一、代建的定義

(一)代建的定義

代建，是一種市場化稱謂。學術(shù)化的稱謂是委托開發(fā)管理。關(guān)于代建的定義，國內(nèi)很多實踐型的代建公司給出了不同的解釋。

綠城管理建設(shè)集團，將委托開發(fā)管理定義為，是指以契約形式向委托方提供房地產(chǎn)項目全過程開發(fā)管理服務。導入品牌、派駐管理、執(zhí)行特定的產(chǎn)品標準、營造產(chǎn)品，通過銷售體現(xiàn)品牌價值，最終實現(xiàn)管理創(chuàng)造價值。

    任職于深圳市中金康發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的張穆認為，房地產(chǎn)項目代建模式，是指委托方和專業(yè)開發(fā)運營服務商，在“信任”、“共享”和“真誠”的共識下，以委托代理合同為契約，履行各自的權(quán)利和義務，為實現(xiàn)“雙贏”的目標而努力配合的新型房地產(chǎn)開發(fā)模式。^[1]

任職于青島城發(fā)投資集團有限公司的劉松慧認為，房地產(chǎn)項目代建模式，是指委托方與代建方，基于委托代理合同就合作方式與合作理念達成一致，由委托方提供土地、資金等資源，代建方憑借其擁有的品牌實力與管理實力提供項目開發(fā)全過程所需的專業(yè)化服務。^[2]

基于業(yè)務實踐，本文將代建業(yè)務定義如下：代建，即委托開發(fā)管理，是指市場中兩個主體，一方具有土地資源，另一方具有土地開發(fā)能力，雙方通過簽訂《項目委托開發(fā)管理合同》，明確雙方的權(quán)利和義務，利用資源互補優(yōu)勢，通過品牌互補、管理互補等手段，合作完成房地產(chǎn)開發(fā)，增加項目溢價，共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。

(二)代建的內(nèi)涵

委托開發(fā)管理的前提：一方具有土地資源，另一方具有開發(fā)能力。這里的開發(fā)能力，通常還要求具有地產(chǎn)品牌影響力，管理輸出能力，團隊組織和建設(shè)能力。

委托開發(fā)管理的目的：是要通過資源互補，使項目相比原有的開發(fā)獲得開發(fā)溢價，創(chuàng)造市場價值，滿足雙方的投資收益要求。

委托開發(fā)管理的內(nèi)容：包含品牌輸出、管理輸出、營銷代理、物業(yè)服務、資金融通、信息系統(tǒng)化等多方面內(nèi)容。

二、代建的模式及版本

(一)業(yè)內(nèi)已有的代建模式劃分

龍頭代建企業(yè)綠城管理建設(shè)集團，以代建的對象不同，將代建分為商業(yè)代建、政府代建、資本代建，三種模式。

商業(yè)代建是指，與已經(jīng)或計劃取得標的地塊土地所有權(quán)證的委托方合作，由委托方承擔全部或部分資金，綠城管理根據(jù)代建委托協(xié)議中的契約關(guān)系負責項目全過程開發(fā)管理服務，通過品牌輸出和管理輸出，滿足委托方在代建項目中的經(jīng)營與效益目標等，并依據(jù)合同約定，收取一定比例服務費的代建方式。

政府代建是指，政府采用邀請、公開、指定等方式進行招標，選擇具有技術(shù)性、專業(yè)性的項目代建管理單位，對代建項目建設(shè)進行全過程的管理，代建項目建設(shè)完成后，再轉(zhuǎn)交給政府部門相關(guān)使用單位使用的項目管理模式。

資本代建是指，委托方多為外部資本，不一定存在實際經(jīng)濟主體，且可能并未獲得標的地塊的土地使用權(quán)，為此類具有房地產(chǎn)投資需求的金融機構(gòu)提供從項目研判、土地獲取至房產(chǎn)開發(fā)的全過程服務，最終為金融機構(gòu)實現(xiàn)安全、高效的投資收益的代建模式。

其中，資本代建，我認為并不是以服務對象作為區(qū)分的一種代建模式，也不是嚴格意義上的代建業(yè)務，而應該視作是一種委托投資行為，更類似于房地產(chǎn)私募投資基金、房地產(chǎn)信托投資計劃等。

