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公有住房是我國特定歷史條件下的產(chǎn)物，是我國傳統(tǒng)福利性住房分配制度的體現(xiàn)。公有住房包括產(chǎn)權(quán)屬于房產(chǎn)管理部門所有的直管公有住房和產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的自管公有住房兩種。公有住房使用人與產(chǎn)權(quán)單位簽訂租賃合同后，房屋使用人即擁有合法承租權(quán)。隨著住房制度改革的不斷深化，住房商品化、社會化的不斷普及，福利分房制度已經(jīng)取消，然而長期計劃經(jīng)濟(jì)以來形成的公有住房承租權(quán)仍然大量存在。近年來房價的大幅上漲以及拆遷的增多，刺激了公有住房承租權(quán)糾紛急劇增多。 一、公有住房承租權(quán)能否繼承問題 一種觀點認(rèn)為，公有住房承租權(quán)不可繼承，理由有三點：一是從歷史上看，公有住房是不具有繼承性的，如今公有住房作為歷史遺留問題，應(yīng)按其固有的方式處理；二是依據(jù)《繼承法》，繼承是死者生前的財產(chǎn)（權(quán)利和義務(wù)）依法轉(zhuǎn)移給繼承人所有，而公有住房并非死者生前個人財產(chǎn)，故不能繼承；三是公有住房承租人死亡后，原租賃關(guān)系消滅，再與其他人建立租賃關(guān)系是產(chǎn)權(quán)部門基于其房屋所有權(quán)實現(xiàn)所有權(quán)能的活動，他人無權(quán)干涉。即使按照相關(guān)法律政策規(guī)定，公有房屋承租人的法定繼承人可以繼續(xù)承租房屋，也是產(chǎn)權(quán)人對自己的房產(chǎn)所進(jìn)行的一種處分行為，并非是繼承。 筆者認(rèn)為，公有住房承租權(quán)是一種用益物權(quán)，可以繼承。 第一，按照《繼承法》，遺產(chǎn)是公民死亡時留下的個人合法財產(chǎn)，公有住房屬于公有，當(dāng)然不屬承租人遺產(chǎn)，但因為公有住房承租權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，使其具有了經(jīng)濟(jì)價值，這種公有住房承租權(quán)作為附著相應(yīng)經(jīng)濟(jì)價值的財產(chǎn)權(quán)具有私有財產(chǎn)的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)界定為公民個人合法財產(chǎn)，屬于遺產(chǎn)范圍，應(yīng)像其它財產(chǎn)一樣可以作為遺產(chǎn)繼承。例如，公民生前享有的擔(dān)保物權(quán)、土地使用權(quán)、典權(quán)等均屬于遺產(chǎn)范圍。因此，公有住房承租權(quán)作為他物權(quán)當(dāng)然可以作為遺產(chǎn)。 第二，公有住房承租權(quán)名為租賃權(quán)，實質(zhì)具有實物工資的意義。現(xiàn)在，大部分城市已經(jīng)放開公產(chǎn)房交易市場，允許公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，承租權(quán)人由此可以獲得收益。該收益能夠作為公民的個人合法財產(chǎn)，并在死后轉(zhuǎn)化為遺產(chǎn)。如果公有住房承租權(quán)不允許繼承，則造成法律上的沖突，同時有失公平。 第三，對于公有住房承租權(quán)繼承問題，目前法律法規(guī)雖然對此沒有明確，但有些城市的房屋管理部門已經(jīng)開始以規(guī)范性文件的形式加以規(guī)定。如《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第二條規(guī)定，公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的，承租人的配偶、子女、父母可以申請過戶。公有住房使用權(quán)過戶只能由一人申請過戶，符合過戶條件的家庭成員有兩人以上（含兩人）的，應(yīng)當(dāng)達(dá)成一致意見后方可申請過戶。第三條規(guī)定，公有住房承租人死亡后沒有符合第二條規(guī)定過戶條件的，承租人兄弟姐妹等在本市主要報紙刊登公告，公告三個月期滿無異議的，提交具結(jié)書后可以申請過戶。雖然，天津市的規(guī)定沒有明確表述為繼承，但是所規(guī)定的當(dāng)承租人死亡，可以申請過戶的人員與《繼承法》規(guī)定的法定繼承人相吻合。既然辦法中并未明確限定在繼承人中誰享有優(yōu)先權(quán)，而是規(guī)定了繼承人享有平等的權(quán)利，房屋承租權(quán)過戶到誰的名下，各繼承人可自行協(xié)商，由此可見這不僅僅是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)，自行選擇房屋承租人的行為。 綜上所述，公有住房承租權(quán)是可以繼承的。 