獲取文件主要為詳規(guī)設(shè)計(jì)條件及紅線(xiàn)圖，規(guī)劃條件應(yīng)包含地塊的用地屬性、容積率、商住比、密度、限高，退界，地塊內(nèi)公建配套面積、學(xué)校幼兒園配建規(guī)模等；可能實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商接入的時(shí)間節(jié)點(diǎn)比較早，會(huì)存在先有拿地意向再談具體規(guī)劃條件的情況。收集獲取地塊的地形標(biāo)高圖，通過(guò)上位規(guī)劃獲取周邊用地類(lèi)型及土地開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀；通過(guò)地塊周邊的地勘及市政設(shè)計(jì)資料推測(cè)地塊內(nèi)的地質(zhì)情況、有無(wú)市政管廊、道橋隧涵等；相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)，看地塊是否臨鐵路、高速、工廠(chǎng)、墓地等；看地塊內(nèi)是否有高壓線(xiàn)、廟宇道觀、文物古樹(shù)、保留道路等；設(shè)計(jì)時(shí)要考慮規(guī)避這些不利因素的影響。
以上前置條件的準(zhǔn)確性在整個(gè)過(guò)程中尤為重要。
這一步非常重要，通過(guò)對(duì)地塊的區(qū)位交通、人文脈絡(luò)、景觀資源、周邊配套等的分析，來(lái)初步確定沿街商業(yè)設(shè)計(jì)原則、景觀視線(xiàn)設(shè)計(jì)原則，并對(duì)地塊內(nèi)的居住和商業(yè)價(jià)值做分區(qū)和排序，初步確定產(chǎn)品分布原則，初步確定小區(qū)入口位置、示范區(qū)位置及開(kāi)發(fā)分期等。如下圖：
地條件的前期準(zhǔn)備工作就這樣輕描淡寫(xiě)地講完了，但其實(shí)前期的這些準(zhǔn)備工作非常重要，只有前期的用地條件資料齊全，沒(méi)有顛覆性變化，而且用地價(jià)值分析透徹準(zhǔn)確，強(qiáng)排設(shè)計(jì)才不會(huì)走彎路，才會(huì)得到我們想要的結(jié)果，所以強(qiáng)排設(shè)計(jì)的第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是：用地分析透徹。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，下面這篇鏈接文章說(shuō)的已經(jīng)很透徹：排名第一的碧桂園是如何強(qiáng)排？在做用地分析的同時(shí)，需要做初步的項(xiàng)目產(chǎn)品定位。而在住宅業(yè)態(tài)選擇環(huán)節(jié)，最基本的依據(jù)就是地塊的容積率。不同的容積率對(duì)應(yīng)不同的住宅業(yè)態(tài)或業(yè)態(tài)組合，詳下表：
由營(yíng)銷(xiāo)部通過(guò)競(jìng)品調(diào)研和客戶(hù)問(wèn)卷的形式，找出那種業(yè)態(tài)在市場(chǎng)上更適銷(xiāo)，住宅是做剛需還是改善？戶(hù)型面積做多大，配比是多少？提供戶(hù)型面寬、開(kāi)間、層高及產(chǎn)品配置等的建議；商業(yè)比例高的地塊是要考慮將商業(yè)指標(biāo)做成沿街底商、獨(dú)棟商墅還是小面積公寓？同時(shí)營(yíng)銷(xiāo)部還要預(yù)估各種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)價(jià)格。果拿到地塊時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)部還沒(méi)來(lái)得及做市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品定位，那只有憑著對(duì)該城市區(qū)位的理解并通過(guò)部門(mén)間的溝通，先做產(chǎn)品假定；戶(hù)型可以暫且借鑒近期市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶(hù)型。
