土地增值稅的計(jì)算：
       應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
       一.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

       二.新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額
       1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
       ①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。
       ②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。
        2、房地產(chǎn)開發(fā)成本：
       房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
        3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：
       房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：
       ①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

       計(jì)算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息(取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
       ②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為：
       允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
        4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
     【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
        5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目
        對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計(jì)20%的扣除。
    【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用。
     【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時(shí)，才適用20%加計(jì)扣除的規(guī)定。

三、土地增值稅的稅率
        1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
       土地增值稅稅額=增值額×30%
       2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%
       土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
        3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%
       土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
        4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
       土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。