在一些大城市新增供地越來越困難之際，城市更新逐漸成為一種發(fā)展方向。

“廣州的舊改市場與今年上半年的土地成交市場如出一轍，持續(xù)升溫的跡象顯著?！痹鴧⑴c北京路商圈的高第街商業(yè)改造等多個標桿性城市更新項目的戴德梁行高級助理董事溫苑雯8月15日對第一財經(jīng)記者表示，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》提出城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，各項發(fā)展要素都需要大量土地來承載，在多城土地開發(fā)強度高企、增量土地供應有限的環(huán)境下，城市更新將成為全面承載灣區(qū)融合發(fā)展的主角。

粵港澳大灣區(qū)近四年常住人口增量高達563萬人，是京津冀的2.7倍、長三角的1.6倍。但在GDP、新增常住人口上領跑的大灣區(qū)，擁有5.6萬平方公里的土地面積，僅為另兩大城市群的約四分之一，土地資源極度緊張。

與緊張的存量土地供應相對應的是高企的土地成交額。以粵港澳大灣區(qū)核心城市之一的廣州為例，2019年上半年，廣州土地成交額高達583.3億元，是歷年來同期成交金額最高的一年。

戴德梁行華中區(qū)研究部團隊指出，在經(jīng)濟新舊動能轉換、產(chǎn)業(yè)結構升級轉型與協(xié)同發(fā)展下，灣區(qū)物業(yè)載體的承載能力亟需跟上腳步，城市更新是盤活存量資產(chǎn)、釋放優(yōu)質土地資源，促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的最佳方案。

此前，平均人口密度分別相當于灣區(qū)平均值的11.6倍及4.0倍的香港、澳門，受限于建設用地有限，土地承載壓力高，就通過項目重建來提高容積率，堪稱粵港澳大灣區(qū)城市更新的先行者。

第一財經(jīng)記者了解到，深圳、東莞、中山、佛山及珠海5個城市土地開發(fā)強度皆已超過30%的國際警戒線，通過城市更新盤活存量用地的迫切程度較高；廣州由于增城及從化兩區(qū)以耕地和林地為主，土地開發(fā)強度低于佛山、東莞等城市，但實際上廣州主城區(qū)七大行政區(qū)的土地開發(fā)強度高達48.9%，傳統(tǒng)城區(qū)越秀區(qū)的開發(fā)強度更是超越了90%，城市更新勢在必行。目前，深圳、香港在城市更新政策的完善、便利及可持續(xù)性等方面位居粵港澳大灣區(qū)第一梯隊。

2018年，大灣區(qū)十大城市通過城市更新完成改造的土地面積共計5.4萬畝，同比上升32%，城市更新全面提速。

在此背景下，粵港澳大灣區(qū)各城市舊改市場呈現(xiàn)出各不相同的改造方向。

戴德朗行報告認為，香港由政府主導與市場化運作并行。市區(qū)重建局是城市更新項目的法定機構，由它主導的項目政策優(yōu)惠力度顯著。截止到2018年底，香港共完成重建改造土地面積169.6畝，為市場釋放出73萬平方米的住宅樓面面積和26萬平方米的商業(yè)面積。

而深圳主要由市場主導，存量市場成為土地供應的主力軍。自2012年起，深圳通過城市更新實現(xiàn)的土地供應量首次超過新增土地供應。2016-2018年城市更新土地供應量高達1.8萬畝，為一級土地成交量的1.5倍。

廣州則以政府為主導，主要改造方向包括微改造及舊村改造。廣州城市更新以解決民生問題為主，包括以老舊小區(qū)微改造來改善社會環(huán)境、解決城中村“臟亂差”問題的舊村改造。2016-2018年發(fā)布的城市更新計劃中，舊村改造占全面改造土地面積的比重高達85.9%。