根據(jù)當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣各地因氣候、日照、居住習(xí)慣的不同，房型會(huì)有各地的常用戶(hù)型；據(jù)企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)選型很多企業(yè)已經(jīng)有自己成熟的產(chǎn)品線(xiàn)，做強(qiáng)排直接選用與項(xiàng)目定位基本一致的某一成熟戶(hù)型即可。下圖是綠城的產(chǎn)品線(xiàn)：初步的產(chǎn)品選型之后，還需要在強(qiáng)排設(shè)計(jì)階段不斷驗(yàn)證、嘗試和探索，產(chǎn)品選型才會(huì)越來(lái)越清晰，在這個(gè)過(guò)程中，對(duì)設(shè)計(jì)思路的探討非常重要，多虧我骨骼驚奇，通過(guò)閉關(guān)修煉，總結(jié)了強(qiáng)排設(shè)計(jì)的八個(gè)思路供大家參考。上真功夫了，起式——走起——強(qiáng)排設(shè)計(jì)的八個(gè)思路——首層戶(hù)型如果能贈(zèng)送私家花園，則會(huì)是項(xiàng)目賣(mài)價(jià)最高的戶(hù)型，是項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉；好地段的沿街底商，面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)；密度指標(biāo)用足意味著最大化地皮的價(jià)值；強(qiáng)排設(shè)計(jì)時(shí)，需要首先解讀項(xiàng)目所在地的退線(xiàn)要求、日照要求等相關(guān)規(guī)定，不同縣市區(qū)的規(guī)定差別很大；然后，在要拿地的地塊上，通過(guò)戶(hù)型模塊的縱向、橫向排布及樓棟朝向的調(diào)節(jié)，來(lái)初步了解地塊的尺度；然后，通過(guò)不同的排樓模式，如點(diǎn)式、板式、行列式、組團(tuán)式、錯(cuò)開(kāi)式等等，進(jìn)行多方案的試排和比較；這個(gè)階段就是要盡量多嘗試；
最后，調(diào)整樓棟排布至滿(mǎn)足日照要求。尤其要注意對(duì)區(qū)外現(xiàn)有建筑的影響，這個(gè)問(wèn)題處理不好，會(huì)對(duì)方案產(chǎn)生顛覆性影響。
容積率是測(cè)算樓面地價(jià)的最關(guān)鍵指標(biāo)，在地價(jià)高企的今天，通過(guò)折損容積率來(lái)?yè)Q取更高利潤(rùn)的情況已很少見(jiàn)到，在強(qiáng)排階段，不滿(mǎn)足容積率的排布方案首先要被淘汰掉。當(dāng)容積率稍有損失時(shí)，設(shè)計(jì)上尚有以下方法補(bǔ)足容積率：1、增加樓棟高度，2、加大戶(hù)型進(jìn)深，3、加大沿街底商，4、提高梯戶(hù)比等。以上都是補(bǔ)足容積率常規(guī)手段，更厲害的招數(shù)接著往后看。第二式：特殊地塊先從難點(diǎn)入手
山地地塊強(qiáng)排超過(guò)10%的山地地塊，豎向設(shè)計(jì)是難點(diǎn)，應(yīng)先從場(chǎng)地標(biāo)高設(shè)計(jì)入手，首先繁為簡(jiǎn)，大致對(duì)場(chǎng)地標(biāo)高進(jìn)行分臺(tái)，同時(shí)結(jié)合分臺(tái)做組團(tuán)價(jià)值排序分析，如下圖：
然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行路網(wǎng)設(shè)計(jì)，在進(jìn)行路網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)，人行系統(tǒng)并不難，難的是消防環(huán)路的設(shè)計(jì)，因?yàn)橄拉h(huán)路有不超過(guò)7%的要求。所以應(yīng)首先考慮消防環(huán)路的設(shè)置，消防路網(wǎng)初步成形后，方案算是成功了一半了；