 (二)本文重新定義的代建模式

1、委托事項及服務內(nèi)容

本人將代建模式劃分為以下模塊，通過不同的組合，形成不同的代建組合模式。委托事項主要有以下六個模塊：

（1）品牌輸出：品牌主要是指某一個企業(yè)或者是產(chǎn)品在消費者心目中的形象樹立，消費者對企業(yè)、產(chǎn)品的認識、認知程度、看法、熟悉程度等。[3]房地產(chǎn)代建的品牌輸出，主要是指具有一定市場影響力的房地產(chǎn)企業(yè)品牌的輸出。我們將品牌輸出事項定義為Agent1，簡寫為A1。

（2）管理輸出：是指將自己的成熟的管理流程、成本控制、組織機構(gòu)、核心人員用在代建項目上的一種輸出方式。我們將管理輸出事項定義為Agent2，簡寫為A2。

（3）物業(yè)輸出：是指將成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗，物業(yè)管人員，以簽訂服務合同的形式，對外輸出，簽訂獨立的物業(yè)服務合同，收取物業(yè)服務費用。我們將物業(yè)輸出事項定義為Agent3，簡寫為A3。

（4）營銷輸出：是指在品牌輸出、管理輸出的基礎(chǔ)上，增加營銷代理服務內(nèi)容， 簽訂營銷代理服務合同，收取營銷代理費用。我們將營銷輸出事項定義為Agent4，簡寫為A4。

（5）資本輸出：是指在品牌輸出、管理輸出的基礎(chǔ)上，因項目開發(fā)需要，向代建項目提供股權(quán)資金、股東借款等資金，并獲取相應回報的一種方式。我們將資本輸出事項定義為Agent5，簡寫為A5。

（6）綜合信息系統(tǒng)輸出：是指將房地產(chǎn)運營管理系統(tǒng)、營銷管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、社區(qū)運營系統(tǒng)等綜合信息系統(tǒng)，向代建項目輸出。我們將綜合信息系統(tǒng)輸出事項定義為Agent6，簡寫為A6。

2、代建版本的分類及定義

（1） S1.0 版本-基礎(chǔ)代建

委托開發(fā)管理的核心內(nèi)容是品牌輸出和管理輸出，即A1+A2，我們稱之為基礎(chǔ)代建系統(tǒng)1.0，英文S1.0表示。

（2） S2.0版本-全面代建

在S1.0的基礎(chǔ)上，每增加1個委托事項，我們升級一個代建版本，通常我們將委托事項中最容易獲得利潤的營銷代理事項納入到優(yōu)先序列，即委托事項為A1、A2、A3，我們將包含A1、A2、A3代建事項的，稱謂代建系統(tǒng)S2-1。將包含A1、A2、A4事項的，定義為代建S2-2。將包含A1、A2、A3、A4事項的，定義為S2.0。S2.0也稱為全面委托開發(fā)管理代理，即包含了一個項目從開發(fā)、營銷、到物業(yè)管理全流程的輸出事項。

（3） S3.0版本-資本代建

隨著代建業(yè)務的開展，市場上委托方無論是政府方，還是房地產(chǎn)投資商，對資金產(chǎn)生一定的訴求，我們在全面委托開發(fā)代理的基礎(chǔ)上，增加了資本輸出的A5服務選項，我們將包含資本輸出的代建版本稱為S3.0。

（4） S4.0版本-信息化代建

在全面委托開發(fā)管理的基礎(chǔ)上，全面引入輸出方的管理信息系統(tǒng)A6，我們稱之為代建4.0版本，簡稱S4.0。

表1：代建版本及代建內(nèi)容

(三)代建的市場模式對比

代建模式的發(fā)展階段，市場普遍認可的一個發(fā)展路徑為，政府代建為1.0版本，商業(yè)代建為2.0版本，多企業(yè)涉足代建為3.0版本，綠城以“管理創(chuàng)造價值”的目標導向發(fā)展為代建4.0版本。本文選取最新的代建版本作為比較對象。

1、綠城代建4.0[4]

