報建

6）建設工程羧工綜合驗收備案。

一、選址定點階段，此階段一般辦理以下事項

1、計姿審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資局進行士地利用總體規(guī)劃和士地供應方式的審查。

3、建委辦理投資廾發(fā)項目建設條件意見書。

4．環(huán)保局辦理生產性項環(huán)保意見那（表）。

5、文化局、地震局、園替局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選且意見書。

二、劃總圖審查及確定覿劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項；

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理士地預審。

3、公安消防支從、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、

文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃剖門對規(guī)劃總進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》·

5、規(guī)劃部門定建設工程覿劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審杳，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對忉步設計的覿劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支從對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行市查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設計批復．并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單到。

9、建委根據施工圖設計文件審查機發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審杳階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支從進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、土建姿、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職貴劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的覿劃設計補充核雒劃設計條甘，在建設單位激納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1)己交付全部士地使用權出讓金，取得士地使用權證書；

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并己經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書。

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝的標準、竣工交付日期、預售總血積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程羧工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行各案審查·

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部冂根據上述部門和本部冂驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的．出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分房地產項目權屬初始登記階段

1.由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發(fā)商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者士地使用權證；

（4）建沒用地劃許可證；

（5）建設工程規(guī)劃許可證，

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規(guī)定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再細列表，更何況相對于房地產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

房地產開發(fā)流程

房地產開發(fā)項目前期報建

1、立項批復（發(fā)改委）

2、選址意見書（管委會）

3、土地證（土地局）

4、地名申報（民政局）

5、建設用地劃許可證（規(guī)劃局）

6、環(huán)報告（環(huán)保局，委托環(huán)評公司辦理）

7、水保方案設計所需資料（稅務局）

8、建設工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

9、消防審核申報表（消防支隊）

10、人民防空地下室建設審批表（人防辦公室）

11、規(guī)劃審查必須報送文件（城鄉(xiāng)劃委員會）

12、規(guī)劃設計方案申報（規(guī)劃局）

13、施工圖審查要件（審圖機構）

14、建設計方案申報（規(guī)劃局）

15、監(jiān)理招投標及合同備案所需材料（建設局）

16、施工招投標及合同備案所需材料（建設局）

17、設計合同審查備案所需材料（建設局）

18、工程安全文明施工備案手續(xù)材料（建設局）

19、委托質量監(jiān)督所需材料{質量技術監(jiān)督局）

20、建設工程施工許可證（建設局）

21、施工用水申請（自來水公司）

22、施工用電申請（電力公司）

23、辦理臨時占道、開口（城管局）

24、物價審批所需材料（建沒局）

25、物業(yè)管理備案（建設局）

26、初始登記（建設局）

27、商品房預售許可證（建設局）