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土地增值稅的計(jì)算及會計(jì)分錄 土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 一、計(jì)算方法 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率： 1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%。 速算扣除率0。 2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。 速算扣除率5%。 3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%、 未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。 速算扣除率15%。 4、按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%，速算扣除率35%。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。 二、增值額及扣除項(xiàng)目金額的相關(guān)規(guī)定 1、“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 2、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。 （4）舊房及建筑物的評估價格。 （5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加等。 （6）加計(jì)扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。 四、土地增值稅計(jì)算實(shí)例及會計(jì)處理 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計(jì)算出的應(yīng)交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實(shí)際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅。 會計(jì)分錄具體可以分為如下三種情況： （一）對于專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入稅金及附加科目。 （二）對于非專營房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅，一般應(yīng)當(dāng)作為其他業(yè)務(wù)支出處理。 （三）對于企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)等入賬的土地使用權(quán)、房屋等，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn) 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2018年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為1400萬元，專門為開發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加共計(jì)210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為： 扣除項(xiàng)目金額=600+1,400+120+210+（600+1,400）×5%+（600+1,400）×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2,830萬元 增值額=3,800-2,830=970萬元 增值額占扣除項(xiàng)目比例=970÷2,830=34.23% 應(yīng)納稅額=970×30%=291萬元 則企業(yè)應(yīng)作如下會計(jì)分錄： 借：稅金及附加 291 貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅 291 實(shí)際向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅時作如下會計(jì)分錄： 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅 291 貸：銀行存款 291 2、非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn) 某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢在用廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。 （1）評估價格=600×70%=420（萬元） ?。?）允許扣除的稅金27.5萬元 ?。?）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬元） （4）增值額=500－447.5=52.5（萬元） ?。?）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73% （6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元） 則企業(yè)應(yīng)作如下會計(jì)分錄： 借：固定資產(chǎn)清理 15.75 貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅 15.75 實(shí)際向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅時作如下會計(jì)分錄： 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅 15.75 貸：銀行存款 15.75  |
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