如果地塊周邊現(xiàn)有建筑日照本就不足，而且這些建筑又并非即將拆遷，那只有通過(guò)運(yùn)用當(dāng)?shù)厝照找?guī)則，遵循現(xiàn)有建筑不因我方建設(shè)而減少日照時(shí)間的原則來(lái)進(jìn)行反向推導(dǎo)設(shè)計(jì)；下面這個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè)典型的例子。
第三式：高含金量業(yè)態(tài)優(yōu)先落位
從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，有的業(yè)態(tài)，溢價(jià)更高，成本更低，建設(shè)周期及去化周期更短，這種高價(jià)值業(yè)態(tài)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更高的利潤(rùn)，因此被稱(chēng)為高含金量業(yè)態(tài)，通常情況下：商鋪＞獨(dú)聯(lián)別墅＞聯(lián)排別墅＞花園洋房＞接地底躍＞電梯頂躍＞電梯洋房＞小高層＞高層社區(qū)底商作為含金量最高的業(yè)態(tài)，近年來(lái)投資熱度不減，未來(lái)也會(huì)更加稀缺。而且底商無(wú)日照要求，形態(tài)排布比較靈活，增加底商是提高項(xiàng)目貨值的主要手段之一。但底商設(shè)計(jì)時(shí)需要注意以下3個(gè)問(wèn)題：①需要先做商業(yè)價(jià)值和動(dòng)線(xiàn)的分析，所謂金角銀邊草肚皮，好的位置的商鋪要多做，沿街面盡量連續(xù)順暢；如非處于強(qiáng)制人流帶動(dòng)區(qū)域，不要設(shè)計(jì)內(nèi)街。
②處理好與住宅業(yè)態(tài)疊加關(guān)系，金角的商鋪不要被住宅占?jí)海啼佂鈮εc住宅外墻拉開(kāi)一定距離，以方便商業(yè)門(mén)面的設(shè)計(jì)。
③層數(shù)以不超過(guò)二層（局部一層）為宜，避免做三層鋪，商鋪進(jìn)深不能超過(guò)15米。
當(dāng)開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)了業(yè)態(tài)含金量的秘密，頃刻間，拉高拍低的搞不平衡容積率的規(guī)劃紅遍大江南北，以至于，一提貨值最大化就想到要做別墅、做洋房。這個(gè)論題比較經(jīng)典，我們就放在下一章單獨(dú)討論，別著急，在這里我們先把接地底躍 電梯頂躍這兩種業(yè)態(tài)討論完。
在別墅產(chǎn)品中我們常見(jiàn)到，用大挑空的采光地下室，以及南向大院子作為重要的賣(mài)點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)展示效果非常能打動(dòng)人，要不是因?yàn)樽约菏诸^拮據(jù)，一定也會(huì)買(mǎi)一套下來(lái)。那么問(wèn)題來(lái)了，在高層社區(qū)中，是否也可以做出這類(lèi)空間呢？還真可以！那就是接地底躍。
高層住宅首層也可以利用采光窗或利用地形高差，將住宅的下躍地下室做成可正常采光通風(fēng)的居室，然后再附加贈(zèng)送一定面積的私家庭院，一套有微型別墅感覺(jué)的產(chǎn)品便誕生了。
這種產(chǎn)品滿(mǎn)足了一部分群體對(duì)庭院和采光地下室的渴求，在市場(chǎng)上廣受追捧。但設(shè)計(jì)這類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，需要注意以下兩個(gè)問(wèn)題：1、首層的客群定位不能跟社區(qū)整體客群定位差距太大，比如標(biāo)準(zhǔn)層為剛需，首層的接地底躍就要注意控制地下室的面積和庭院的面積，控制一下總價(jià)；如果標(biāo)準(zhǔn)層為強(qiáng)改善戶(hù)型，首層的接地底躍就可以做出更多的賣(mài)點(diǎn)，提高總價(jià)水平，甚至三層以下都可以做出townhouse的感覺(jué)，如下圖：
2、院落空間不能占用太多的公共綠化，不能在歸家流線(xiàn)上直接明顯的看到庭院里的景象，可以考慮利用綠化帶適當(dāng)遮擋，把庭院和公共活動(dòng)空間拉開(kāi)一定距離，這樣，既提高了庭院的私密性，又規(guī)避了公共綠地私有化的嫌疑。頂層如果沒(méi)有特殊的賣(mài)點(diǎn)，將會(huì)是整棟樓中定價(jià)最底的樓層，但是，如果頂層戶(hù)型在不增加日照間距的前提下，做出上躍，且能在屋頂增加露臺(tái)贈(zèng)送，那價(jià)格就不一樣了，很可能頂層會(huì)成為整棟樓價(jià)格最高的樓層，以下為一個(gè)項(xiàng)目的示例。其總價(jià)邏輯跟底層是一樣的。
