|
之前幾天我們和讀者聊了澳洲稅法中關(guān)于主要居所的認(rèn)定及其免稅政策（還沒讀過的同學(xué)戳關(guān)鍵詞閱讀）。 但在大多數(shù)情況下，特別是對房產(chǎn)投資者來說，他們持有的房產(chǎn)基本上都不符合主要居所，買賣這類房產(chǎn)毫無疑問是要交稅的。 那么針對這種情況，又有哪些稅收政策以及對應(yīng)的稅收籌劃機(jī)會(huì)呢？ 這就是我們今天要討論的話題 –——澳洲的資本利得稅 我們先來看一下資本利得稅的歷史。 簡單來說，資本利得稅是1985年9月20日才開始執(zhí)行的，只要是那天之前購買的房產(chǎn)，之后的首次賣出都不用交稅。 對我們中國投資者來說，該免稅適用的人群范圍很小，所以我們主要看看交稅的情況。 化繁為簡，資本利得稅的計(jì)算其實(shí)就是兩個(gè)基本要素，它們分別是： 出售資產(chǎn)所得收益 —— 資本成本 這一篇我們主要講第一個(gè)要素，下一篇談第二個(gè)要素。 按照澳洲所得稅稅法第116條第20項(xiàng)第1款的規(guī)定：
這個(gè)定義中包含了兩個(gè)要點(diǎn)： 1、什么叫做“已經(jīng)取得或者應(yīng)該取得的”？ 它說的是在出售這個(gè)時(shí)點(diǎn)，無論賣家是否已經(jīng)拿到了全部款項(xiàng)，他都應(yīng)該把全部款項(xiàng)算進(jìn)去。 舉個(gè)小例子，比如高凈值人士小萍在澳洲擁有一塊祖?zhèn)鞯耐恋兀?985年9月20日后購買），由于城市化的影響，小萍的土地翻倍地往上漲，目前價(jià)值一個(gè)億。 現(xiàn)在她把土地賣給房地產(chǎn)開發(fā)商。根據(jù)合同，房地產(chǎn)開發(fā)商分5年給齊土地款，每年給2000萬。 雖然小萍要在第5年才收齊那一個(gè)億，但是按照稅法規(guī)定，小萍在簽合同當(dāng)年就要按照一個(gè)億來計(jì)算資本利得稅了。 2、什么叫做“其他資產(chǎn)的市場價(jià)值”？ 這種情況指的是在出售資產(chǎn)時(shí)，買家除了支付現(xiàn)金外，還支付的其他對價(jià)資產(chǎn)。 我們還是用上面的例子，房地產(chǎn)開發(fā)商一時(shí)間拿不出一個(gè)億的現(xiàn)金，所以就跟小萍說，我給你2000萬的現(xiàn)金加8000萬的股票，股票我們采取增發(fā)的形式，割散戶的韭菜，股票交割定于6個(gè)月后。 在簽賣地合同時(shí)，這些股票值8000萬，6個(gè)月后等小萍正式拿到增發(fā)股票時(shí)，股票市值已經(jīng)上升到了8500萬。 但算賣價(jià)時(shí)依然只能算1個(gè)億，股票增值的500萬不能算在里面。 澳洲稅法除了這個(gè)一般準(zhǔn)則外，還總結(jié)了六種“調(diào)整事項(xiàng)”，下面我們分別來看一看這六種調(diào)整事項(xiàng)： 1、市值調(diào)整法則 顧名思義，市值調(diào)整法則就是說賣價(jià)要以市場價(jià)值為準(zhǔn)，而不能以合同價(jià)為準(zhǔn)。 為啥？很明顯，這就是為了對付那些關(guān)聯(lián)方的假合同嘛。 小萍把市值100萬的房子以10萬賣給了老公，然后就可以不交稅了，當(dāng)稅務(wù)局傻瓜嗎？ 稅務(wù)局專門出了一本小冊子叫做《Market Valuation For Tax Purposes》，規(guī)定了不同資產(chǎn)的定價(jià)方法，定價(jià)報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)和定價(jià)師資質(zhì)，有需要的讀者可以自己去查看。 但這個(gè)條款有一個(gè)bug，它只針對關(guān)聯(lián)方。也就是說，只要不是關(guān)聯(lián)方，這條就不適用了。 讓我們來開一個(gè)腦洞：小萍打算向小琬行賄，她把手里100萬的房子以10萬轉(zhuǎn)讓給小琬，因?yàn)樾∑己托＄皇顷P(guān)聯(lián)方，這個(gè)條款還真是管不了。 2、分割法則 這個(gè)法則指的是轉(zhuǎn)讓一種以上的資產(chǎn)，應(yīng)該如何處理。 比如小萍從Thomas手里購得了他的祖?zhèn)骼险?，一個(gè)19世紀(jì)的Queen Anne古宅。和房子一同出售的還有房子里配套的整套宮廷家具。 小萍住了幾年后發(fā)現(xiàn)晚上鬧鬼，于是把房子轉(zhuǎn)手給高凈值人士小琬。 售價(jià)是一個(gè)打包價(jià)，包括了房子和家具。 在計(jì)算資本利得時(shí)，小萍就要將售價(jià)進(jìn)行合理分配，哪些歸于房子，哪些歸于家具。稅務(wù)局文件TD 9和TD 98/24就詳細(xì)談到了如何分割的問題。 3、壞賬法則 這個(gè)法則討論的是買家賴賬的情況。 比如小萍把價(jià)值500萬的古董賣給了小琬，小琬付了定金和第一筆款項(xiàng)300萬之后跑路了。 按照規(guī)定，小萍采取了一系列合理追債行動(dòng)后，如果依然無法追回欠款，那么該筆欠款就可以從賣價(jià)中扣出來。 但是如果之后這筆欠款又追了回來，那么就需要重新計(jì)算資本利得稅。 4、退款法則 因?yàn)槟承┰?，發(fā)生了退款，這部分退款是可以從賣價(jià)中扣出來的。 比如小萍賣了一個(gè)古董給小琬，后被發(fā)現(xiàn)是假的，但小琬又很喜歡這個(gè)假古董，協(xié)商后，小萍退還小琬80%的款項(xiàng)。 這時(shí)候，賣價(jià)就可以調(diào)整為20%。 5、承擔(dān)原先債務(wù)法則 這個(gè)法則討論的是轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)中含有連帶債務(wù)責(zé)任的情況。 比如小萍的美甲店陷入債務(wù)危機(jī)，為了保住美甲店，小萍把自己的豪宅以1萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了小琬，條件是小琬幫她搞定美甲店的負(fù)債。 那么小萍豪宅的賣價(jià)就不是1萬元，而是負(fù)債 1萬元。 6、非法行為法則 這個(gè)法則主要針對員工或者中介的一些非法行為。 比如小萍打算出售前幾年購買的海景豪宅。小琬看中了小萍的房子，但又不想花那么多錢，所以她就串通了小萍的經(jīng)紀(jì)人，連哄帶騙以低于市價(jià)3成的價(jià)格買到了該豪宅。稅務(wù)局也認(rèn)可這個(gè)價(jià)格。 半年后，小萍發(fā)現(xiàn)自己被騙了，起訴經(jīng)紀(jì)人，追回了那3成的損失，這時(shí)候這筆被追回的損失就需要加到賣價(jià)中去了。 這一篇我們談了計(jì)算資本利得稅的第一個(gè)要素：出售資產(chǎn)所得收益。下一篇我們會(huì)談另一個(gè)要素：資本成本，敬請期待。 |
|
|
