在我國(guó)現(xiàn)行法律中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)的最直接規(guī)定是《最高法執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》的第二十八條，具體條文如下：

金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);

(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;

(四)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

在司法實(shí)踐中，各地法院對(duì)該法條的適用均有所不同，有的需要滿足形式要件即可，有的是需要滿足實(shí)質(zhì)要件，其中關(guān)于第（二）、（四）點(diǎn)相關(guān)的爭(zhēng)議并不大，主要核心在于第（一）、（三）點(diǎn)。

第（一）點(diǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

第一核心詞：查封之前

時(shí)間點(diǎn)在法院查封行為發(fā)生之前即可

第二核心詞：合法有效

關(guān)于這一點(diǎn)，對(duì)應(yīng)的是合同法中合同效力存在瑕疵的條款，具體的即合同法第52條規(guī)定的五種情形：

1、欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

2、惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；

3、以合法形式掩蓋非法目的；

4、損害社會(huì)公共利益；

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

    這個(gè)很好理解，但合同法中，除了合同無(wú)效外，還存在可撤銷合同，那么對(duì)于這種情況的合同該如何判定呢？

    一般來(lái)說(shuō)，可撤銷的合同是基于意思表示不真實(shí)導(dǎo)致的，包括顯失公平、重大誤解、欺詐、脅迫等，這種合同從本質(zhì)上來(lái)看，合同是有效的，只是其中一方擁有了撤銷權(quán)（一年未行使失效），筆者認(rèn)為，可撤銷的合同應(yīng)該滿足“合法有效”的要件（個(gè)人觀點(diǎn)，司法實(shí)踐中爭(zhēng)議較大）。

    這里還需要格外注意的一點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移一般以登記為要件，所以未經(jīng)登記的所有權(quán)轉(zhuǎn)移不生效，但不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的生效卻只要簽字認(rèn)可或合同條件成就即可。

第三核心詞：書面

    買賣合同是合同法的最基礎(chǔ)合同之一，是典型的諾成、不要式合同，但在這里明確規(guī)定了“書面”，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)買賣中，合同必須是書面合同，另外也是為了防止債務(wù)人和買受人惡意串通濫用物權(quán)期待權(quán)損害債權(quán)人的利益。

第四核心詞：買賣合同

    在我國(guó)的司法審判中，對(duì)本條款項(xiàng)下的買賣合同做出了嚴(yán)格的限定。

    首先我們分析買賣合同的實(shí)質(zhì)要件。買賣合同，一方以取得標(biāo)的物的所有權(quán)為目的，另一方以取得相應(yīng)的對(duì)價(jià)錢款為目的。

    下面先討論名為買賣實(shí)為擔(dān)保的情形。

    關(guān)于這點(diǎn)最高法有相應(yīng)的指導(dǎo)判例，總結(jié)起來(lái)如下：

    對(duì)于以買賣合同作為借款擔(dān)保的，買賣合同的效力不予認(rèn)可

    經(jīng)查明事實(shí)認(rèn)定了買賣之本意是為借款做擔(dān)保，若到期借款不能清償，則取得房屋的所有權(quán)，其中的方式多種多樣，將買賣合同的生效要件設(shè)定為不歸還借款是最常見的方式，有時(shí)會(huì)附加返利條款、特別違約條款等。關(guān)于此項(xiàng)的認(rèn)定其實(shí)非常簡(jiǎn)單，只要看買賣合同的條款即可非常清晰的判定，無(wú)借款行為、有借款但無(wú)相應(yīng)條款等。

    對(duì)于名為買賣實(shí)為抵債的買賣合同，分情況確定

    這涉及到代物清償?shù)膯?wèn)題，最典型的就是在債務(wù)履行過(guò)程中，通過(guò)類似于流質(zhì)條款而約定到期債務(wù)不能清償而以物抵償?shù)那樾巍Ｎ覈?guó)合同法中，流質(zhì)條款是無(wú)效的，其效力當(dāng)然不被認(rèn)可；

那么如果是債務(wù)確定之后的抵債呢？從最高法最近發(fā)表的指導(dǎo)案例和相應(yīng)文件中可以看出，對(duì)于到期債權(quán)，雙方約定終止借貸關(guān)系建立商品房買賣關(guān)系，除合同本身存在法定無(wú)效的情形外，應(yīng)按照意思自治的原則，確定法律關(guān)系的轉(zhuǎn)化；但如果尚未明確終止原借貸關(guān)系，則將認(rèn)定為后續(xù)的買賣為以物代償，借貸法律關(guān)系未終止，債權(quán)人有權(quán)反悔要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)；總結(jié)起來(lái)，核心問(wèn)題在于原有的借貸法律關(guān)系是否被消滅。