拉高拍低就是在滿(mǎn)足容積率及密度的前提下，通過(guò)高層盡量拔高，以減少土地占用，而更多地皮用來(lái)排布像別墅這種高含金量的業(yè)態(tài)，來(lái)提高項(xiàng)目整體貨值。通常情況下，高層放在北側(cè)，或放在有江景、公園等開(kāi)闊景觀資源的一側(cè),高度做到規(guī)劃限高；別墅（洋房）盡量攤開(kāi)，多占用地面積，在分區(qū)上與高層隔離，自成一區(qū)，戶(hù)戶(hù)設(shè)置私家庭院等，增加溢價(jià)；舉例說(shuō)明，假如一塊容積率1.8的土地，用地面積6萬(wàn)平米，住宅總建筑面積10.8萬(wàn)平米。華北地區(qū)如果做小高層和高層搭配，均價(jià)在0.85萬(wàn)元。那么總貨值大約是9.18億。如果采用洋房和大高層搭配，7~8層洋房面積占比可以達(dá)到50%，如果洋房均價(jià)1.05萬(wàn)，大高層0.8萬(wàn)，總貨值為9.99億。這就是開(kāi)發(fā)商不平衡容積率的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力（本段文字摘自網(wǎng)絡(luò)）。拉高拍低強(qiáng)排的貨值最大化的意義在于甲方在拿地時(shí)能明白守住虧錢(qián)的底線(xiàn)在哪里。以下是幾個(gè)拉高拍低的案例：
需要注意的是：這種貨值最大化的做法，因規(guī)劃形態(tài)不佳，往往不被當(dāng)?shù)匾?guī)劃局認(rèn)可，而且在居住區(qū)新規(guī)發(fā)布之后，對(duì)相鄰樓座之間的高差比例也提出了明確要求，所以需要提前跟規(guī)劃部門(mén)溝通和確認(rèn)。
第五式：外部景觀資源最大化
項(xiàng)目外部景觀資源，大到項(xiàng)目周邊的海景、湖面，小到小區(qū)周邊綠化帶、小公園，都是增加總貨值的砝碼，萬(wàn)不可輕易放過(guò)；
產(chǎn)品業(yè)態(tài)單一的比較好理解，原則就是將產(chǎn)品都能夠最大化享受到景觀資源。最典型的就是海景房，通常利用折線(xiàn)達(dá)到最大化海景戶(hù)型數(shù)量的目的；
組合型業(yè)態(tài)的規(guī)劃，該如何考慮呢？從理論上來(lái)講，通常是低層產(chǎn)品賣(mài)院子，高層產(chǎn)品賣(mài)景觀，能看到景觀的總戶(hù)數(shù)越多越好。面對(duì)海景、湖面這種大的景觀，高層的視野肯定更有優(yōu)勢(shì)，而面對(duì)小區(qū)周邊的綠化帶、小公園，高層的視野不占優(yōu)勢(shì)，反而可以將局部別墅、洋房區(qū)的單體借用下這部分市政景觀來(lái)實(shí)現(xiàn)增值。
與一味追求拉高拍低的做法截然相反，有些項(xiàng)目通過(guò)犧牲一些占地面積，小區(qū)內(nèi)部打造有吸引力的高品質(zhì)核心公共景觀花園，所有產(chǎn)品都盡量圍繞中心景觀布置，使每棟樓都可以共享園區(qū)公共景觀資源，如此一來(lái)，在真正提升了小區(qū)景觀品質(zhì)的同時(shí)，幾戶(hù)所有樓棟均能產(chǎn)生更多溢價(jià)；這種手法通常用在純高層地塊，當(dāng)無(wú)法與競(jìng)品做出業(yè)態(tài)級(jí)差時(shí)，可以通過(guò)打造核心景觀品質(zhì)標(biāo)桿，與周邊樓盤(pán)拉開(kāi)品質(zhì)級(jí)差，從而實(shí)現(xiàn)定位高端，提升小區(qū)整體溢價(jià)的目的；
這種方式一般南方采用的較多，一是因?yàn)槟戏浇ㄖ蛞蟛皇呛車(chē)?yán)格，二是因?yàn)槟戏街参锲贩N豐富，四季常綠，能形成良好的景觀效果。
北方在采用此種形式的規(guī)劃方案時(shí)就要慎重。同樣追求品質(zhì)的綠城，則是通過(guò)樓棟合理排布，精心規(guī)劃景觀軸線(xiàn)、中心景觀、景觀分級(jí)，點(diǎn)板結(jié)合，疏密有致等手法，用多層次的綠化空間來(lái)提高高層住區(qū)樓棟的景觀均好性，值得借鑒。