二、處理公有住房承租權(quán)糾紛應(yīng)注意的問題 由于目前我國法律法規(guī)對該權(quán)利的繼承還沒有明確的規(guī)定，所以處理該類糾紛應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題： ?。ㄒ唬逗贤ā泛透魇∈姓咝砸?guī)定的沖突問題。如前所述，《天津市公有房屋變更承租人管理辦法》規(guī)定了承租人死亡，其配偶、子女、父母可以申請過戶，沒有符合該條件的承租人兄弟姐妹等可以申請過戶。而《合同法》第二百三十四條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。在多數(shù)人看來，《合同法》是由全國人大頒布實施的“法律”，而各地頒布實施的房屋管理規(guī)范性文件只是地方性規(guī)章或僅為“政策”，因此《合同法》的效力大于地方性規(guī)范性文件的效力是毋庸置疑的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《合同法》的規(guī)定。筆者認(rèn)為此種觀點值得商榷。前文對公有住房承租權(quán)的法律性質(zhì)已經(jīng)進(jìn)行了論述，該權(quán)利名為“租賃權(quán)”（一種債權(quán)），實為物權(quán)。《合同法》第二百三十四條所規(guī)定的繼續(xù)承租的權(quán)利是名副其實的債權(quán)，而本文要探討的公有住房承租權(quán)是物權(quán)?！逗贤ā匪?guī)定的租賃權(quán)是有期限的，是權(quán)利與義務(wù)對等的。按照我國法律規(guī)定，租賃期限最長不能超過20年，承租人要向出租人支付符合市場價格的租金才能享受承租權(quán)，否則出租人有權(quán)解除合同或因合同對價顯失公平撤銷合同。而公有住房承租并無租賃期限的限制，租金的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格，其租金僅是產(chǎn)權(quán)單位為公有住房日常維護(hù)的正常支出所收取的。因此，筆者認(rèn)為《合同法》關(guān)于繼續(xù)租賃權(quán)的規(guī)定并不適用于公有住房承租權(quán)的繼承。 ?。ǘ┕凶》砍凶鈾?quán)雖然可以繼承，但是受到一定的限制，并不是完全意義上的繼承，而是一種“準(zhǔn)繼承”。首先，《繼承法》規(guī)定了法定繼承和遺囑繼承兩種方式。被繼承人可以通過遺囑的方式選定繼承人，但公有住房承租權(quán)不能通過遺囑繼承。其次，如果遺產(chǎn)為私產(chǎn)房屋，房屋所有權(quán)證可以登記為多個繼承人共有，而公有住房承租權(quán)只能登記在一人名下，對于其他繼承人的權(quán)利如何保護(hù)沒有規(guī)定。再次，繼承人繼承被繼承人其他個人財產(chǎn)不受繼承人戶籍地限制，而公有住房承租權(quán)繼承往往受到戶籍地限制。如按照《天津市公有房屋變更承租人管理辦法》的規(guī)定，房屋承租人必須具有本市戶籍。原承租人一旦死亡，其法定繼承人如果不具有本市戶籍，則沒有繼承公有住房承租權(quán)的權(quán)利。 三、處理公有住房承租權(quán)糾紛的意見建議 由于對公有住房承租權(quán)的繼承問題沒有明確的法律規(guī)定，司法部門對于公有住房承租權(quán)繼承糾紛沒有統(tǒng)一的法律適用尺度，不同法院不同法官基于不同的認(rèn)識，會作出不同的判決。為此，處理此類糾紛應(yīng)當(dāng)把握以下幾個方面：（一）各繼承人就作為遺產(chǎn)的公有住房承租權(quán)價值及歸屬達(dá)成協(xié)議的，按協(xié)議處理。（二）無法達(dá)成協(xié)議的，按以下情形分別處理：1、各方均主張承租權(quán)并且同意競價的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；2、各方均主張承租權(quán)，各方不同意競價的，優(yōu)先考慮由原承租人的共同居住人承租，無共同居住人的，優(yōu)先考慮住房困難的繼承人承租，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋承租權(quán)作出評估，取得房屋承租權(quán)的一方應(yīng)按繼承份額給予另一方相應(yīng)的補償；3、一方主張房屋承租權(quán)，就價值不能達(dá)成一致的，取得房屋承租權(quán)的一方根據(jù)評估價格，按繼承份額給予另一方相應(yīng)的補償；4、雙方均不主張房屋承租權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋承租權(quán)，就所得價款進(jìn)行分割；5、各方均主張承租權(quán)，但一方或多方不同意補償?shù)?，由同意補償?shù)囊环匠凶?，取得承租?quán)的一方根據(jù)評估價格，按繼承份額給予另一方補償；多方同意補償，可進(jìn)行競價；6、各方主張承租權(quán)，但均不同意補償?shù)模凑站恢鲝埑凶鈾?quán)處理。 （作者單位：高院干部處） |
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