胡嘉　江蘇坤象律師事務(wù)所

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當(dāng)?shù)盅河錾献赓U？ 來自審判研究 00:00 19:02

一、司法解釋的規(guī)則變化

1 . 最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》

根據(jù)2000年12月13日生效的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法》司法解釋）第66條第1款規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。由此可見，《擔(dān)保法》司法解釋認(rèn)為，在先抵押后出租的情況下，租賃合同對于受讓人不具有約束力，即受讓人有權(quán)自主決定是否繼續(xù)履行租賃合同。言下之意，此時(shí)可以排除買賣不破租賃規(guī)則之應(yīng)用，若買受人選擇不履行租賃合同，則財(cái)產(chǎn)上之租賃關(guān)系對其不具有約束力。

2 . 最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

2005年1月1日生效的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《拍賣變賣規(guī)定》）第31條第2款規(guī)定的立場，較之前發(fā)生了些許變化，規(guī)定“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。”拍賣變賣規(guī)定就強(qiáng)制執(zhí)行程序中是否滌除租賃的問題，《拍賣變賣規(guī)定》認(rèn)為，如果租賃權(quán)對在先抵押權(quán)有影響的，應(yīng)當(dāng)將其滌除。換言之，若租賃權(quán)對在先抵押權(quán)無影響的，則租賃權(quán)可以繼續(xù)存在拍賣財(cái)產(chǎn)上，并不必然滌除。

3 . 最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

2009年9月1日生效的最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《城鎮(zhèn)房屋租賃合同》司法解釋）第20條與《擔(dān)保法》司法解釋之立場相同，規(guī)定“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋明確，只要抵押權(quán)在出租前設(shè)立，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，受讓人即可選擇不履行租賃合同。

綜上，比較多個(gè)司法解釋的相關(guān)條文來看，《擔(dān)保法》司法解釋第66條與《城鎮(zhèn)房屋租賃合同》司法解釋第20條的立場一致，即抵押權(quán)先于租賃權(quán)成立的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，不適用買賣不破租賃的一般規(guī)則，財(cái)產(chǎn)受讓人有權(quán)自行決定是否履行租賃合同確定的義務(wù)。而《拍賣變賣規(guī)定》的立場有所不同：租賃權(quán)對在先抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)無影響的，租賃權(quán)可以繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上。

二、各地法院判決情況

（一）租賃權(quán)人無權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同

1 . （2017）魯0212民初318號、（2018）魯02民終544號。山東省青島市嶗山區(qū)人民法院在一審判決中認(rèn)為：

雖然被告主張其基于與案外人的租賃合同而占有案涉房屋，但根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同》司法解釋第20條，本案中，原告就案涉房屋設(shè)立抵押權(quán)早于被告與案外人簽訂房屋租賃合同，且原告作為抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而將案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記至原告名下，此種情況下，被告無權(quán)要求原告繼續(xù)履行原租賃合同。

二審青島市中級人民法院維持了原判。

2 . （2017）蘇02民終3377號。江蘇省無錫市中級人民法院在二審判決中認(rèn)為：

該案租賃合同的訂立，在抵押權(quán)設(shè)立之后。根據(jù)法律規(guī)定抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，將抵押房屋出賣給原告，原告已依法取得涉案房屋的所有權(quán)，享有對該房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。被告在涉案房屋安裝門鎖，損害了房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，構(gòu)成了侵權(quán)，應(yīng)依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

（二）考慮租賃關(guān)系是否影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

1 . （2016）最高法民申3536號。最高人民法院裁定認(rèn)為：

根據(jù)《物權(quán)法》第190條、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同》司法解釋第20條、擔(dān)保法司法解釋第66條的規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院不予支持。執(zhí)行過程中，執(zhí)行標(biāo)的價(jià)值尚不足以清償?shù)盅簷?quán)，租賃權(quán)的存在影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，執(zhí)行標(biāo)的最終以8524.15萬元成交的結(jié)果也印證了這一事實(shí)。因此，案涉房產(chǎn)的租賃關(guān)系對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)存有影響，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，該租賃關(guān)系對買受人不具有約束力。

2 . （2018）滬民終244號。上海市高級人民法院在該案二審判決中認(rèn)為：

根據(jù)《物權(quán)法》第190條，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。但是雖然租賃關(guān)系不得對抗抵押權(quán)人的抵押權(quán)，但不得對抗系指不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，不意味著在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前必須先將租賃權(quán)予以滌除。依據(jù)《拍賣變賣規(guī)定》第31條，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。

（三）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)明確“帶租拍賣”的情形

1 . 不考慮帶租拍賣的因素，認(rèn)為受讓人不受租賃合同約束

（1）（2016）蘇0591民初11473號。訟爭房屋在發(fā)布拍賣公告時(shí)，房屋的情況注明“帶租拍賣，租期自2015年3月18日至2020年3月17日，五年租金已全部付清”。但是，蘇州工業(yè)園區(qū)法院在該案判決書中認(rèn)為：

根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第66條，現(xiàn)有證據(jù)表明訟爭房屋抵押給農(nóng)行姑蘇支行的時(shí)間早于被告承租房屋的時(shí)間，農(nóng)行姑蘇支行因嗲亞人未能清償債務(wù)提起并行使抵押權(quán)，相關(guān)責(zé)任在于抵押人，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，原告作為合法買受人不受租賃合同約束。故原告訴請兩被告搬離有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。

（2）（2016）蘇民申5547號。本案中，雖然租賃協(xié)議簽訂在案涉房地產(chǎn)辦理抵押登記之后，但江蘇省南京市溧水區(qū)人民法院在司法拍賣過程已對案涉房地產(chǎn)的租賃情況進(jìn)行公示。

