廣東省推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)三年行動計劃出爐后，作為焦點中的核心，前海是要實現(xiàn)三年大變化的。

藍(lán)圖有了，機會有了。三年后，前海究竟會長成什么樣子？

一幅前海建成后的全景效果圖近日流出，非常逼真。

這幅圖詳細(xì)列出了前海所有的重大配套，幾乎原樣繪出了在建、將建項目的樣子。

其中的亮點實在太多，“火線哥”（DChuoxian）挑出三個重點：

前海要建世界級灣區(qū)客廳，“海上版海德公園”來了；前海與寶中連體發(fā)展一線海景寫字樓，是大資金爭奪首選。

01

“海上版海德公園”來了

“火線哥”（DChuoxian）在這里要劇透一下前海規(guī)劃的最新動向。

2018年底發(fā)布的《中國（廣東）自由貿(mào)易試驗區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)及大小南山周邊地區(qū)綜合規(guī)劃》提到——

前海片區(qū)應(yīng)強化城市新中心職能，沿濱海一線增加會議中心、劇院、博物館、科技專題館等市級公共服務(wù)功能，與周邊濱海地區(qū)共建世界級灣區(qū)客廳。

桂灣的新定位是“世界級灣區(qū)客廳”。

規(guī)劃中的前海城市客廳位于桂灣片區(qū)，由濱海岸線與桂灣通海主軸構(gòu)成，是前海城市新中心的“核心區(qū)”。

操刀這一設(shè)計的是一家總部設(shè)在倫敦的國際建筑公司Rogers Stirk Harbour + Partners，據(jù)其網(wǎng)站提供的信息，這一設(shè)計包括1.2公里長的空中花園創(chuàng)造出的新地平線。

空中花園將來會用來做什么？

一來可以豐富這里的慢行系統(tǒng)。

通過空中花園可以與前海許多公共交通樞紐對接，并形成了城市的不同節(jié)奏：從地下城的快節(jié)奏，到街道的中節(jié)奏，再到行走空中花園的慢節(jié)奏。

二來未來將在這里舉辦豐富的文化活動，成為前海城市客廳全年重大活動的焦點。

而在水邊的公共空間，則是“演藝公園”。

市前海管理局是這樣闡述前海城市客廳的：

前海城市客廳位于桂灣片區(qū)，由濱海岸線與桂灣通海主軸構(gòu)成，是前海城市新中心的“核心區(qū)”。

為盡快形成城市形象，創(chuàng)造未來城市文明先行先試的新標(biāo)桿、粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新合作的新引擎、區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和城市公共服務(wù)的新中心，前海急需建立完善城市新中心功能，加快建設(shè)公共文化設(shè)施和公共空間，打造具有前海獨特地域文化特征的多元化城市客廳。

從這一點看，可以用樓市的大白話說，這里將會成為“海上版的海德公園”。

為什么說城市客廳、中央公園，對于前海的意義更加突出？

從根據(jù)規(guī)劃層面看，未來前海將成為深圳國際化程度最高的城市新中心。

從國際角度看，曼哈頓、香港維港，都是未來前海對標(biāo)的區(qū)域。

前海要做金融改革創(chuàng)新的中心，做國內(nèi)企業(yè)走向世界的跳板，做國際資本進(jìn)出中國的“橋頭堡”，成為真正的“錢?！?。

在不久的未來，深圳將倚前海之力加入國際“戰(zhàn)局”，在世界金融中心頭銜的爭奪賽中，與國際上的一線城市，一絕高下。

可以這么說，前海未來將超乎絕大多數(shù)人的想象——

深圳未來最核心、最受矚目、最國際化的地方；深圳城市形象的新象征；深圳城市建設(shè)成果的最集中體現(xiàn)；理所當(dāng)然也是物業(yè)價值最高的地方。

02

前海寶中連體發(fā)展

“火線哥”（DChuoxian）之所以輸出“前海寶中（寶安中心區(qū)）連體發(fā)展”這個觀點，首先基于新規(guī)劃的拓展、延伸。

這是前海管理局、市規(guī)土委、市交委共同提交的有關(guān)《前海城市新中心規(guī)劃優(yōu)化》匯報文件中的一幅圖。

在最新曝光的文件中，新前海中心規(guī)劃范圍57.7k㎡(陸域面積40.9k㎡，水域面積16.8k㎡)。

在最新的前海中心規(guī)劃中已經(jīng)明確把大鏟灣、大小鏟島、以及寶中的部分片區(qū)都劃進(jìn)來了，并且還確定了各個片區(qū)的功能(寶中規(guī)劃總用地面積15.06k㎡，劃入前海新中心的為7.2k㎡)。

