今天我們用案例的形式來講講土地“一二級聯(lián)動開發(fā)”，本故事純屬牧詩杜撰，如有雷同，請以本故事為準(zhǔn)。

某本土龍頭房企A公司與當(dāng)?shù)卣炗喛蚣軈f(xié)議鎖定了1000畝土地一級整理，政府缺錢，協(xié)議約定由A公司負(fù)責(zé)1000畝紅線內(nèi)拆遷及道路、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施修建，拆遷補償、道路、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本計入一級成本。政府也承諾待項目二級拍賣出讓以后按一級成本的10%計算A公司的一級整理收益。

毛地整理的過程也就是一級熟化的過程。對于充滿野心的A公司來講，目標(biāo)也絕不只是為了賺一級10%的收益而已。

老板更想在二級市場上獲取這1000畝土地做二級開發(fā)，畢竟這兩年本地市場異常火熱，而A公司本年的貨量遠(yuǎn)不能支撐自己今年定下的銷售目標(biāo)，因此一定要想盡辦法在二級市場上拿到這1000畝，而且要以盡可能低的價格拿下！

這就牽涉到了二級“控地”的問題了，我們知道招拍掛市場向來是比較公開透明的市場，一旦你想通過設(shè)置條件來排除競爭對手是極其容易被舉報的，政府出于被監(jiān)管的風(fēng)險，往往不敢在條件設(shè)置上動手腳。

我在《房地產(chǎn)投資崗入門指南》一書中提到了一些比較常見的二級“控地”手段，比如“捆綁拆遷”、“控規(guī)調(diào)整”、“代建公建配套”、“項目方案整體規(guī)劃”、“圍棋策略”等。

為了充分確?？梢酝暾孬@取這1000畝土地，A公司老板可是煞費苦心，幾乎把牧詩在書中提到的“控地”手段全部用上了。

好在老板在本地深耕多年，與政府領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系到位，政府關(guān)系協(xié)調(diào)效率較高，在外來企業(yè)看來極其難辦的事情對A公司來講并不是太難。再加上政府在當(dāng)?shù)刂T多一級項目上都需要仰仗A公司來投資，且A公司在當(dāng)?shù)卣w實力、口碑都還不錯，自然也愿意配合。

當(dāng)?shù)匾髥未瓮恋爻鲎屢?guī)模不能超過400畝，為了完美地配合后期取地，A公司采用了以下手段：

1、捆綁拆遷

與政府約定首期供地400畝，但是這400畝土地是毛地掛牌，在競買須知上要求摘牌企業(yè)必須負(fù)責(zé)400畝土地范圍內(nèi)的拆遷安置工作，走到現(xiàn)場一看，媽呀，紅線內(nèi)幾乎到處都是拆遷，村民們各個彪悍，還有在生產(chǎn)的廠房等，都不是好惹的主。而對于A公司來講，本身就已經(jīng)與政府簽訂了1000畝范圍內(nèi)的一級整理協(xié)議，這400畝土地反正都是自己做拆遷安置，加上前期早已經(jīng)做過深度的拆遷調(diào)研，對拆遷難度了然于胸，針對這個問題自然是游刃有余！

不了解項目背景的，完全不知道背后的坑有多大，不信你來試試？就這一招就足以嚇退一大波潛在意向企業(yè)。

2、代建公共配套

A公司與政府達(dá)成協(xié)議約定自己在進(jìn)行土地一級開發(fā)的同時在項目用地范圍內(nèi)代建部分公建，如：體育館、學(xué)校等。

在土地公開出讓時設(shè)定條件：公建與土地捆綁出讓，土地受讓人必須承擔(dān)該公建的建設(shè)費用和日后的經(jīng)營管理，這時A公司往往夸大建設(shè)成本，提高土地取得成本，起到限制其他開發(fā)商進(jìn)入的目的。

3、項目方案整體規(guī)劃

A公司在進(jìn)行1000畝土地一級開發(fā)時，已經(jīng)在編制區(qū)域規(guī)劃方案時融入了自身的意愿，通過區(qū)域的全盤規(guī)劃和各配套功能的整體性，來控制后期用地。

4、圍棋策略

與政府協(xié)議中已經(jīng)約定由A公司負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)道路的建設(shè)。

那好了，本次出讓的400畝用地，A公司協(xié)調(diào)政府先將規(guī)劃主干道兩旁的土地先行出讓，若A公司摘牌這400畝，則自己可以加快道路施工進(jìn)度，保證自己項目開盤時道路可以順利通達(dá)。

如若其它企業(yè)摘牌，那好玩兒了，首先土地現(xiàn)狀內(nèi)就是農(nóng)田村莊完全沒有道路通達(dá)性而言，在此種條件下你還敢鼓起勇氣摘牌，那后續(xù)的道路A公司就是慢慢修路，你催他修也可以他就先修其它市政路，就是不修你項目門前的主干道，就道路這一塊就可以把項目拖死。

5、控規(guī)調(diào)整

這個也比較好玩了，我們一般看到常規(guī)的二級出讓土地控規(guī)往往是這樣的：

項目紅線與控規(guī)一致，比較規(guī)整。但是A公司與政府溝通后掛出的400畝土地紅線是這樣的：

業(yè)內(nèi)把這樣的土地叫做“插花地”，或者“飛地”，完全不遵從控規(guī)，看著是不是很虐心吶？

你只有將后續(xù)600畝土地摘牌到手，整個區(qū)域才可以協(xié)同開發(fā)，否則僅僅400畝項目根本無從開發(fā)，你甚至連基本的道路都沒有！

懂行的人都知道這塊地早已“名花有主”，也就不要再去湊熱鬧了！同理，后續(xù)600畝在出讓的時候類似，也全都是插花地，從而可以保證1000畝土地的整體摘牌。

以上措施可以說是已經(jīng)做得相當(dāng)?shù)牡轿涣?，不排除現(xiàn)實當(dāng)中還是會有不要命的企業(yè)參與報名。

前面就說過了，如果不是前期就介入勾地的企業(yè)是很難了解項目背后的彎彎角角的，沒有充分的關(guān)系一般不敢選擇報名，敢在這種情況下選擇報名的自然關(guān)系更到位，那A公司只能自認(rèn)倒霉了。

如若真是傻大漢報名，人家A公司已經(jīng)和政府簽訂了1000畝大范圍的一級整理協(xié)議，你提前招呼都不打一聲就想報名去參與，你讓政府情何以堪，后續(xù)工作如何開展？這種情況下政府多半會出手將其勸退。