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繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略后，很多北京讀者在后臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪里能買到合適的房子。北京的情況相對于深圳比較復雜，早期攤大餅式的發(fā)展，再加上通州副中心的崛起，多價值點并立，洼地被填平，找到特別突出的地段并非易事，不過在和多個同行老友交流后，倒也得到了讓人滿意的結(jié)果。總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數(shù)二線城市繁華地段也隨便挑，而對于北京，這個房價居于中國魁首的城市來說，可選擇性并不強。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬于平均現(xiàn)象，但事實是如此嗎？可以明顯看到，在套均總價層面，核心區(qū)東西城區(qū)、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區(qū)最低，也是523萬元。以此說明，500萬的價格對于北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似于北京的4.5環(huán)。那么，500萬能在核心四區(qū)能買到剛需房嗎？我們先設(shè)定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然后在500萬之內(nèi)，15年之內(nèi)進行篩選。這里要注意一點，買二手房的話盡量要買在15年以內(nèi)的房子，除學區(qū)房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善，讓下家能在貸款年限上有更大的空間。通過以上標尺篩選，你會發(fā)現(xiàn)，西城區(qū)只剩下了10套，東城區(qū)剩下了3套，海淀區(qū)是58套，而朝陽因為囊括城區(qū)面積較大，則為759套。而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網(wǎng)紅戶型均列其中。上個衛(wèi)生間得狂奔，曬個衣服干不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什么南北通透，動靜分離了。戶型切實影響居住品質(zhì)，是影響房產(chǎn)交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
那么以此來看，500萬購買剛需房的最合適的選擇就落入了昌平、石景山、豐臺、房山、大興、朝陽4環(huán)外、亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，通州副中心這些區(qū)域中。那么這些區(qū)域該如何選擇呢？我曾在7月份的一篇文章《京城無洼地》里寫過，如果把2014-2019年的漲幅單拿出來，你會發(fā)現(xiàn)，最近5年漲幅最大的區(qū)域并不是四大核心區(qū)，而是延慶、通州、房山、昌平這些非核心區(qū)。這就是房價天花板限制下的補漲效應(yīng)。東西城區(qū)、朝陽海淀是最先發(fā)展起來的大區(qū)，教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)資源均是北京的極值，所以早期大家買房會一股腦往里買。但等到價格夯實之后，發(fā)現(xiàn)后續(xù)剛需客買不動這個地區(qū)的房子了，天花板出現(xiàn)，那么想買房的人只能在價值區(qū)的溢出區(qū)域買房，后者開始補漲。舉個簡單的例子，海淀由于科技產(chǎn)業(yè)成為北京近幾年來房價增長速度最快的區(qū)，那么當高收入群體把海淀的房價炒到足夠高時，后續(xù)的購買力只能層層外溢，也就到了上地、東北旺一帶。而當東北旺上地的房價達到一定高度之后，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房價因為基礎(chǔ)低，很容易被帶動，其中回龍觀板塊這幾年成了新的增長點。可以預見，在接下來的周期里，北京溢出區(qū)補漲幅度要大于主城區(qū)的房價增幅。所以，500萬剛需客要買房，則要關(guān)注一個重要因素：核心板塊的連接價值。核心板塊的連接價值，這個概念比較抽象，如果具象來看，核心板塊可以理解為高薪人口集中辦公的區(qū)域，一般可以分為兩類，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大型商圈。而連接價值就是軌道交通，尤指地鐵。在北京買房，要對產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大型商圈的分布做到心中有數(shù)。這里介紹一個最簡單有效的方法，可以直接用地圖軟件搜索關(guān)鍵詞“科技園”，“產(chǎn)業(yè)園”，“商圈”，以及通過“熱力圖”查看城市區(qū)域人口流動分布。
