1

合同主體

對(duì)合同主體的審查主要目的在于確定其真實(shí)性及其履約能力，其中履約能力可以通過(guò)以下方面判斷：

（1）是否取得相關(guān)行業(yè)資質(zhì)；

（2）是否受過(guò)行政處罰或涉訴較多；

（3）是否為輕資產(chǎn)或無(wú)資產(chǎn)公司；

（4）是否為殼公司；

（5）是否有擔(dān)保措施等。

此項(xiàng)審查主要使用的查詢工具包括：

（1）全國(guó)性權(quán)威機(jī)構(gòu)網(wǎng)站 “國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”；

（2）各地市場(chǎng)監(jiān)督管理局官網(wǎng)（如北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局、深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局等）；

（3）第三方查詢網(wǎng)站（如企查查、天眼查等）進(jìn)行輔助查詢。

2

合同標(biāo)的（標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量）

合同標(biāo)的必須唯一確定、合法有效，而不能寬泛約定，如果通過(guò)文字無(wú)法準(zhǔn)確表述時(shí)可借助附表、附圖等形式輔助表達(dá)。同時(shí)，標(biāo)的的數(shù)量、質(zhì)量也應(yīng)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、交易習(xí)慣等進(jìn)行明確約定，防止?fàn)幾h發(fā)生。

3

合同價(jià)款

合同價(jià)款的形式應(yīng)從以下方面與客戶進(jìn)行充分溝通，并進(jìn)行明確：

（1）價(jià)款是否固定不可調(diào)整（如固定價(jià)格、可調(diào)價(jià)格）；

（2）價(jià)款是否含稅（明確含稅價(jià)、不含稅價(jià)、稅率、稅額）；

（3）價(jià)款是否分階段付款（如誠(chéng)意金、預(yù)付款、分期支付款、結(jié)算款、保修金等，各個(gè)款項(xiàng)應(yīng)對(duì)應(yīng)設(shè)置合同履行流程）；

（4）發(fā)票類型與支付方式（明確增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票、款項(xiàng)支付與發(fā)票提供的先后順序、支付價(jià)款的具體形式）。

4

合同履行期限、地點(diǎn)和方式

該部分約定應(yīng)結(jié)合客戶的交易安排進(jìn)行審查，從合同的法律關(guān)系出發(fā)確定合同各方的權(quán)利義務(wù)，務(wù)必確保流程清晰、具有可執(zhí)行性。例如商業(yè)租賃合同的法律關(guān)系為租賃合同關(guān)系，出租人主要義務(wù)為提供適格租賃物，承租人主要義務(wù)為支付租金，因此合同中應(yīng)圍繞前述法律關(guān)系及權(quán)利義務(wù)設(shè)置相應(yīng)履行條款。

需要說(shuō)明的是，審查過(guò)程中不宜一味強(qiáng)調(diào)己方權(quán)利、削弱己方義務(wù)，應(yīng)以公平均衡為原則，追求合同各方合作共贏之目的。

5

違約責(zé)任

為防止交易風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，應(yīng)注重違約條款的審查，需要與各方義務(wù)性條款相對(duì)應(yīng)，確保每個(gè)主要合同義務(wù)均有對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，通常需要結(jié)合實(shí)際違約與預(yù)期違約、違約賠償與損失賠償?shù)冗M(jìn)行綜合考量。

6

爭(zhēng)議條款

明確爭(zhēng)議的解決方法與爭(zhēng)議解決機(jī)構(gòu)選定，一般有協(xié)商、調(diào)解、訴訟和仲裁等方法，法院與仲裁機(jī)構(gòu)的選擇需要明確管轄約定。在合同各方同意的基礎(chǔ)上選擇對(duì)客戶有利的爭(zhēng)議解決機(jī)構(gòu)可節(jié)約爭(zhēng)議解決成本。