最后，要確定買賣合同的目的。

筆者認(rèn)為，這點(diǎn)至關(guān)重要，但裁判者不應(yīng)將此點(diǎn)做擴(kuò)大解釋。買賣合同的買方，只要以取得不動(dòng)產(chǎn)為目的即可，而無(wú)需考慮買方取得該不動(dòng)產(chǎn)后做何種處置，或自用，或買賣，與原買賣合同是否有效無(wú)相應(yīng)關(guān)聯(lián)。

(三) 已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行

核心關(guān)鍵詞：按約付款

    此條的意義，是確定買受人的善意，因?yàn)槲餀?quán)期待權(quán)是足以排除其他債權(quán)的，其行使必然會(huì)影響到其他債權(quán)的權(quán)利人，若買受人未能按約付款，那么其善意人的身份就存在疑問(wèn)。

    總結(jié)起來(lái)，《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，是受到嚴(yán)格限定的，其目的是保護(hù)善意購(gòu)買人的合法權(quán)益。

     分析完上述內(nèi)容，筆者想講一講實(shí)際遇到的案例。

    A欠B錢，D為A的保證人；債權(quán)到期后，A的父親C要替A還債，C將其名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給D；D與C訂立合同后，替A向B還款，中間均無(wú)欺詐、脅迫等導(dǎo)致合同無(wú)效的情形。

    其中涉及到三層法律關(guān)系：A與B之間是借貸關(guān)系，D與A之間是擔(dān)保關(guān)系，C與D之間是房屋買賣關(guān)系。

    裁判者認(rèn)為，該房產(chǎn)是為了以物抵債，因此C與D之間的房屋買賣關(guān)系存在瑕疵，D非善意的購(gòu)買人，因此D不能取得物權(quán)期待權(quán)。

    筆者不同意該觀點(diǎn)。

    首先，若不考慮D保證人的身份，C將該房屋出售給毫無(wú)關(guān)聯(lián)的案外人E，那么是否能夠否定E的善意購(gòu)買人的身份呢？明顯不能，E按照市場(chǎng)價(jià)支付了對(duì)價(jià)，按照C的指示，將款項(xiàng)用于償還A的債務(wù)，合理合法；再考慮D的保證人身份，是否能夠影響到D成為善意購(gòu)買人呢？筆者認(rèn)為，除非能夠證明D與B惡意串通，或者D的購(gòu)買價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，否則D的保證人身份并不應(yīng)當(dāng)成為其善意購(gòu)買人的阻卻事由。

    其次，上述法律關(guān)系中，根本不存在所謂的以物抵債。需要說(shuō)明的是，正規(guī)的法律法規(guī)中，從未出現(xiàn)過(guò)以物抵債字眼，以物抵債不是一個(gè)準(zhǔn)確的法律術(shù)語(yǔ)，更準(zhǔn)確的詞應(yīng)當(dāng)為：代物清償。如前所述，即便是D與B的身份重合，即D為買受人和債權(quán)人，只要是原借貸關(guān)系被消滅，建立了新的房屋買賣關(guān)系，D依然能夠取得善意購(gòu)買人的身份，該代物清償依然被法律認(rèn)可，又何況D僅是保證人呢？

    最后，以物抵債或者說(shuō)以物代償，要求的是用后續(xù)的買賣關(guān)系來(lái)消滅之前存在的借貸關(guān)系，但本案中，D與A、與C均無(wú)借貸關(guān)系，若將D向A付款的行為，理解為D履行了保證人的責(zé)任，那么D即取得了對(duì)A的債權(quán)，但該債權(quán)的成立時(shí)間點(diǎn)也應(yīng)是D履行保證人責(zé)任之時(shí)，當(dāng)D與C之間的買賣關(guān)系成立時(shí)，該債權(quán)仍尚未成立，這又何來(lái)以物代償呢？?jī)數(shù)氖鞘裁矗咳?/span>D代替A向B的付款是借貸關(guān)系，那么尚可以將買賣合同理解為借貸擔(dān)保，但實(shí)際上又并沒(méi)有所謂借貸關(guān)系。

    上面說(shuō)的可能略顯復(fù)雜，但其中的法律關(guān)系其實(shí)清晰明了。裁判者籠統(tǒng)的認(rèn)定為以物抵債，于理不合，于法無(wú)據(jù)。

    最后要說(shuō)一句題外話，在我國(guó)的基層法院審判中，個(gè)別裁判者的法律專業(yè)能力比較差，濫用自由裁量權(quán)，裁判結(jié)果以主觀判斷為準(zhǔn)，隨意的對(duì)法律進(jìn)行擴(kuò)大解釋，以平衡所謂的社會(huì)效益。例如南京的彭宇案，筆者相信彭宇很可能是撞人者，但沒(méi)有證據(jù)和法律事實(shí)支持，最后法官給出了一個(gè)合理性推斷，以維護(hù)其心中的正義，這是何等的藐視法律。法律，不是正義必勝，而是現(xiàn)有證據(jù)所呈現(xiàn)出的正義必勝。不尊重證據(jù)，才是真的失去了法律的真意。