這就是前海調(diào)整規(guī)劃的最新亮點，前海和寶中將步入?yún)f(xié)同發(fā)展的新軌道。

其規(guī)劃理念是：

未來城市文明先行先試，樹立粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新合作新標(biāo)桿，成為區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和城市公共服務(wù)的新中心、新引擎。

前海寶中連體發(fā)展，交通先行先試。

前海11號橋已于4月24日通車，從前海到寶安中心區(qū)，正常車速13秒即可抵達(dá)。

路橋相通，也不過是前海寶中連體發(fā)展的一個側(cè)影。

媽灣跨海通道是連通前海寶中的一條要道，同時也是深圳市第一條大直徑、深埋、盾構(gòu)施工的跨海隧道通道。目前開始緊鑼密鼓地進(jìn)行前期工程施工。

從已有的規(guī)劃看，這條跨海通道南起月亮灣大道-媽灣大道交叉口，穿越前海灣和大鏟灣港區(qū)，終點位于西鄉(xiāng)大道，路線全長約8.05公里。

打通后，將快速連通赤灣、前海、大鏟灣、西鄉(xiāng)。

寶中的地下，就更熱鬧了，將建70萬㎡的“地下城”。

根據(jù)規(guī)劃，寶中將增設(shè)地下公共人行活動通道長約9公里，形成連續(xù)、便捷的地下空間。

地下車行道路，長約3.5公里，實現(xiàn)中心區(qū)對外交通有效銜接。

地下車庫聯(lián)絡(luò)道長約5公里，彌補支路網(wǎng)密度低問題，緩解地面交通壓力，實現(xiàn)機動車快速通行和車位共享。

這一點，與前海建設(shè)超級地下城相仿。

待地下空間落成后，寶中將構(gòu)建互通互聯(lián)的地下步行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，強化軌道站點與商務(wù)辦公區(qū)、濱海文化公園、生活區(qū)的慢行聯(lián)系，高效便捷的地下車行系統(tǒng)，實現(xiàn)多種交通設(shè)施無縫對接。

關(guān)于這點，“火線哥”（DChuoxian）要說的是，70萬㎡地下城將把寶中的商務(wù)、居住、交通、文娛、休閑體系，有效連為一體，對寫字樓、住宅，產(chǎn)生實質(zhì)利好。

以上這些都是寶中看得見的紅利，摸得著的未來。

前海寶中連體發(fā)展，最直接受益的是歡樂港灣。

粗線條看，歡樂港灣的交通呈現(xiàn)4+4+1格局：依托4條城市主干線、4條地鐵線及廣深沿江高速打造多維立體交通。

具體來看：

車行

10分鐘至廣深沿江高速S3西鄉(xiāng)出口

20分鐘可至寶安國際機場、南山中心區(qū)

25分鐘達(dá)到福田中心區(qū)

30分鐘可達(dá)深圳北站、深圳灣口岸

地鐵

無縫接駁5號線臨海站

步行3分鐘至5號線寶華站

步行7分鐘至11號線寶安站、1號線寶中站

28號線將在項目東西兩端各設(shè)一站

未來毗鄰前海交通樞紐

公交

多條公交路線首末站位于項目西端

外通如此暢達(dá)，內(nèi)連同樣便捷。

華僑城還將代建一條濱海廊橋，把寶中其它區(qū)域跟歡樂港灣連起來。

這條濱海廊橋總長1.5千米，以寶安區(qū)政府為中心，形成東西兩翼雙線；串聯(lián)寶安體育場、中央綠軸、歡樂港灣等公共設(shè)施，在城市綠地上空，建設(shè)二層連廊作為高線；在下方建設(shè)地下通道，作為低線。

上圖的藍(lán)色代表線路兩邊的建筑（大部分是寫字樓）直接連接到廊橋，因為廊橋是架在空中的，不用擔(dān)心過馬路等紅綠燈的麻煩。

之所以把交通放在重要位置上說，是因為這是商務(wù)辦公的一項關(guān)鍵指標(biāo)。

另一個指標(biāo)人口，寶中也是可圈可點。

寶安區(qū)的常住人口超過420萬，數(shù)量居全市第一。

其次，寶中總客流量高達(dá)1322萬人次/月。

而歡樂港灣3公里內(nèi)有商務(wù)寫字樓約251棟、產(chǎn)業(yè)園區(qū)57家。精品住區(qū)超過300個，居住人群約51萬，工作人群約75萬，常住且工作人群約35萬人。

