前篇文章講到一個投拓狗應當具備的一些素質(zhì)當中，著重強調(diào)了測算能力。鑒于有很多朋友在問到測算的事情，特開專篇講一下測算的事情。分為兩篇，第一篇將靜態(tài)測算，第二篇講動態(tài)測算。

房地產(chǎn)開發(fā)財務常用的評價指標包括靜態(tài)測算成果與動態(tài)測算成果兩種：

靜態(tài)測算，是以某一年，某月的固定生產(chǎn)要素成本（時點價格）為依據(jù)，所計算出來的地產(chǎn)項目投資收益的瞬時值。通俗點講，就是不考慮各項變量，將成本、售價、成本均錨定在某一固定值，從而得出的測算結果。

動態(tài)測算，是指在靜態(tài)投資測算基礎上加入資金時間價值等重要變量因素，得出的地產(chǎn)項目評價方法。

靜態(tài)測算評價關注的重點在項目的靜態(tài)回收周期、銷售利潤率、凈利潤率。而動態(tài)測算則看重項目的財務內(nèi)部收益率（即大名鼎鼎的IRR）、財務凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收周期。

下面步驟講解一下靜態(tài)測算關注的各項指標情況：

1、銷售利潤率：即項目凈利潤與凈銷售總額的比值。銷售利潤率是衡量項目銷售收益水平高低的財務指標。

2、凈利潤率（成本利潤率），指的是項目利潤與項目成本投入的比值。凈利潤率是初步評價一個項目是否可行的一個重要指標。

凈利潤率=（銷售總收入-總成本-各項稅費總額）/總成本*100%

3、靜態(tài)投資回收期，指的是項目不考慮資金的動態(tài)成本情況下，項目以靜態(tài)收益來抵償全部投資所花的時間。通俗點講就是，項目上馬到現(xiàn)金流量為零所花費的時間。

用公式簡單表達就是：

下面通過一個案例來講解一下，如圖所示的一個項目

通過計算，它的投資回收周期為：（5-1）+192/864=4.22年

下面來講一下測算當中一些要素的構成，房地產(chǎn)開發(fā)總成本當中包含開發(fā)成本、開發(fā)費用兩大類。

開發(fā)成本包含土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建安成本、公共配套建設費、開發(fā)間接費用、開發(fā)期間稅費、開發(fā)不可預見費、其他費用等九大類。

開發(fā)費用包含財務成本、管理成本、銷售費用三項。

1、土地費用。包括土地出讓金、拍賣服務費、土地契稅印花稅、指標費。

2、前期工程費。主要包括前期規(guī)劃、設計、可行性研究、地質(zhì)水文勘測勘察，以及三通一平的費用：

表格是作者多年前整理，圖片中內(nèi)容僅供參考

3、基礎設施建設費，也稱為小市政，即項目紅線內(nèi)以及紅線外2米內(nèi)需要接駁的管線、道路等配套建設費用。

主要包括供水、供電、弱電、天然氣、排污、園林、道路、照明、環(huán)衛(wèi)設置等費用。

4、建筑安裝費用，指的是純粹的細分到單棟建筑的工程成本。主要的成本分列標準如下：

表格是作者多年前整理，圖片中內(nèi)容僅供參考

現(xiàn)在的很多一二線城市都要求做裝配式建筑，按照裝配比例的不同，建筑成本會增加80-300元不等的成本。這個要參照各地裝配式的市場價格綜合考量。

5、開發(fā)間接費用，這個主要是指項目現(xiàn)場在管理中產(chǎn)生的各項成本，一般來說測算當中會與不可預見費用一起加入測算，大致比例在項目總成本的1-3個百分點。

6、管理費用。管理費用可按項目總投資或者前述1-5項成本的一定比例計算，比例范圍在2-3個百分點較為合適。

7、財務成本主要是項目開發(fā)過程中為項目融集資金產(chǎn)生的費用?，F(xiàn)在的情況下主要為圍繞前融和開發(fā)貸產(chǎn)生的手續(xù)費、評估費、擔保費、利息成本等。前融成本視城市不同而不同，具體而言優(yōu)質(zhì)的一二線城市在融資金額的12%左右。開發(fā)貸一二線城市能做到8-10%的利息成本，三四線城市在12%及以上。融資的金額為項目總成本金額4-7成，城市等級越高，融集的資金比例越高。

融資成本=總成本*前融比例*融資時間*利率+總成本*開發(fā)貸融資比例*融資時間*利率

總的來講，財務成本可以按照純建安費用的65%，或者按動態(tài)資金缺口計算。

8、銷售費用。銷售費用主要包括項目銷售過程中以及銷售現(xiàn)場產(chǎn)生的各項費用，以及專業(yè)銷售代理機構產(chǎn)生的費用。綜合起來，有以下三類：

1）廣告宣傳及市場推廣費，一般占銷售總收入的1%-2%；

2）銷售代理費用，一般占銷售總收入的1.5%-2%；

3）其他費用，一般占銷售總收入的0.5%-1%；

以上項目合計，銷售費用占總銷售收入的3%-5%。當然，有的品牌房企成本控制得比較好的，通過建立自己的App，全民營銷等渠道，能做到2%左右。

我們隨便舉個梨子，以某64畝住宅地塊作為標本。測算各個分項，我們可以列個表格，如下

靜態(tài)利潤測算過程及結果如下：

  總的來講，我們?nèi)≈形粩?shù)水平，高層清水除掉土地和融資、稅收以外綜合成本在4100元上下，洋房在4500元上下。簡單初判一個項目的測算，如果一個項目的土地樓面價和房價的價差沒有超過5000元，或者說房價低于6000元的城市，基本上存在算賬困難的情況。

    本文重點在分享靜態(tài)測算的原理，及各項構成，有想了解具體測算表格模板的，歡迎加入我的星球下載學習，有大量一線地產(chǎn)公司的測算表格模板。

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