對(duì)于合同涉及的專業(yè)詞匯、行業(yè)術(shù)語(yǔ)、習(xí)慣用語(yǔ)以及合同中出現(xiàn)頻率高的詞匯通過(guò)“定義條款”進(jìn)行固定（如對(duì)“日”的定義為“自然日”或“工作日”等）。對(duì)義務(wù)性條款與違約條款的對(duì)應(yīng)、條款間是否矛盾、重復(fù)，也應(yīng)仔細(xì)審查。

對(duì)條款中不明確、歧義或口語(yǔ)化的表述進(jìn)行修改，盡量以書(shū)面化的法言法語(yǔ)進(jìn)行約定，防止產(chǎn)生爭(zhēng)議。

在合同審查的最后，通讀一遍合同，并對(duì)合同的目錄、編碼、字體段落、頁(yè)眉頁(yè)腳等格式、排版進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)客戶需要提供不同格式的合同版本（如清潔版或修訂版，word版或pdf版）。

本部分，筆者將以自己所在的房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域——商業(yè)地產(chǎn)租賃實(shí)務(wù)的行業(yè)特征與商業(yè)邏輯為例，結(jié)合某法律智能化操作系統(tǒng)工具，將第一部分闡述的一般合同審查要素通過(guò)“任務(wù)組”、“任務(wù)”、“檢查項(xiàng)”的方式梳理為標(biāo)準(zhǔn)化模板，為團(tuán)隊(duì)成員提供商業(yè)地產(chǎn)租賃合同審查提供流程指引與審查規(guī)范。

該標(biāo)準(zhǔn)化模板共分為6大任務(wù)組、31個(gè)細(xì)分任務(wù)項(xiàng)，每個(gè)細(xì)分任務(wù)項(xiàng)下包含：檢查項(xiàng)、審查要點(diǎn)說(shuō)明以及參考表述條款。檢查項(xiàng)主要是告知團(tuán)隊(duì)成員具體應(yīng)租賃合同審查的要點(diǎn)，審查要點(diǎn)說(shuō)明是進(jìn)一步解釋為什么要審查前述要點(diǎn)，以達(dá)到“知其所以然”的效果，參考表述條款可作為條款模板，指引團(tuán)隊(duì)成員更好地修改合同條款。具體流程指引內(nèi)容詳見(jiàn)下圖：

基于商業(yè)地產(chǎn)租賃的商業(yè)邏輯，筆者通過(guò)梳理租賃標(biāo)的、租金、租賃期限、交付驗(yàn)收、裝修使用、管理維修、續(xù)租轉(zhuǎn)讓、返還清退等交易全過(guò)程，將標(biāo)的條款、價(jià)款條款、履行條款等主要審查要素整合成第二個(gè)任務(wù)組——核心交易條款審查。該任務(wù)組共分為13個(gè)細(xì)分任務(wù)項(xiàng)，并各附有重要說(shuō)明、檢查項(xiàng)、附件（如有）三個(gè)模塊。

【典型示例】2.4 租賃期限及免租期（開(kāi)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間）

1. 在重要說(shuō)明部分，筆者團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中各個(gè)日期、期限的專業(yè)詞匯、行業(yè)術(shù)語(yǔ)進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明，方便項(xiàng)目成員在審查過(guò)程中對(duì)合同的日期、期限條款進(jìn)行理解與審查。

2. 在檢查項(xiàng)部分，將合同審查要素清單化，轉(zhuǎn)換為一個(gè)個(gè)檢查項(xiàng)，確保每次合同審查過(guò)程中沒(méi)有被遺漏的要點(diǎn)。

3. 在附件部分，通常放入條款參考文本、條款對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)或說(shuō)明性質(zhì)的圖例、表格或其他參考文件等，為合同具體條款的審查提供輔助作用。

以本任務(wù)項(xiàng)為例，加入了筆者制作的《租賃期限、免租期、計(jì)租期圖示》對(duì)各個(gè)期限、日期進(jìn)行輔助說(shuō)明。