（關(guān)鍵詞“產(chǎn)業(yè)園”）
（關(guān)鍵詞“大型商超”）
從圖中可以看出，北京在產(chǎn)業(yè)上整體是“北強于南，東強于西”的格局，而且核心板塊大多數(shù)分布在海淀中關(guān)村、西二旗，朝陽望京、國貿(mào)，東五環(huán)附近?；竞捅本┑姆績r梯度相吻合。那我們開始連接，海淀中關(guān)村西二旗的房價目前在7-8萬/平米之間，如果想買到500萬的房子，人們只能選擇周邊的區(qū)域。例如上文提到的昌平回龍觀，就是典型的海淀高新園區(qū)價值溢出的受益板塊，除此之外，昌平的立水橋板塊，連接海淀、西城區(qū)的石景山八角、蘋果園板塊，甚至門頭溝地鐵沿線的濱河西區(qū)、馮村板塊，都是連接價值點。連接朝陽望京價值的有后沙峪板塊，連接國貿(mào)的有常營、東壩板塊等等，大家可以根據(jù)自己所在的工作地去依次類推。那么南面的核心板塊少，就不值得購買了嗎？這還要用發(fā)展的眼光去判斷。例如在產(chǎn)業(yè)分布圖中可以明顯看到，亦莊就是一個產(chǎn)業(yè)集群的新區(qū)，而在商圈層面，目前，北京的核心商圈集中在城市的東北部，而南部這幾年依托于政策扶持，出現(xiàn)大量潛力商圈，并不斷根據(jù)市場調(diào)整自己的定位，逐漸細分為多個商圈。如大興區(qū)“十三五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃打造西紅門城市休閑商業(yè)中心、舊宮商業(yè)區(qū)等新城級商業(yè)區(qū)，故衍變出西紅門、黃村、天宮院和舊宮等商圈。都是未來的價值點。其次是“連接價值”，主要體現(xiàn)在軌道交通的地鐵層面。例如今年新開通運營的S1號線、6號線西延和8號線南段，就直接帶動了門頭溝、大興舊宮等區(qū)域的房價增長。地鐵利好對于周邊房價一般有三波勢頭，“規(guī)劃，在建和建成”，一次比一次強，所以現(xiàn)在把置業(yè)方向布局在北京在建的17條鐵路旁，就是一個非常明智的購房策略。至于目前北京在建的地鐵有哪些，大家可以去查詢，網(wǎng)上的信息有很多。當然如果你很用心，其實500萬這個價格依然可以在環(huán)內(nèi)淘到性價比較高的房子。例如下面這套。位于北京東南3.5環(huán)，2007年建成，戶型方正的板樓，南北通透，周邊配套成熟，業(yè)主換房急售，可謂性價比很高的筍盤項目。通過以上分析，相信你在心中大體對北京的價值區(qū)域有了判斷方向，那么即使是買新盤也并非難事。如果我們再以500萬為標尺來進行篩選。從圖中可以看出，符合標的的新盤數(shù)目并不少，但大部分都位于5環(huán)之外，且符合條件的大部分新盤均位于房山、大興一代，其次是東面的通州和西面的門頭溝一代，北面的最少。反向思維，如果一個板塊在主要價值連接區(qū)域，但符合500萬剛需盤的供應(yīng)量卻很少，說明存在稀缺價值，房價是很容易補漲的，符合我們的推論。至于哪個新盤有價值，你可以結(jié)合網(wǎng)上的信息，然后再去線下實勘。以上所有的結(jié)論都是通過大量時間用“腳”總結(jié)出來的，網(wǎng)上信息是一碼事，實際又是另一碼事，所以看盤看盤，更重要的是多去踩盤。雖然500萬在北京買房已是剛需門檻，但也不能掉以輕心，即使一分錢也要讓它發(fā)揮出最大的價值，一定要以投資的心態(tài)選地段，以自住的心態(tài)選房子。它未來的增值性和流動性，決定了你未來是否能置換到更稱心如意的房子，要知道幾十萬的資金，撬動的杠桿和選擇空間也是巨大的。國內(nèi)房產(chǎn)投資已經(jīng)過時，各種限購、限貸政策打壓下，炒房的老套路難以為繼，BUT！?。?！不動產(chǎn)作為穩(wěn)健型理財配置工具的一種，仍然值得我們考慮。因此，如何合理正確的使用優(yōu)良的不動產(chǎn)投資策略，依然是未來個人財富增長的投資選擇。
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