某縣不動產登記機構一位負責人詢問：我縣人民法院出具了裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，要求我單位把一處房屋所有權及土地使用權進行轉移登記。但該房屋因為處于抵押狀態(tài)，房屋所有權證被抵押權人（一家銀行）收執(zhí)，該銀行還持有抵押的他項權利證書。法院在執(zhí)行時已經讓抵押權人優(yōu)先受償，但是抵押的房屋被拍賣后，拍賣所得的全部價款仍然不足以清償被擔保的債權。因此，該銀行提出：在債權全部得到清償前，不交出原房屋所有權證，也不愿意申請注銷該抵押權。問：這種情況我們該如何處理，要不要將這一情況書面告知法院？

　　金紹達：抵押權作為擔保物權，它的效力是：當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償。在本例中，執(zhí)行法院已經給予抵押權人優(yōu)先受償的權利，即抵押權已經實現。而抵押權一經實現，即告消滅。《物權法》第177條在規(guī)定擔保物權消滅的幾種情形中，就包括了“擔保物權實現”。“擔保物權一旦實現，無論其所擔保的債權是否全部清償，擔保物權都消滅”（全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會編《中華人民共和國物權法釋義》第383頁）。可見，設定了抵押權以后，獲得的只是就抵押財產優(yōu)先受償的權利，而并不保證被擔保的債權一定能全部得到清償。

　　在本例中，被擔保的債權未得到清償的部分，銀行仍然可以向債務人索取。但是抵押權行使以后，原抵押的房屋已經不再處于抵押狀態(tài)，這部分債權已經不存在擔保物權，只是一項普通的債權。斟此，抵押權人不申請注銷該抵押權對余下債權的清償不起任何作用。

　　《不動產登記暫行條例實施細則》第19條規(guī)定，“人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產登記機構辦理登記的”，不動產登記機構可以直接辦理不動產登記。因此，抵押權人不交出房屋所有權證、也不申請注銷該抵押權并不影響登記機構協(xié)助法院執(zhí)行。

　　按最高人民法院法發(fā)[2004]5號文件第3條規(guī)定：登記機構“認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議”。《不動產登記暫行條例實施細則》第19條也規(guī)定了“不動產登記機構認為登記事項存在異議的，應當依法向有關機關提出審查建議”。但本例中不存在這類問題，所以，無須書面告知法院。登記機構依據人民法院裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理轉移登記以后，對原來的權屬證書，可以按《不動產登記暫行條例實施細則》第23條的規(guī)定，在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發(fā)行的報刊上公告作廢。

　　【來源】《中國房地產》2019年第5期上旬刊