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桂林市房屋征收補償條例意見稿新鮮出爐

 昵稱27831771 2019-10-10






2019年7月10日，桂林市住房和城鄉(xiāng)建設委員會頒布了《關于征求《桂林市國有土地上房屋征收與補償實施辦法（征求意見稿）》意見的函》（簡稱意見稿）。
 
該意見稿在【2012】58號文基礎上做出了較大改動，包括新增內(nèi)容、修改提高補償標準、刪除舊規(guī)定等。
 
下面就由我們文鰩地產(chǎn)律師團隊為您詳細解讀該意見稿的核心精華內(nèi)容。
 

【一、新增了受托房屋征收實施單位的工作范圍】

 
第十條 受委托房屋征收實施單位新增的工作范圍如下：
（一）組織開展社會穩(wěn)定風險評估；
（二）就征收補償?shù)木唧w問題與被征收人進行協(xié)商，在發(fā)布房屋征收公告后，協(xié)助房屋征收部門與被征收人簽訂房屋補償安置協(xié)議；
（三）協(xié)助房屋征收部門做好房屋拆除的管理及安全工作；
（四）負責提供臨時周轉(zhuǎn)用房和安置房源；
（五）負責辦理被征收房屋產(chǎn)權的注銷手續(xù)；辦理被征收人安置房屋的不動產(chǎn)登記手續(xù)。
 
【文鰩評析】
 
我們發(fā)現(xiàn)，新規(guī)體現(xiàn)了以下三大變化：
 
變化一：以前通常由城區(qū)政府和主管部門負責的“社會穩(wěn)定風險評估”，現(xiàn)在變成受托房屋征收單位的職責。
 
變化二：國土土地使用權從原來的“由市國土資源局負責收回”變成了由受托房屋征收單位負責辦理注銷手續(xù)。
 
變化三：受托房屋征收單位必須提供臨時周轉(zhuǎn)用房和安置房源。
 
從上述三大職責變化可以看出，桂林市房屋征收部門更多地將征拆遷職責下放，受托房屋征收單位責任更重。
 
我們也注意到，新規(guī)和舊規(guī)對如何選聘受托房屋征收單位沒有規(guī)定，僅限制了不得以盈利為目的，不得轉(zhuǎn)讓征收業(yè)務。而在別的省市，如淮南則明確規(guī)定征收實施單位一般為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦、房地產(chǎn)管理機構、政府專門組織的項目辦、土地儲備開發(fā)機構等非營利性單位。
 
其實從提供臨時周轉(zhuǎn)用房、安置房源的要求看，除了房地產(chǎn)企業(yè)，其他企業(yè)較難做到。因此這也意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與桂林市的土地征拆業(yè)務時，將有更大的優(yōu)勢。
 
當然，理論上即便房企參與了土地一級開發(fā)過程中的征拆環(huán)節(jié)，也并不意味著在后續(xù)土地完成收儲后對外公開出讓時該房企有優(yōu)先權。但事實上，當?shù)卣欠駮O置一些特定條件，以實現(xiàn)某種意義上的“一二級開發(fā)聯(lián)動”，進而促成房企優(yōu)先獲得該地塊，那就仍要拭目以待了……
 


【二、在原有房屋征收的基礎上新增了三個步驟】

 
原來的舊規(guī)定為10個步驟，而意見稿則增加到了13個步驟：
1.征收預告
2.房屋調(diào)查、測量、登記
3.對未經(jīng)登記房屋做認定處理
4.暫停辦理征收房屋范圍內(nèi)相關手續(xù)
5.房屋價格評估
6.公布征收補償房屋
7.社會穩(wěn)定風險評估
8.撥付補償資金
9.公告征收決定，分戶評估
10.和被征收人簽訂補償協(xié)議
11.建立房屋補償征收檔案，不動產(chǎn)部門辦理房屋產(chǎn)權注銷手續(xù)（新增）
12.無法達成補充協(xié)議或產(chǎn)權人不明確的，由同級政府作補償決定（新增）
13.申請法院強制執(zhí)行（新增）
 
【文鰩評析】
 
其實從嚴格意義上說，11-13的內(nèi)容不算新增內(nèi)容，這些內(nèi)容各自分布在舊規(guī)定的房屋征收程序條款之外。
 
我們認為，本次桂林市特意將11-13納入征收程序，一方面來是為了體現(xiàn)征收程序的完整性。畢竟簽訂完補償協(xié)議只是一個階段的結束。

另一方面則是為了體現(xiàn)主體權利的一致性。在舊規(guī)定中，房屋征收部門是市政府的內(nèi)設機構——市房屋征收辦公室。由于內(nèi)設機構不具備獨立法人資格，故舊規(guī)定只能單列條款，由市政府作為申請強制執(zhí)行的主體。
 
而新規(guī)定把房屋征收部門改為市住房和城鄉(xiāng)建設局（新規(guī)第五條），住建局當然可以作為獨立法人申請強制執(zhí)行，故也將強制執(zhí)行一并列入了征收程序。
 