第七式：嚴(yán)控成本 深挖貨值
對(duì)于代建學(xué)校，幼兒園需仔細(xì)斟酌位置及代建規(guī)模；對(duì)于物業(yè)及會(huì)所等社區(qū)配套用房除要盡量壓縮面積外，還可以通過(guò)下沉廣場(chǎng)在地下室設(shè)置，不占用地上容積率；地形是強(qiáng)排階段必須要考慮的因素，不僅是因?yàn)樗c建筑間距相關(guān)，更重要的是不同的豎向設(shè)計(jì)，會(huì)造成較大開(kāi)發(fā)成本的差異，強(qiáng)排時(shí)應(yīng)順應(yīng)原有地勢(shì)進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)，分析邊坡和擋土墻，減少地形改造，避免大挖大填；車(chē)位排布時(shí)，需先將地面停車(chē)比例用足（尤其是別墅、洋房及沿街商業(yè)），地上樓棟間距要兼顧到地下的停車(chē)效率；盡量減少地下非機(jī)動(dòng)車(chē)面積，地庫(kù)有條件時(shí)考慮做自然采光的半地上車(chē)庫(kù)，這樣可以大大降低地庫(kù)成本；強(qiáng)排階段車(chē)庫(kù)平面要繪制完成，單車(chē)位指標(biāo)要符合任務(wù)書(shū)要求，只有這樣成本測(cè)算才會(huì)相對(duì)精確。可售比為地上可售面積與總建筑面積的比值，是項(xiàng)目全周期成本控制的核心指標(biāo)之一，根據(jù)不同業(yè)態(tài)和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，一線(xiàn)房企一般控制在不小于61-74%；如何提高可售面積呢？除上文提到的盡量控制配套面積，盡量不占地上容積率外，如果建設(shè)地上會(huì)所，則建議將會(huì)所設(shè)置在沿街位置，并標(biāo)注為商業(yè)用房，便于后期出售；再就是利用報(bào)規(guī)面積與銷(xiāo)售面積計(jì)算規(guī)則的差異，比如封閉陽(yáng)臺(tái)在有的地區(qū)報(bào)規(guī)算一半面積，銷(xiāo)售時(shí)算全面積，那么，戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)可以多劃陽(yáng)臺(tái)。圍繞優(yōu)質(zhì)景觀資源，嘗試增大這部分的戶(hù)型面積（因?yàn)榇髴?hù)型定價(jià)高），或者增加此部分戶(hù)型的戶(hù)數(shù)，可以達(dá)到提升貨值的目的；同時(shí)還可以嘗試增大此部分戶(hù)型的面寬、設(shè)置觀景寬廳、邊廳、轉(zhuǎn)角窗等，來(lái)進(jìn)一步增加賣(mài)點(diǎn)；對(duì)于地塊中并不適銷(xiāo)的“商業(yè)面積”或“辦公面積”，爭(zhēng)取轉(zhuǎn)換為“小面積公寓”或“獨(dú)棟商墅”這種適銷(xiāo)業(yè)態(tài)，增加有效貨值，盡量減少不適銷(xiāo)面積；示范區(qū)功能包括前場(chǎng)景觀示范區(qū)、售樓處、后場(chǎng)景觀示范區(qū)、樣板間等，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)非常重要；示范區(qū)不但要求可視性好，可達(dá)性好，有足夠的空間去展示企業(yè)的實(shí)力和項(xiàng)目的品質(zhì)；而且要求要在最短的時(shí)間內(nèi)投入使用，所以對(duì)示范區(qū)的選址和要求，越早考慮越好；減少資源浪費(fèi)，越來(lái)越多的企業(yè)選擇將售樓處放在會(huì)所或沿街商鋪里，這就需要對(duì)售樓處的位置、功能和流線(xiàn)等在強(qiáng)排階段就進(jìn)行前置研究；很多標(biāo)桿房企已經(jīng)將示范區(qū)整合為標(biāo)準(zhǔn)化模塊，以方便做方案設(shè)計(jì)時(shí)迅速落位。
