精裝房糾紛專題⑥|南寧中院：開發(fā)商能否約定購房者逾期不收房視為已自動交付？開發(fā)商在經驗收前就通知業(yè)主...

昵稱27831771 2019-08-22

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【團隊簡介】文鰩地產律師團隊是一支專注于廣西房地產行業(yè)的法律服務團隊，成員共有12人,采用緊密協(xié)作的一體化運作模式，結合大數據、可視化等先進技術，提供商品房交易、房屋租賃、物業(yè)服務各方面的標準化法律服務產品，并可根據每個小區(qū)業(yè)主委員會及物業(yè)服務公司特點提供個性化顧問服務。

這是我們文鰩團隊“精裝房糾紛專題”的第六篇。

在上一篇《精裝房糾紛專題⑤|南寧中院：不可修復之質量瑕疵能否成為購房者拒收房屋之正當事由？》之后，今天我們繼續(xù)為大家分析咱們南寧的“精裝房”典型案例。

【案例索引】

上訴人陸××與被上訴人廣西××房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一案二審民事判決書，(2014)南市民一終字第755號，廣西壯族自治區(qū)南寧市中級人民法院。

【案情簡介】

2010年9月27日，陸××與××房地產公司簽訂了一份《南寧市商品房買賣合同》，合同約定：陸××向××房地產公司購買其位于青秀區(qū)民族大道157號××國際廣場×號樓×號的商品房，建筑面積為151.85平方米，套內建筑面積為128.6平方米，商品房單價為每平方米12386.19元，總價款為1592864元。

合同第九條約定，出賣人應當在2011年7月30日前將經建設、施工、監(jiān)理、設計、勘察單位五方聯(lián)合驗收合格的商品房交付陸××使用……

合同第十條約定，……如逾期超過180日后，買受人要求繼續(xù)履行的，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限屆滿之日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。

合同第十二條約定，……2、自出賣人交房通知發(fā)出之日起七天內買受人仍未辦理交房手續(xù)的，即視為自動交付，買受人應承擔與該房有關的風險，并承擔自自動交付之日起該房屋應付的物業(yè)管理費、水、電等相應費用；3、該商品房經建設、設計、勘察、監(jiān)理、施工等單位驗收合格后，即達到交房條件，對房屋存在部分瑕疵的情況由買受人書面通知出賣人進行整改，但不視為不合格，買受人不得以此拒絕接收房屋……。

合同附件六（合同補充協(xié)議）中第17條“通知和送達”雙方約定，××房地產公司向陸××發(fā)出的任何通知、付款要求或各種通訊，凡可按陸××提供的地址發(fā)送，或以報紙公告（或者通知）形式告知，如果是報紙公告的，則公告（或通知）刊登之日即視作送達日期。

合同并附有《贈送裝修標準清單》，該清單對房屋內包括門、客廳、餐廳、過道、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等部位進行裝飾裝修所需要的各種材料的配置、品牌等均做了詳細描述與列舉，且附說明：

（1）贈送裝修標準具體以31＃樓八樓01號房四房二廳樣板房為準，異議期為交房3個月內有效；

……

（2）本贈送之裝修標準清單將于雙方簽訂的《商品房買賣合同》中第八條（應為第九條）約定的房屋交付期限內由出賣人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗收交付買受人，逾期按第九條（應為第十條）承擔違約責任。

合同簽訂之后，陸××即按付清了全部房款。

2011年4月18日，××房地產公司開發(fā)的××國際廣場C區(qū)31-33＃樓通過了竣工驗收。

2011年7月29日，××房地產公司在《南國早報》上發(fā)出交房通知，通知包括陸××在內的各位業(yè)主于2011年7月30日起前來辦理交房手續(xù)。

××房地產公司在商品房銷售過程中，制作了名為《民族大道名片·國際精裝范本》的宣傳冊，以圖文相結合的方式，宣傳××國際廣場整棟樓房全品牌的精裝住宅，并對精裝房的精裝標準、精裝價格（3000元∕㎡）、及精裝所需主要材料的配置及品牌均作了較為詳細的宣傳。該宣傳冊關于門、客廳、餐廳、過道、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等部位進行精裝所需要的主要材料的配置及品牌，與雙方簽訂的《南寧市商品房買賣合同》中附《贈送裝修標準清單》中所列明的裝飾裝修所需要的各種材料的配置、品牌基本一致。

2011年11月28日，陸××前去查收房屋時，以房屋木地板被水浸泡，大理石地面多處破裂等為由，拒絕交收房屋。雙方由此產生糾紛，并多次協(xié)商，最終未果，雙方至今未就房屋辦理交接手續(xù)。