【典型示例】2.5 租賃房屋交付與驗(yàn)收

1. 在重要說(shuō)明部分，筆者團(tuán)隊(duì)闡釋了條款設(shè)置某項(xiàng)表述的原因及參考的法律法規(guī)，或合同當(dāng)事人未履行某項(xiàng)合同義務(wù)可能產(chǎn)生的法律后果，以便團(tuán)隊(duì)成員更好地理解租賃合同條款背后的商業(yè)目的及法律依據(jù)。

2. 在檢查項(xiàng)部分，明確條款核查要素，并提示設(shè)置對(duì)應(yīng)的法律責(zé)任條款。

3.在附件部分，筆者團(tuán)隊(duì)將參考的交付標(biāo)準(zhǔn)中工程條件、設(shè)施設(shè)備清單作為附件，為交付標(biāo)準(zhǔn)可能涉及的內(nèi)容提供輔助說(shuō)明，并協(xié)助團(tuán)隊(duì)成員了解交付所涉實(shí)務(wù)操作。

【典型示例】3.2 承租人的違約責(zé)任條款

筆者以承租人違約責(zé)任條款審查的重要說(shuō)明部分為例，進(jìn)行了概要說(shuō)明，并從商業(yè)角度闡述了特定違約責(zé)任及解除合同條款的設(shè)置原因及目的，有助于團(tuán)隊(duì)成員進(jìn)一步理解商業(yè)條款，并在合同談判、協(xié)商、審查時(shí)加以運(yùn)用，增強(qiáng)專業(yè)性。

04

其他合同條款審查（8個(gè)任務(wù)項(xiàng)）

除了核心交易條款、違約條款、合同終止條款的審查外，筆者將要式合同的一般格式條款、合同各方特別要求添加的條款統(tǒng)一歸為其他合同條款審查之中，包含不可抗力條款、通知條款、保密條款、禁止商業(yè)賄賂條款等，均在此部分進(jìn)行審查。

05

合同美觀性、一致性審查（1個(gè)任務(wù)項(xiàng)）

筆者團(tuán)隊(duì)要求各個(gè)成員在文書(shū)工作特別是合同審查中使用修訂模式，保留修改痕跡，形成修訂稿、清潔稿兩份文件。團(tuán)隊(duì)內(nèi)部要求成員將審查后的合同提交給客戶前對(duì)清潔稿通讀一遍，避免文書(shū)錯(cuò)漏、編碼錯(cuò)誤、排版混亂等文書(shū)格式問(wèn)題出現(xiàn)，力求出具的文件是可讓客戶直接使用的最終版本。另外，考慮到部分客戶或者交易對(duì)手在修改合同時(shí)沒(méi)有采用修訂模式，為避免遺漏，我們要求在合同反復(fù)多稿修訂的情況下，務(wù)必使用對(duì)比軟件對(duì)比客戶發(fā)來(lái)的合同與我們手上發(fā)出的最后版本之間的區(qū)別。

06

定稿合同的管理（2個(gè)任務(wù)項(xiàng)）

最后，每一次合同審查完畢后，筆者團(tuán)隊(duì)會(huì)要求項(xiàng)目成員對(duì)合同審查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，包括新的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、審查檢查項(xiàng)的補(bǔ)充、參考法律法規(guī)的調(diào)整等事項(xiàng)進(jìn)行匯總分析及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并根據(jù)上述事項(xiàng)對(duì)合同審查模板進(jìn)行不斷完善，使得整個(gè)合同審查標(biāo)準(zhǔn)化模板處于不斷更新的動(dòng)態(tài)化過(guò)程中。

合同審查標(biāo)準(zhǔn)化管理是對(duì)傳統(tǒng)律師工作方式的優(yōu)化，既是保證工作質(zhì)量、提高項(xiàng)目效率的需求，同時(shí)也總結(jié)和固化了團(tuán)隊(duì)工作經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一團(tuán)隊(duì)服務(wù)成果標(biāo)準(zhǔn)，不斷提升項(xiàng)目成員工作能力。通過(guò)該種標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、動(dòng)態(tài)化的方式，完成團(tuán)隊(duì)成員的自我成長(zhǎng)、自我更新，以期為客戶提供更好的法律服務(wù)。