以上就是強(qiáng)排設(shè)計(jì)的八個(gè)思路，實(shí)際上就是為你提供了強(qiáng)排過(guò)程中需要思考的8個(gè)角度，希望能對(duì)你有所啟發(fā)和幫助。強(qiáng)排方案出具后，就是對(duì)強(qiáng)排進(jìn)行測(cè)算和比選的環(huán)節(jié)，這個(gè)環(huán)節(jié)非常關(guān)鍵，因?yàn)檫@個(gè)環(huán)節(jié)才真正體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商自身的專(zhuān)業(yè)水平。下面的章節(jié)將提供強(qiáng)排方案比選的三個(gè)維度，我戲稱(chēng)它們?yōu)閺?qiáng)排比選的三大法器。根據(jù)強(qiáng)排方案，輸出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，以供經(jīng)濟(jì)測(cè)算，示例如下：
強(qiáng)排階段的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與報(bào)規(guī)階段的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是不同的，強(qiáng)排階段的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)更詳細(xì)，更能反映項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的方方面面，我們分別來(lái)解讀一下。
地上地下計(jì)容面積、不計(jì)容面積、贈(zèng)送面積、持有面積、配套面積、代建面積、各業(yè)態(tài)面積及層數(shù)、建造標(biāo)準(zhǔn)等，根據(jù)這些數(shù)據(jù)，成本部將建安造價(jià)信息，提供給財(cái)務(wù)部；可售面積、各業(yè)態(tài)面積及層數(shù)、戶(hù)型面積、戶(hù)型比例、梯戶(hù)比、得房率、贈(zèng)送率、綠化率等，營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)不同業(yè)態(tài)，預(yù)估相應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格及去化周期等信息，提供給財(cái)務(wù)部；根據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本部和營(yíng)銷(xiāo)部提供的數(shù)據(jù)，通過(guò)測(cè)算比較，選擇更優(yōu)方案，這時(shí)候財(cái)務(wù)部關(guān)心的除了利潤(rùn)率水平外，還有現(xiàn)金流回正時(shí)間，這是兩個(gè)不同的維度；利潤(rùn)率：是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的主要指標(biāo)，當(dāng)然越高越好，但利潤(rùn)率無(wú)法反映賺錢(qián)的快慢；現(xiàn)金流回正時(shí)間：產(chǎn)品去化周期越快，現(xiàn)金流回正越早，現(xiàn)金流回正越早，資金越安全。別墅雖然屬于高溢價(jià)業(yè)態(tài)，但去化周期長(zhǎng)。近幾年，高周轉(zhuǎn)的房企更青睞于11-18層洋房這樣的產(chǎn)品，因?yàn)檫@種產(chǎn)品市場(chǎng)需求量大，開(kāi)盤(pán)時(shí)間早，去化周期短，更適合快周轉(zhuǎn)的要求，當(dāng)然，這并非絕對(duì)，要看每個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)情況。所以，考慮到現(xiàn)金流回正時(shí)間的問(wèn)題，單純的貨值最大化的方案，很可能不是開(kāi)發(fā)企業(yè)的最終選擇。市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，產(chǎn)品的定位和價(jià)格都具有時(shí)效性，應(yīng)首先通過(guò)扎實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行業(yè)態(tài)定位，定位正確會(huì)帶來(lái)明顯的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)；如果強(qiáng)排開(kāi)始之前沒(méi)有充分的市場(chǎng)調(diào)研，那么在強(qiáng)排設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)該及時(shí)把此項(xiàng)內(nèi)容補(bǔ)上，這是一個(gè)相互印證的過(guò)程。