案情

2011年8月，李某與徐某簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定李某購買徐某所有的房屋一套(產(chǎn)權(quán)證登記在徐某名下，土地使用權(quán)證登記在開發(fā)商名下)，價款86.6萬元，雙方同時還約定了在李某交納定金后90日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等內(nèi)容。李某交齊全部房款后，徐某即將房屋鑰匙和產(chǎn)權(quán)證一并交付給李某，但雙方一直未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2012年9月，某擔(dān)保公司因與徐某等人民間借貸糾紛，申請法院將該房屋作為徐某的財產(chǎn)進行查封，后進入執(zhí)行程序。2014年5月，李某以徐某的名義向開發(fā)商交納費用后將土地使用權(quán)分戶登記在徐某名下。2016年8月，在某擔(dān)保公司與徐某等人民間借貸糾紛一案執(zhí)行過程中，李某提起案外人執(zhí)行異議之訴，要求確認(rèn)其對房屋的所有權(quán)，停止強制執(zhí)行并解除查封。在案件審理過程中，各方當(dāng)事人對于涉案房屋在查封之前已經(jīng)簽訂有效買賣合同、李某合法占有該房屋及已支付全部價款并無異議，僅對未辦理過戶原因有爭議。對此，李某先辯稱系為了節(jié)省過戶稅費，后辯稱系因不具備辦理土地證分戶條件，某擔(dān)保公司均不認(rèn)可。最終一審判決停止對爭議房屋的強制執(zhí)行，并駁回了李某的其他訴訟請求，且二審予以維持。

分歧

本案在審理過程中，就李某未辦理過戶的原因是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的情形，存在以下兩種觀點：

第一種觀點認(rèn)為，李某提供的證據(jù)雖能夠證明其與第三人簽訂了有效房屋買賣合同，支付了房屋全部價款并已實際占有涉案房屋，但對于未能辦理過戶登記的原因前后陳述不一，其未能按照與第三人之間房屋買賣協(xié)議約定的期限內(nèi)及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，并且在合同約定的過戶期限屆滿至被查封期間長達11個月的時間內(nèi)未及時行使合同權(quán)利，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為所有權(quán)，故其自身對未辦理過戶登記手續(xù)存有過錯，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這一條件，不能排除強制執(zhí)行。

第二種觀點認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可以證明李某與徐某在簽訂買賣合同時，涉案房屋尚未辦理出土地使用權(quán)證書，直至2013年10月才具備辦理土地證分戶的條件，且李某也積極爭取并在2014年5月辦理出了土地使用權(quán)證書，但因涉案房屋于2012年被查封，無法辦理過戶手續(xù)。因此，涉案房屋及土地使用權(quán)未過戶系有客觀原因，并非李某自身所能控制與克服的，由此造成的不利后果不應(yīng)由李某承擔(dān)，其作為善意購買人對涉案房屋享有的民事權(quán)益應(yīng)足以排除強制執(zhí)行。

最終，法院采納了第二種觀點。

評析

在不動產(chǎn)買賣過程中，買受人支付對價后即取得物權(quán)期待權(quán)，非因其自身原因?qū)е虏荒芡瓿晌餀?quán)轉(zhuǎn)化的，從維護誠實信用的市場秩序和當(dāng)事人利益優(yōu)化平衡的角度，對該物權(quán)期待權(quán)應(yīng)給予排除人民法院強制執(zhí)行的保護。

一、不動產(chǎn)買受人支付對價后取得物權(quán)期待權(quán)

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十四條、第二十八條、第三十條的規(guī)定，除了繼承、征收等非因法律行為所取得的物權(quán)外，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須經(jīng)依法登記，始能發(fā)生法律效力。也就是說，在不動產(chǎn)買賣過程中，買受人要想取得不動產(chǎn)物權(quán)，必須完成物權(quán)變動登記，通俗講就是過戶。但是，買受人依照買賣合同履行完畢支付取得物權(quán)對價等義務(wù)后，預(yù)期物權(quán)將確定無疑地變動到其名下。也就是說，買受人這時即取得了對該房屋享有物權(quán)登記請求權(quán)的物權(quán)期待權(quán)，只要合同正常履行，所有權(quán)的取得是順理成章的事情。