綠城代建4.0體系是對房地產(chǎn)開發(fā)代建模式的一次創(chuàng)造性變革與標準升級。內(nèi)容主要包括品質(zhì)信用協(xié)定（QR協(xié)定）與價值分享計劃（VS計劃）。

品質(zhì)信用協(xié)定是以客觀專業(yè)的標準認定體系及品質(zhì)授權(quán)管理、獨立運作的品質(zhì)保障基金、地產(chǎn)基金、涵蓋房地產(chǎn)全生命周期的保障體系，為代建模式下的房地產(chǎn)項目建立客觀、清晰、系統(tǒng)的品質(zhì)標準與服務保障。

價值分享計劃是綠城管理和委托方分享品牌價值、管理價值及資源整合價值，通過專業(yè)的運營管理和嚴謹?shù)暮贤兄Z，建立利益共享、風險共擔的機制，致力于為委托方創(chuàng)造更多利益。

比較結(jié)果：綠城代建4.0版本，是超越基本服務內(nèi)容之上的代建全產(chǎn)業(yè)鏈整合，更具有綜合性。但與本文定義的S4.0版本仍有差距，代建行業(yè)尚有發(fā)展空間。

2、綠城管理的資本代建

綠城管理給出的資本代建的定義：委托方多為外部資本，不一定存在實際經(jīng)濟主體，且可能并未獲得標的地塊的土地使用權(quán)，為此類具有房地產(chǎn)投資需求的金融機構(gòu)提供從項目研判、土地獲取至房產(chǎn)開發(fā)的全過程服務，最終為金融機構(gòu)實現(xiàn)安全、高效的投資收益的代建模式。

比較結(jié)果：綠城管理描述的資本代建，本質(zhì)上更像是房地產(chǎn)私募基金、地產(chǎn)信托的一種委托投資行為，是將投資商與開發(fā)商真正獨立開來的一種運作模式。是基于資本尋求項目的一種開發(fā)模式，不同于本文中S3.0資本代建模式，本文中S3.0模式是基于項目尋求資本協(xié)助的模式，兩者出發(fā)點和達到的目的完全不同。

3、保利的代建模式[5]

保利置業(yè)集團的楊名洲在《房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式研究及案例分享》一文中，對保利的代建模式進行了描述：代建方不占股份不分享利潤，由保利全權(quán)負責開發(fā)及銷售，納入保利管理體系。代建方派駐管理團隊負責項目的投資開發(fā)、現(xiàn)場工程、策劃銷售、財務管理，業(yè)主方負責提供資金、關(guān)系協(xié)調(diào)和參與財務管理。保利置業(yè)收取代建管理費、品牌使用費和銷售代理費，人員工資一般在項目公司管理費用內(nèi)計提。

對比結(jié)果：保利置業(yè)的代建，更像是本文S2.0的全面代建模式，比較務實的描述了房地產(chǎn)代建的基本功能和能夠獲得綜合收益有那些。

       總體上來看，當前參與代建行業(yè)的公司越來越多，每個公司都基于已有的資源，在開發(fā)適合本企業(yè)的代建業(yè)務。本文僅從一般實踐業(yè)務對代建行業(yè)做一分析比較。企業(yè)若想在代建市場長足發(fā)展，應該立足自身現(xiàn)有資源，對照標準，補齊短板，才能有長遠的發(fā)展，立足市場，錘煉資金的競爭優(yōu)勢，才能獲得快速的發(fā)展。

[1]張穆，2018，房地產(chǎn)項目代建制模式思考，福建質(zhì)量管理，23： 291。

[2]劉松慧，2018年，房地產(chǎn)代建4.0——輕資產(chǎn)運營模式，房地產(chǎn)導刊， 35：28頁。

[3]劉曉宇.現(xiàn)代國際貿(mào)易環(huán)境下的國際市場營銷策略創(chuàng)新研究[J].企業(yè)改革與管理，2019，08 :102-103。

[4]綠城管理建設(shè)集團有限公司網(wǎng)站，地址http://www./

[5]楊名洲，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式研究及案例分享.中國房地產(chǎn)業(yè),2018，35:242.