申請人代理人認(rèn)為，帶租拍賣說明案涉租賃協(xié)議未對抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)產(chǎn)生妨礙，并且該房地產(chǎn)無論是評估價(jià)格，還是成交價(jià)格均會受到租賃期限、租金等因素的影響，因而明顯低于該房地產(chǎn)上沒有租賃權(quán)負(fù)擔(dān)時(shí)的價(jià)格。既然，買受人根據(jù)江蘇省南京市溧水區(qū)人民法院司法拍賣公示的信息作出購買決定，說明其認(rèn)可租賃權(quán)并愿意受到租賃協(xié)議的拘束。如果允許買受人以較低的價(jià)格取得案涉房產(chǎn)，又可以不受租賃協(xié)議的拘束，則買受人會因此獲得額外的利益，有違公平原則。

江蘇省高級人民法院根據(jù)《物權(quán)法》第190條、《擔(dān)保法》司法解釋第66條的規(guī)定，在該案裁定中認(rèn)為：

租賃權(quán)成立于抵押權(quán)之后，承租人所主張的租賃關(guān)系不能對抗已登記的抵押權(quán)。法院在拍賣公告中對包括租賃期等在內(nèi)的拍賣標(biāo)的物客觀情況進(jìn)行了說明，但不能據(jù)此認(rèn)定法院執(zhí)行部門認(rèn)可承租人享有案涉房地產(chǎn)的租賃使用權(quán)，亦不能據(jù)此認(rèn)定買受人同意接受案涉租賃協(xié)議的約束。而且執(zhí)行過程中案涉房產(chǎn)地評估價(jià)格過低的問題不屬于本案審查范圍。

2 . 認(rèn)為買受人自愿放棄相關(guān)權(quán)利

在（2016）川民申1949號案件中，四川省高級人民法院在該案中經(jīng)審查認(rèn)為：

本案糾紛中當(dāng)事人爭議的案涉租賃財(cái)產(chǎn)，人民法院在對抵押人強(qiáng)制執(zhí)行過程中，在《拍賣須知》等文件中對拍賣標(biāo)的存在租賃的事實(shí)予以了明示，并明確了“買受人將在租賃期滿后才能將該標(biāo)的收回”。申請人作為競買人簽字予以確認(rèn)，后競拍成功。雖然根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第66條，租賃權(quán)人無權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，但是該條司法解釋并不排斥新的所有權(quán)人在所有權(quán)變動時(shí)自愿放棄相關(guān)權(quán)益。當(dāng)事人對自己的民事權(quán)利有權(quán)進(jìn)行處分，以上競拍行為表明申請人對競拍財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)清楚明了，對《拍賣須知》上關(guān)于“買受人將在租賃期滿后才能將該標(biāo)的收回”的要求自愿接受。

3 . 考慮拍賣價(jià)值是否帶租賃

（2016）蘇民申4282號案件中，關(guān)于訟爭房地產(chǎn)第二次拍賣的公告”中“標(biāo)的物介紹”具體描述“租賃情況”一欄，明確寫明“有租賃。租賃情況詳見拍賣公告附件中租賃情況清單，本次拍賣為按現(xiàn)狀帶租拍賣。”

江蘇省高級人民法院在該案裁定中認(rèn)為：

三、本文的觀點(diǎn)

從我國法院判決針對先抵押后租賃的情形來看，法院在司法實(shí)踐中并沒有形成統(tǒng)一的判決思路。本文認(rèn)為在先抵押后租賃的情況下，不考慮租賃對抵押權(quán)人的影響而滌除租賃的做法并不妥當(dāng)。

首先，根據(jù)《物權(quán)法》第190條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?？梢?，物權(quán)法對先出租后抵押，先抵押后出租的情形都作出了規(guī)定。本文認(rèn)為在先抵押后出租的場合，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，該句應(yīng)當(dāng)理解為該租賃關(guān)系不得對登記抵押權(quán)造成不利影響，［1］租賃關(guān)系的存在致使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)無人應(yīng)買抵押財(cái)產(chǎn)，或出價(jià)降低導(dǎo)致不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人與承租人解除租賃合同關(guān)系。［2］綜上，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，并非當(dāng)然地將租賃關(guān)系滌除。

其次，結(jié)合《合同法》第229條規(guī)定，“買賣不破租賃”系一般規(guī)則，只要法律沒有例外的規(guī)定均應(yīng)予以適用。在抵押財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，法律所調(diào)整的應(yīng)當(dāng)是抵押權(quán)人、承租人與抵押財(cái)產(chǎn)買受人等三方的利益關(guān)系，而這三種利益中最應(yīng)受到保護(hù)的是抵押權(quán)人的利益，其次是承租人的利益，最后才是抵押財(cái)產(chǎn)買受人的利益。［3］當(dāng)承租人的利益不影響抵押權(quán)人時(shí)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)就沒有必要滌除租賃權(quán)。

結(jié)語

［1］參見孫鵬、王勤勞、范雪飛：《擔(dān)保物權(quán)法原理》，中國人民大學(xué)2009年版，第210頁。

［3］參見程嘯：“論抵押財(cái)產(chǎn)出租時(shí)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系”，載《法學(xué)家》2014年第2期。

 胡嘉，江蘇坤象律師事務(wù)所律師，蘇州大學(xué)國際法學(xué)碩士研究生，注冊會計(jì)師，在《國際貿(mào)易法論叢》等學(xué)術(shù)論著發(fā)表論文多篇，專注于海外投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、金融證券等領(lǐng)域提供高品質(zhì)的法律服務(wù)。