作者：蔣峰

購房時要提前交納定金，這種事是普遍存在的現(xiàn)象。本文以一則人民法院公布的案例為基礎(chǔ)，來分析它的相關(guān)方面。

一、本案當事人

1、原告：劉某、李某。

2、被告：廣州市某匯房地產(chǎn)開發(fā)公司?！?/p>

二、原告訴訟請求：

請求人民法院判令：被告退還交納的定金1萬元。訴訟費由被告負擔

三、被告上訴的請求及理由：

故請求撤銷原審判決，判令上訴人不要承擔返還一萬元定金的責任。

1、上訴人提供的格式合同合法合理，應(yīng)得到法律的保護。該格式合同，是廣州市國土房管局、工商局監(jiān)制的商品房買賣合同，并非上訴人自制。被上訴人在向我司提出的書面異議中列舉了數(shù)條其不同意的條款，并以此作為拒簽合同的理由。上訴人認為這些格式條款均沒有違反合同法關(guān)于格式條款的規(guī)定，語意不存在理解爭議，沒有免除己方責任，沒有排除對方權(quán)利，無須按照被上訴人的意見進行修改。一審判決書認為被上訴人提出合理要求變更合同條款，上訴人對有的修改意見表示不能接受，這個過程中雙方均無過錯，上訴人收受的定金屬不當?shù)美?，?yīng)當予以返還。上訴人認為收取定金是依據(jù)雙方協(xié)議書的約定收取，根本不構(gòu)成不當?shù)美?，一審判決如此認定沒有法律依據(jù)。

2、被上訴人違約拒簽合同，依照雙方簽訂的預(yù)約協(xié)議書的約定，給付定金的一方違約，收受的一方無須退還。

3、被上訴人的訴訟請求沒有法律依據(jù)，在不能滿足其無理要求情況下濫用訴權(quán)，實屬無理。

四、本案爭議焦點：被告收取的定金1萬元依法能否退還給原告？

五、本案基本事實

1、2004年8月1日，兩原告與被告簽訂了一份《金碧世紀花園樓宇認購書》。

2、該認購書主要內(nèi)容是：在基于對被告預(yù)售樓盤充分了解的情況下，兩原告向被告認購金碧世紀花園某棟7E單元，該房建筑面積為75.1418平方米，按建筑面積計算單價為每平方米3793元，按套內(nèi)建筑面積計算為每平方米4591元，總價款為人民幣273605元。該認購書同時還約定：如果兩原告未按照規(guī)定期限簽署《商品房買賣合同》或支付首期款，視為乙方違約，所付定金不予退還。

3、簽訂認購書當日，被告向原告收取了購房定金1萬元。

4、2004年8月6日，兩原告按照認購書約定的時間與被告協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》，兩原告見過正式合同后，就合同條款提出五點修改意見。1，認購書中以購買的建筑面積和套內(nèi)面積兩個指標來衡量，而合同中僅以套內(nèi)面積來作為賠償標準，要求按建筑面積和套內(nèi)面積共同衡量；2、合同中約定面積誤差超過3％不可退房不合理；3、因設(shè)計變量造成誤差雙方應(yīng)當可以自行商定：4、要求提供小區(qū)規(guī)劃的監(jiān)督和解決合同糾紛作用；5、要求提供公共部位及公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成的說明。

5、但被告認為第一條修改意見不屬于協(xié)商范圍，因此原被告未能就修改條款完全達成一致意見，因此導致無法簽訂合同。

6、原告于2004年8月6日及2004年8月9日給被告發(fā)了兩份函件。用書面形式表達了原告對合同的修改意見。

六、法院裁判結(jié)果

1、一審法院于2004年11月18日作出判決：被告廣州市某匯房地產(chǎn)開發(fā)公司在本判決生效之日起十日內(nèi)退還購房定金1萬元給原告劉某、李某。案件受理費410元由被告廣州市某匯房地產(chǎn)開發(fā)公司負擔。

2、二審法院于2005年2月25日作出判決：駁回上訴，維持原判。二審受理費410元由上訴人廣州市某匯房地產(chǎn)開發(fā)公司負擔。本判決為終審判決。

七、評析

1、定金：是指為保證合同的訂立、履行、當事人中的一方預(yù)先給另一方一定數(shù)量的金錢或其他替代物。具有擔保性質(zhì)。具體分為立約定金、成約定金、解約定金、違約定金。發(fā)揮定金的擔保作用，法律中就有“定金罰則”。《擔保法》第89條規(guī)定“當事人可以約定一方向?qū)Ψ筋A(yù)付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或著收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金?！?。“無權(quán)要求返還定金和雙倍返還定金”的規(guī)定都是定金擔保的懲罰性的具體表現(xiàn)。

2、商品房認購書：是商品房買賣雙方在簽訂正式合同之前所訂的文書，是對所交易的房屋的有關(guān)事宜進行初步的確認。這也是一種獨立的合同。如要適用定金罰則，那么它的前提：只要歸責一方當事人的事由出現(xiàn)。

3、結(jié)合本案來分析

第一個方面：原告與被告之間簽訂了《金碧世紀花園樓宇認購書》。這是預(yù)約合同的性質(zhì)。在這種預(yù)約合同中：對有些具體事情還沒進行約定。留待以后簽訂商品房正式買賣合同時再進行協(xié)商。這個認購書中有了定金的約定。這種定金是“立約定金”。對未來簽訂正式合同的擔保。簽訂了商品認購書，并不一定就會簽訂商品房買賣正式合同。這中間可能會出現(xiàn)一些“變數(shù)”。

第二個方面：如要適用定金罰則。關(guān)鍵問題是原告在訂立正式合同過程中是否有過錯？

訂立合同是一種民事活動。要體現(xiàn)意思自治和公平的原則。也就是說要體現(xiàn)雙方的真實的意思。允許雙方對具體條款進行討價還價地談判，經(jīng)過一番切磋。最終達到一致的意見。從本案例來具體分析：兩原告在與被告協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》時，認為合同條款對己方不利，提出五點修改意見并無不妥。被告認為有的修改意見不能協(xié)商解決，也是出于維護自己的利益，這種態(tài)度也不違反相關(guān)法律規(guī)定。換句話說這兩個原告沒有提出過份的、不合法、不合理的意見。被告對第一條意見拒絕進行修改。被告的行為也是在合理的范圍。雙方各不相讓。最終沒有協(xié)商一致。要論過錯：雙方都是沒有過錯的。因此不能適用定金罰則。被告于2004年8月1日收受的1萬元應(yīng)歸還于兩原告。被告認為兩原告拒絕簽訂合同屬違約行為，依照擔保法關(guān)于定金的規(guī)定，是無須退還的?！吨腥A人民共和國擔保法》司法解釋規(guī)定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。但這并非是指只要一方給付定金就一定要訂立主合同，合同訂立必須以合同雙方協(xié)商一致并自愿簽訂為前提條件。

第三個方面：被告還認為提供的格式合同是廣州市國土房管局、工商局監(jiān)制的商品房買賣合同，該格式合同的條款均沒有違反合同法有關(guān)規(guī)定，無須按照兩原告的意見進行修改。雖然該格式合同是由廣州市國土房管局，工商局監(jiān)制的，但并不能表明該合同條款是不能協(xié)商的。因此，被告該抗辯理由是沒有法律依據(jù)的。

正式認識定金。維護合法權(quán)益。

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