該物權(quán)期待權(quán)雖從性質(zhì)上仍屬于債權(quán)范疇，但不同于一般的債權(quán)，買受人請求權(quán)的受保護程度，根據(jù)支付價款的多少和是否實際占有、是否有侵權(quán)過戶的行為而不同，占有的時間越長、付款越多、已經(jīng)請求過戶，其權(quán)利應(yīng)越接近于物權(quán)。物權(quán)期待權(quán)沒有登記，不具備對外權(quán)利公示的作用，相比物權(quán)而言更容易受到各種因素的干擾，也更容易成為被侵權(quán)的對象。在不動產(chǎn)買賣過程中，從合同的簽訂、不動產(chǎn)的交付到最終產(chǎn)權(quán)過戶登記，雙方需要履行諸多權(quán)利義務(wù)，任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題均可能導(dǎo)致登記的遲延。

二、物權(quán)期待權(quán)可通過執(zhí)行異議程序獲得救濟

由于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)以及登記制度的不完善等原因，特別是不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)差距的客觀存在，買受人依照買賣合同履行完畢支付取得物權(quán)對價等義務(wù)后，往往不能即時完成物權(quán)變動登記，取得法律意義上的所有權(quán)總會滯后于債權(quán)合意很長一段時間，有的甚至長達十幾年，這種現(xiàn)象大量存在。如果該期待權(quán)的轉(zhuǎn)化進程被非自身因素阻斷或影響，則基于買賣合同的相關(guān)交易安全和市場秩序?qū)⑹艿角趾?，如果不加以特別保護，容易造成人民群眾的居住權(quán)得不到保障，當(dāng)事人之間的利益失衡，更甚者危及社會穩(wěn)定。

我國現(xiàn)行法律法規(guī)中并未單獨規(guī)定物權(quán)期待權(quán)，對物權(quán)期待權(quán)的保護主要體現(xiàn)在最高人民法院的一些司法解釋中，如《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》、《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，不動產(chǎn)買受人可以通過提起執(zhí)行異議、案外人執(zhí)行異議之訴的方式獲得權(quán)利救濟。

三、無過錯買受人物權(quán)期待權(quán)可以排除執(zhí)行

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”根據(jù)該條規(guī)定，買受人若想以物權(quán)期待權(quán)排除人民法院已經(jīng)啟動的強制執(zhí)行，必須同時符合上述四個條件，缺一不可。

需要說明的是，對于前三個條件都屬于客觀事實，比較好審查，不作擴大解釋，一般不會產(chǎn)生爭議，第四個條件屬于買受人主觀過錯方面的審查，是審理該類案件的焦點和難點所在。判斷買受人的主觀過錯應(yīng)當(dāng)建立在主客觀相統(tǒng)一的認(rèn)識基礎(chǔ)上，對個案進行具體判斷，不能僅僅基于未辦理過戶登記的結(jié)果來推定買受人主觀狀態(tài)的可歸責(zé)性。對于能夠歸責(zé)于買受人的原因，可以從三個層面審查：一是對他人權(quán)利障礙的忽略，如在買賣時明知不動產(chǎn)上設(shè)有抵押權(quán)導(dǎo)致不能進行物權(quán)變更登記；二是對政策限制的忽略，如明知政策限制購房而買賣導(dǎo)致不能進行物權(quán)變更登記；三是消極不行使登記權(quán)利，如為了逃稅故意不辦理物權(quán)變更登記。

法律不會保護“躺在權(quán)利上睡覺的人”，不動產(chǎn)買受人應(yīng)當(dāng)積極、及時履行自己的權(quán)利，完成物權(quán)變更過程，將不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記到自己名下。本案中，李某在與徐某簽訂書面買賣合同、支付對價后，實際占有、使用了涉案房屋，其在涉案房屋被人民法院查封前未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的原因雖有多種，但是不具備辦理土地證分戶的條件是其未能辦理變更登記的客觀原因之一，且李某自身不能控制或克服，所以其所享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)該排除人民法院的強制執(zhí)行。

（作者單位：日照市中級民法院）

編輯：傅德慧 石慧