極致的拉高拍低強(qiáng)排往往會(huì)損失項(xiàng)目的品質(zhì)，一旦假定的高端低層住宅在市場(chǎng)中遇冷，反而給項(xiàng)目帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)；尤其是近年出現(xiàn)的一些地王項(xiàng)目，決策者要避免被虛假的貨值沖昏頭腦；而追求高利潤(rùn)的企業(yè)，往往是通過(guò)全面提升產(chǎn)品品質(zhì)，來(lái)提升項(xiàng)目的整體溢價(jià)，也不會(huì)唯貨值最大化視瞻；市場(chǎng)適銷(xiāo)評(píng)價(jià)應(yīng)更關(guān)注產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力：營(yíng)銷(xiāo)部要評(píng)價(jià)戶(hù)型面積、面寬、朝向、贈(zèng)送、戶(hù)數(shù)比、梯戶(hù)比、得房率、綠化率、景觀資源、交付標(biāo)準(zhǔn)等等，是否優(yōu)于周邊競(jìng)品；營(yíng)銷(xiāo)部還會(huì)關(guān)注示范區(qū)，可視可達(dá)性是否良好，是否有充裕的前場(chǎng)和后場(chǎng)空間，是否可以最快地投入使用，并承載完成項(xiàng)目整個(gè)銷(xiāo)售周期；項(xiàng)目產(chǎn)品定位既要符合公司產(chǎn)品線(xiàn)理念，服務(wù)于公司的整體運(yùn)營(yíng)，又要契合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位是強(qiáng)排工作的第二個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，也是考驗(yàn)公司成熟度和專(zhuān)業(yè)水平關(guān)鍵。設(shè)計(jì)部對(duì)以下每一項(xiàng)設(shè)定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以權(quán)衡打分的形式，找出最優(yōu)的排布方案。
①核對(duì)日照分析報(bào)告，對(duì)區(qū)外的影響一定要滿(mǎn)足當(dāng)?shù)匾螅瑓^(qū)內(nèi)不滿(mǎn)足日照的戶(hù)數(shù)越少越好，樓棟朝向滿(mǎn)足當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣；
②是否巧妙規(guī)避了鐵路、高速、工廠(chǎng)、墓地、高壓線(xiàn)、垃圾站、廟宇道觀、文物古樹(shù)、保留道路等不利因素的影響；③沿街商業(yè)設(shè)計(jì)是否合理；各樓棟的落位與朝向是否最大化利用了小區(qū)內(nèi)外的景觀資源；小區(qū)入口位置是否合理；④通過(guò)SU模型，更直觀的檢查山地地形處理方案的合理性；檢查整體規(guī)劃形態(tài)的合理性。前面我們探討了用地分析的四個(gè)步驟、產(chǎn)品選型的四個(gè)方向、強(qiáng)排設(shè)計(jì)的八個(gè)思路以及強(qiáng)排比選的三個(gè)方法，最終目的只有一個(gè)，那就是要通過(guò)這些探討，最終把要拿的地塊分析透徹，測(cè)算明白，找出核心的拿地邏輯。這是目的，也是強(qiáng)排工作最重要的關(guān)鍵點(diǎn)。所以，拿地強(qiáng)排的三個(gè)關(guān)鍵是：
。想當(dāng)年，強(qiáng)排也做過(guò)不少，但至于這位朋友所說(shuō)的三個(gè)關(guān)鍵，還真沒(méi)有認(rèn)真思考過(guò)，于是決定閉關(guān)修煉。多日后，終于神功初成，不但找到三個(gè)關(guān)鍵，而且機(jī)緣巧合，練成了強(qiáng)排八式，在這里就跟大家獻(xiàn)獻(xiàn)丑，展示一下拳腳。