此外，還可以承接前海規(guī)劃約80萬就業(yè)人口，將形成極具活力的高端生活中心。

03

嗅出商機的大佬坐不住了

當(dāng)然，上面都僅僅是歡樂港灣的“外核”，“內(nèi)核”部分就厲害了。

項目占地約38萬㎡，涵蓋占地約27萬㎡海濱文化公園、高度為128m的摩天輪、建面約2萬㎡演藝中心、建面約8萬㎡街區(qū)商業(yè)、建面約1萬㎡JW萬豪酒店、建面約8.8萬㎡海府一號等。

華僑城擬斥資百億，將其打造成集濱海休閑、文化旅游、藝術(shù)體驗、商業(yè)辦公、精品酒店等一體的5A級“新型全域旅游示范區(qū)”。

如此高規(guī)格的產(chǎn)品，惟一可售的部分，僅有海府一號，其中涵蓋4棟海景企業(yè)會館和3棟生態(tài)企業(yè)辦公。

生態(tài)企業(yè)辦公樓在市場上很搶手，近期市場上爆出的幾個大宗交易，都與之有關(guān)。

6月底，太子灣商務(wù)大廈4號樓、5號樓兩棟寫字樓一次性出清，貨值15億元

大宗過億的買賣，前海金融中心的寫字樓在5月份就發(fā)生了3單，金額分別為1.7億元、1.55億元、1.35億元。

最近的兩個案例，都有一個共性，那就是一線海景商務(wù)辦公。

“火線哥”曾爆過這樣一個案例。

東海國際公寓頂層特色單位租金破700元/㎡。來自北京的租客就是用來作為企業(yè)會館。

在深圳灣瑞府、深業(yè)上城，這種案例更是多見。

隨著深圳國際地位和經(jīng)濟(jì)實力增強，尤其是大灣區(qū)各項利好落地，前來深圳購置兩三百平米核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)，作為企業(yè)會館的買家越來越多。

尤其是寶中和前海連體發(fā)展，前來寶中購買企業(yè)會館的海外客戶，也會逐步增多。

海府一號位于前海灣首排，享永久一線海景及27萬㎡海濱文化公園。

未來，在海府一號，窗外的景觀就是上圖那幅模樣了。

這樣就賦予了海府一號海景企業(yè)會館多樣性的復(fù)合功能：商務(wù)辦公、企業(yè)接待、配套服務(wù)、個性化訂制。

現(xiàn)在海府一號首批推出80套220-280㎡的海景企業(yè)會館，很適合市場的需求。

同時這種產(chǎn)品和面積段，跟生態(tài)辦公樓形成功能互補，也滿足了企業(yè)展示形象、商務(wù)接待的需要。

當(dāng)然，海府一號的海景企業(yè)會館的檔次也是很高的。

專屬入戶大堂、層高3.9米、240個車位，未來的物管由世邦魏理仕負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在看樓，還可以現(xiàn)場體驗萬豪酒店的五星級服務(wù)。

在海邊公園里辦公，那是全球商務(wù)的終極理想。

無論是美國的Apple Park、荷蘭埃因霍溫的飛利浦科技園區(qū)、日本東京的保圣那集團(tuán)大樓，都是生態(tài)辦公的典型代表。

這些在海府一號都將最終呈現(xiàn)。

正是依托于歡樂港灣，海府一號自身就有強大的配套，自帶光環(huán)、自帶流量。

比如海濱文化公園、灣區(qū)之光（摩天輪）、灣區(qū)之聲（大劇院）、東西岸商業(yè)、光之翼（JW萬豪酒店）。

這就是“火線哥”要強調(diào)的，海府一號的五星級酒店群、獨有的摩天輪、高規(guī)格的演藝中心和洋溢著濃郁濱海風(fēng)情的公園，都會在多層次、多角度、 多時期提升海景企業(yè)會館的附加值。

市政配套就更加豐富了：寶安體育館、圖書館、青少年宮、中央綠軸、濱海廊橋、寶安新三館等。

如此看來，海府一號的每一個標(biāo)簽：海景、生態(tài)、摩天輪、劇院等等，都值得小伙伴去打卡。

至于首批推出的80套海景企業(yè)會館的價值，相信嗅到商機的大佬們，早已坐不住了。