陸××遂以××房地產公司逾期交房為由訴至一審法院。

【一審法院觀點】

一、關于訴爭訴爭的房屋是否為精裝房的問題。

陸××主張其向××房地產公司購買的房屋為精裝房，但××房地產公司不予認可。開發(fā)商認為其銷售的是毛坯房，精裝修只是贈送的而已。

但綜合考察訴爭商品房合同內容、商品房價格、及××房地產公司對外宣傳的精裝房的標準等因素，一審法院認為陸××關于房屋是精裝房的主張合乎情理，理由如下：

（1）××房地產公司在銷售房產過程中制作了宣傳冊《民族大道名片·國際精裝范本》，在該宣傳冊中其明確宣傳整棟樓房為精裝住宅，并對精裝房的精裝標準、精裝所需主要材料的配置及品牌等內容均作了較為具體的描述，而作為陸××、××房地產公司簽訂的《南寧市商品房買賣合同》重要組部分的附件《贈送裝修標準清單》中列明贈送的裝飾裝修所用的各種材料的配置、品牌與上述宣傳冊所宣傳的相應內容基本一致；

另外，對比案外人楊××購買的××房地產公司同期開發(fā)的31＃樓的×號非精裝房，該房建筑面積僅比陸××購買的32＃樓×號房小0.35平方米，套內建筑面積均為128.6平方米，但每平方米單價卻低2702.25元，該價格差異亦與××房地產公司對外宣傳的精裝價格為3000元∕㎡基本一致。

以上事實說明陸××向××房地產公司購買的32＃樓×號房，不論在裝修價格，還是在精裝標準上均與××房地產公司在宣傳冊《民族大道名片·國際精裝范本》中所宣傳的精裝房基本一致。

（2）××房地產公司提供的裝修竣工驗收報告亦明確載明其工程名稱為××國際廣場32＃樓精裝修工程，該內容亦與××房地產公司在宣傳冊中所宣傳的“整棟樓房全品牌的豪華裝修”相吻合。

綜上，訴爭訴爭房屋為精裝房更符合等價交易的市場原理，亦符合××房地產公司對外宣傳與贈送的行為邏輯，據此，確認訴爭訴爭房屋為精裝房。

二、關于訴爭訴爭商品房是否已符合雙方約定的交付條件的問題。

根據訴爭陸××、××房地產公司簽訂的《南寧市商品房買賣合同》及附《贈送裝修標準清單》之約定，××房地產公司向陸××交付的商品房應同時滿足兩個條件，即：

（1）房屋本身在2011年7月30日前，經建設、施工、監(jiān)理、設計、勘察單位五方聯(lián)合驗收合格；

（2）房屋精裝修亦應在2011年7月30日前經出賣人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗收。

訴爭中，××房地產公司開發(fā)的××國際廣場C區(qū)31-33＃樓已于2011年4月18日通過了竣工驗收，故房屋本身已符合了雙方約定的交房條件。

至于房屋精裝修部分，施工單位亦于2011年7月30日完成了精裝修工程，并于2011年8月3日經出賣人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗收，雖房屋精裝修的驗收時間比雙方約定的時間逾期4天，即××房地產公司在履行合同過程中存在一定的瑕疵，但該瑕疵并不能有效的阻礙合同的繼續(xù)履行，據此，一審法院認為訴爭訴爭的房屋精裝修亦已符合約定的交付條件。

綜上，訴爭訴爭商品房包括房屋本身與精裝修部分均已符合雙方約定的交付條件。

三、關于訴爭是否存在××房地產公司逾期交房的情形。

根據合同第十二條、及合同附件六第7條之約定，××房地產公司可通過報紙公告方式向包括陸××之內的買受人發(fā)出交房通知，公告刊登之日即為送達之日，如買受人在交房通知發(fā)出之日起七天內仍未辦理交房手續(xù)的，即視為自動交付，或由于買受人的原因未能按期交付房屋的，亦視為出賣人履行完畢交房義務，買受人已接收房屋，與房屋有關的風險及相關權利義務隨之轉移。

訴爭中，××房地產公司于2011年7月29日在《南國早報》上發(fā)出交房通知，通知包括陸××在內的各位業(yè)主于2011年7月30日起前來辦理交房手續(xù)，但陸××不但未在合同約定的時間即2011年7月30日來辦理交房手續(xù)，亦未在××房地產公司發(fā)出交房公告后七天之內來辦理交房手續(xù)，直至2011年11月28日才來看房，此時距離××房地產公司發(fā)出交房公告已逾約4個月。

陸××作為訴爭訴爭房屋的權利人，在雙方對交房時間有明確約定的情形下，怠于行使其依合同享有的權利與應負擔的義務，未在雙方約定的時間內來收房，根據上述買受人在交房通知發(fā)出之日起七天內仍未辦理交房手續(xù)的，即視為自動交付的約定，同時綜合考慮××房地產公司在房屋精裝修部分逾期4天驗收的情形，一審法院確認至2011年8月10日止××房地產公司已按合同約定履行完其交房義務，陸××于該日已接收房屋，據此，陸××稱××房地產公司自2011年7月30日起至今未向其交房，構成逾期交房的主張依據不足，不予支持。

但根據合同約定，××房地產公司仍應向陸××支付2011年7月30日至2011年8月10日期間的逾期違約金1592.386元（1592864元×10天×0.0001=1592386元）。

