9月3日，招商蛇口(001979.SZ)公布，公司籌劃擬通過境外控股子公司間接持有的、位于深圳市南山區(qū)蛇口區(qū)域的五項(xiàng)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在香港設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，并在香港聯(lián)交所上市(“房托上市”)。

（一）遞交房托認(rèn)可申請(qǐng)

作為籌備房托上市的第一步，公司的控股子公司招商局置地(00978.HK)通過其香港全資子公司Fair Winner Enterprises Limited/榮騰企業(yè)有限公司(暫定名；“房托管理人”)于2019年9月2日就擬于香港設(shè)立的China Merchants Commercial Real Estate Investment Trust/招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金(暫定名；“CMC REIT”)向香港證監(jiān)會(huì)”遞交了認(rèn)可申請(qǐng)。

在香港證監(jiān)會(huì)確認(rèn)對(duì)于認(rèn)可申請(qǐng)?jiān)贌o進(jìn)一步意見后，房托管理人將向香港聯(lián)交所提交CMC REIT的正式上市申請(qǐng)表格。

（二）房托上市

擬注入CMC REIT的底層資產(chǎn)是位于深圳市南山區(qū)蛇口區(qū)域的四項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，即新時(shí)代廣場(chǎng)、科技大廈、科技大廈二期及數(shù)碼大廈，及一項(xiàng)商場(chǎng)物業(yè)，即蛇口花園城中心(統(tǒng)稱“五項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)”)。

目前，公司通過境外全資子公司Frontier Shekou Commercial Holdings Limited(“Frontier”)及Frontier的境外子公司間接持有五項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)。

公司正籌劃將Frontier的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予CMC REIT，CMC REIT再向公眾發(fā)行REIT基金單位，最終由CMC REIT的受托人以信托形式代表CMC REIT基金單位持有人的利益而持有Frontier的股權(quán)。

此次擬設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金并上市是公司對(duì)開拓創(chuàng)新性融資渠道作出的有益嘗試，CMC REIT上市將有助于增進(jìn)公司對(duì)商業(yè)物業(yè)的資本運(yùn)作與管理能力，進(jìn)一步增強(qiáng)公司城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級(jí)綜合服務(wù)中物業(yè)管理業(yè)務(wù)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

根據(jù)智通財(cái)經(jīng)消息，招商房托基金是一項(xiàng)房地產(chǎn)投資信托基金，主要在中國(guó)（包括香港及澳門但不包括招商置地城市）擁有及投資高質(zhì)量的有租金收入的商業(yè)物業(yè)。

初步將專注于下列地區(qū)：(i)粵港澳大灣區(qū)（不包括兩個(gè)招商置地城市，即佛山及廣州），即最初五處物業(yè)所在地；(ii)北京和上海。

招商房托基金由房托管理人管理，其主要投資目標(biāo)為向基金單位持有人提供穩(wěn)定的分派、可持續(xù)長(zhǎng)期分派增長(zhǎng)以及提升招商房托基金的物業(yè)價(jià)值。

招商房托基金是由知名國(guó)有企業(yè)招商蛇口發(fā)起，其房托管理人為招商局置地的間接全資附屬公司。招商局置地是招商局集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一離岸上市旗艦平臺(tái)。

于重組完成后，招商房托基金的物業(yè)組合將由五棟物業(yè)組成，其中一棟為甲級(jí)寫字樓；三棟為寫字樓綜合體（技術(shù)上劃為工業(yè)用途）及一棟為購(gòu)物中心；均位于深圳市南山區(qū)蛇口。

于2019年6月30日，物業(yè)的可租賃總面積約為249,988.3平方米，評(píng)估價(jià)值為人民幣6,517.0百萬元。于2019年6月30日物業(yè)的平均租用率約為81.0%。物業(yè)為新時(shí)代廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期及花園城。

于2019年6月30日，物業(yè)中205,658.6平方米樓面面積作寫字樓單位及56,720.2平方米樓面面積作商業(yè)。

▌香港REITs物業(yè)與估值

根據(jù)2005年香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)發(fā)布的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，REIT發(fā)行及監(jiān)管的其中一個(gè)關(guān)鍵要素，便是可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

REITs作為按照相關(guān)信托相關(guān)投資法投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃，需要向單位持有人提供回報(bào)主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收入及相應(yīng)的項(xiàng)目增值收益。這種分派模式?jīng)Q定了物業(yè)組合越好、租金越高，便越容易得到更高的估值。

觀點(diǎn)指出，例如，花旗于今年6月份宣布對(duì)領(lǐng)展房產(chǎn)基金的目標(biāo)價(jià)提高21%，主要由于該機(jī)構(gòu)判斷領(lǐng)展在未來兩年建立了“額外的租賃貢獻(xiàn)者”，包括香港海濱匯和最近新增的兩個(gè)內(nèi)陸項(xiàng)目。

2018年，領(lǐng)展的收入逾百億港元，物業(yè)收入凈額76.89億港元，旗下投資物業(yè)估值升至2184.96億港元，在多只包含內(nèi)陸物業(yè)的REITs里遙遙領(lǐng)先。

▌香港REITs的特點(diǎn)

香港REITs現(xiàn)狀有三大特點(diǎn)：占亞洲市場(chǎng)規(guī)模第三；香港REITs的單只市值規(guī)模普遍較大；REITs指數(shù)累計(jì)投資回報(bào)率高于恒生指數(shù)。

香港REITs是以信托方式組成，主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。具體的交易結(jié)構(gòu)主要包括三個(gè)環(huán)節(jié)：一是將物業(yè)注入SPV公司，二是成立信托基金，三是發(fā)行信托基金份額募集資金投資于SPV公司，從而獲得物業(yè)所有權(quán)以及物業(yè)所產(chǎn)生的租金收入。

此外，《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對(duì)投資端以及運(yùn)作端做出了明確的限制。

投資端：對(duì)REITS的資產(chǎn)總值中至少75%投資于產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，REITs禁止投資于空置土地。

REITs可以投資有價(jià)證券資產(chǎn)，但REITs所持有的由任何單一公司集團(tuán)發(fā)行的相關(guān)投資價(jià)值，不超過該基金資產(chǎn)總值的5%。 

運(yùn)作端：REITs下設(shè)SPV不超過兩層。如果REIT通過特別目的投資工具（SPV）持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，SPV必須由REITs合法地及實(shí)益地?fù)碛?。REITs必須持有該計(jì)劃之內(nèi)的每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少2年。

REITs可以借款融資，但資產(chǎn)負(fù)債率不超過45%。REITs每年須將不少于其經(jīng)審計(jì)年度除稅后凈收入90%的金額分派予單位持有人作為股息。