可以看出，由于政府內(nèi)設機構的性質(zhì)，其行使的行政權利受限，桂林市將房屋征收主管部門改為住建局，符合精簡行政的行政準則。
 
【三、新增了被查封房屋的通知程序】
 
第六十五條【征收被查封房屋】征收在市、縣級人民政府作出房屋征收決定前被查封的房地產(chǎn)的，房屋征收部門應當將征收事項通知查封機關。
 
【文鰩評析】
 
舊規(guī)定僅規(guī)定了房屋抵押人通知抵押權人房屋征收的義務，而新規(guī)定增加了房屋征收部門征收查封房屋的通知義務。
 
我們認為，該義務的設置可以有效減少房屋征收部門和法院二者之間的沖突。
 
在中國法院網(wǎng)公布的一則案例中，法院得知被查封房屋要拆遷后，向拆遷實施單位送達不得拆除涉案房產(chǎn)的通知書，后拆遷實施單位拆除房屋，并給被征收人發(fā)放補償款，法院以拆遷實施單位擅自拆除被查封房產(chǎn)為由決定對其罰款20萬元，并責令追回拆遷補償款。
 
對于拆遷實施單位的拆遷行為是否屬于擅自處置查封財產(chǎn)，存在爭議。但主流觀點認為：法院在得知查封的房產(chǎn)已被征收的情況下，可以裁定扣留、提取房屋拆遷補償款，而不能通知拆遷實施單位不能拆除，拆遷實施單位拆除房屋是依據(jù)政府統(tǒng)一規(guī)劃拆除的，因此不構成擅自處置被查封的財產(chǎn)。
 
所以，此次桂林市給房屋征收部門增加了通知法院的義務，可在一定程度上可以避免法院認為征收部門擅自處置被查封財產(chǎn)、協(xié)助法院解決執(zhí)行難的問題，起到雙贏的效果。
 

【四、新增了補償征收公告期限、送達方式】

 

第七十條【補償決定公告】市、縣（市）人民政府應當自作出補償決定之日起7個工作日內(nèi)在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
 
第七十一條【補償決定送達】補償決定應當直接送達被征收人。被征收人拒絕簽收的，可以留置送達。直接送達有困難的，可以郵寄送達。采取上述方式無法送達的，可以公告送達。
 
【文鰩評析】
 
第一，舊規(guī)定僅要求市政府及時公告補償決定，對期限沒有做規(guī)定。新規(guī)定的7日內(nèi)公告，對整個征拆遷程序來說則是一個有力的助推劑。
 
我們知道，若法律、法規(guī)、政策未明確一個行政行為作出的期限，其后續(xù)的程序也將面臨不確定的等待期限。
 
而征收補償公告只是征收程序的其中一個步驟，若補償公告遲遲未出，后面推進耗時久、繁雜的簽訂補償協(xié)議、搬遷等工作，其難度更大。
 
第二，征收補償決定的送達借鑒了法院送達法律文書的規(guī)定，有效解決送達難的問題。
 
由于個別拆遷戶早已外出安置或者個別釘子不愿意簽訂補償協(xié)議，前期補償決定的有效送達直接影響了后面協(xié)議、搬遷及強制拆遷，該規(guī)定可有效解決因送達導致的各種遲延、糾紛。
 

【五、新增了強制拆遷前的催告義務】

 
第七十三條【催告義務送達】申請人民法院強制執(zhí)行之前，市、縣（市）人民政府應當催告被征收人履行搬遷義務。催告應當以書面形式作出。
 
被征收人收到催告書后有權進行陳述和申辯。市、縣（市）人民政府應當充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據(jù)，應當進行記錄、復核。
 
第四十七條 市人民政府作出補償決定后，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由市人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
 
【文鰩評析】
 
舊規(guī)定對強制執(zhí)行前的通知送達未做規(guī)定。新規(guī)定在強制執(zhí)行條件的基礎上增加了送達方式。
 
在實踐中，哪怕政府依法對違法建筑進行強制拆除，違法建設當事人都會對強拆的程序、損失賠償提起訴訟，何況是合法建筑的強制拆除。
 
由于舊規(guī)定沒有送達規(guī)定，被拆遷人往往以未收到補償決定，不知道搬遷公告為由作為舊規(guī)定第四十七條的抗辯，此時行政人員又需要舉證已經(jīng)送達或已經(jīng)窮盡一切手段告知...工作程序稍有不慎，就有可能被認定程序違法，進而面臨賠償損失的風險。
 
而本次意見稿中，既規(guī)定了送達的方式，又規(guī)定了強拆前的催告程序，賦予了被征收人陳述、申辯的權利，保障了行政人員行政合法性，可以看出桂林市政府本次的征拆遷程序規(guī)定更嚴謹、謹慎、合理。
 

【六、新增了最低收入家庭優(yōu)惠政策】

 
第六十三條【最低收入家庭優(yōu)惠政策】對最低收入家庭設定基本保障建筑面積。最低收入家庭被征收房屋的住房套內(nèi)面積小于六十平方米的，選擇產(chǎn)權調(diào)換的按本辦法計算補助獎勵后安置房仍不足六十平方米的，按六十平方米給予產(chǎn)權調(diào)換安置。
 
安置房與被征收房屋產(chǎn)權套內(nèi)面積內(nèi)互不補差，因安置房平面結構原因造成超面積安置的，按本條規(guī)定增加的面積部分，參照經(jīng)濟適用房標準支付，被征收人一次性支付超面積購房款有困難的，可以在協(xié)議中約定分期支付。
 
最低收入家庭必須是具有本市常住戶口，在被征收房屋實際居住且在本市無其它住房（包括租賃公房）。
 
【文鰩評析】
 
在大量的征拆中，低收入家庭始終占有一定比例。而這些低收入家庭的拆遷安置，則往往也成為一個棘手的問題。
 
此次桂林市對最低家庭收入的征拆補償優(yōu)惠政策，構建了桂林被拆遷低收入家庭住房保障體系，有利于促進城市房屋拆遷的順利實施。
 
真的是要為桂林市政府大大地點個贊！
 

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