【二審法院觀點】

對于當事人二審爭議的逾期交房違約金如何確定的問題。

陸××、××房地產公司簽訂的《南寧市商品房買賣合同》約定商品房交付的條件，即2011年7月30日前，經建設、施工、監(jiān)理、設計、勘察單位五方聯(lián)合驗收合格。《南寧市商品房買賣合同》所附的《贈送裝修標準清單》約定房屋精裝修部分亦在2011年7月30日前，經出賣人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗收。

根據訴爭查明的事實，××房地產公司開發(fā)的××國際廣場C區(qū)31-33＃樓已于2011年4月18日通過了竣工驗收，房屋精裝修部分于2011年8月3日經出賣人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗收。

××房地產公司于2011年7月29日在《南國早報》上發(fā)出交房通知時尚未達到合同約定的交房條件，直至2011年8月3日房屋精裝修部分經出賣人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗收之后，訴爭商品房交付的條件方能成就。

根據雙方簽訂的《南寧市商品房買賣合同》關于交房方式的約定，××房地產公司通過報紙公告方式向買受人發(fā)出交房通知之日起七天內，買受人未辦理交房手續(xù)的，即視為自動交付，但陸××怠于行使其依合同享有的權利與應負擔的義務，訴爭房屋在2011年8月10日即視為自動交付，因此，××房地產公司逾期交房的期限應從2011年7月30日至2011年8月10日。

一審認定××房地產公司逾期交房違約金1592.386元（1592864元×10天×0.0001=1592386元），合法有據，本院予以確認。陸××主張逾期交房違約金從2011年7月30日起計至2013年6月30日，缺乏充分的事實和法律依據，本院不予全部支持。

綜上，一審判決正確，本院予以維持。陸××上訴無理，本院予以駁回。

【文鰩地產律師評析】

第一，購房者購買的房屋的精裝修部分是開發(fā)商附帶贈送的，在對購房者購買的房屋是毛坯房還是精裝修房的認定問題上會有影響嗎？

對于這一問題，購房者與開發(fā)商是存在極大爭議的。購房者認為其購買的就是精裝房，而開發(fā)商認為購房者購買的只是毛坯房，精裝部分只是其免費贈送的。

一審法院綜合考察訴爭商品房合同內容、商品房價格、同期開發(fā)的毛坯房價格、及××房地產公司對外宣傳的精裝房的標準等因素，以此認定該訴爭訴爭房屋為精裝房更符合等價交易的市場原理，亦符合××房地產公司對外宣傳與贈送的行為邏輯。

第二，開發(fā)商在訴爭房屋尚未達到合同約定的交房條件就提前通知業(yè)主收房的，是否會影響業(yè)主事后向開發(fā)商主張逾期交房的違約責任？

本案中，2011年7月29日，××房地產公司在《南國早報》上發(fā)出交房通知時，涉案房屋其實尚未達到合同約定的交房條件。

直到4天后，即2011年8月3日，涉案房屋的精裝修部分經出賣人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗收之后，涉案房屋交付的條件方才成就。

換句話說，已發(fā)出的收房通知，只有在涉案房屋真正達到合同約定的交房條件后，方才正式生效！

然后，根據雙方在《南寧市商品房買賣合同》中關于交房方式的約定，××房地產公司通過報紙公告方式向買受人發(fā)出交房通知之日起七天內，買受人未辦理交房手續(xù)的，即視為自動交付。

本案中，在2011年8月3日后7天內，即最遲至2011年8月10日，便視為購房者已經收房。

所以，最終開發(fā)商的逾期交房期限，應從2011年7月30日計至2011年8月10日。

好，我們現(xiàn)在來總結一下，開發(fā)商和購房者都注意了！

第一，對于開發(fā)商來說，房屋未達約定的交付條件時，不應為避免逾期交房的違約責任而提前通知收房。因為這種行為法院并不認可，仍然會判定開發(fā)商需要承擔違約責任！

對于購房者來說，則意味著即便購房者提前收房，其仍可以依據合同的約定向開發(fā)商主張逾期交房的違約責任，直至涉案房屋達到合同約定的交付條件為止。

第二，對于購房者來說，合同約定的內容具有約束力，應當嚴格予以遵守。如果在合同中已經明確約定了房屋的交付標準（包括精裝修的交付標準），哪怕這些標準只是非常簡單的“通過竣工驗收”，但在法律上也意味著開發(fā)商只要符合便不存在違約情形。購房者此時以房屋精裝修存在一些質量瑕疵為由拒絕收房，也是無效的。

對于開發(fā)商來說，則意味著“公告通知送達”、“逾期自動收房”等購房者反對的合同內容，也仍然是具有法律效力的。在發(fā)生糾紛后，法院并不會直接引用“格式條款”來認定這些明顯有利于開發(fā)商的合同內容無效，而是從保證交易穩(wěn)定性的角度認可并支持，畢竟這些條款也是購房者自愿簽署的。從減輕開發(fā)商的工作量和工作風險角度看，對合同作出特殊約定，確實有其價值。

如果想繼續(xù)準確了解“精裝房”中的各種問題，防控各類風險，歡迎繼續(xù)關注我們這個專題后續(xù)的文章，我們將會在接下來的文章中深入為大家進行分析。

（未完待續(xù)）

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