近期，網(wǎng)上關(guān)于深圳的各類文章比較多，我認(rèn)為基于事實(shí)而發(fā)表個(gè)人的觀點(diǎn)都無(wú)可厚非，無(wú)非只是每個(gè)人的角度不一樣而已。隨著中美貿(mào)易摩擦的深入，大家逐漸發(fā)現(xiàn)在科技領(lǐng)域，中美的矛盾幾乎可以看成是美國(guó)和深圳的矛盾，甚至是與被網(wǎng)友稱為“中國(guó)最強(qiáng)街道辦”——南山區(qū)粵海街道辦的矛盾。加之深圳的GDP超過(guò)香港，關(guān)于深圳各種聲音在網(wǎng)絡(luò)上逐漸被推向風(fēng)口浪尖。

前兩天看到一篇文章，大概是說(shuō)要給深圳潑幾盆冷水。看完整篇文章，作者的初衷當(dāng)然還是希望深圳能夠發(fā)展的更好。不過(guò)有些論據(jù)和觀點(diǎn)，還是不能完全茍同，并且有一些自己的看法。

01

關(guān)于辦公樓空置率

目前來(lái)說(shuō)，深圳辦公樓市場(chǎng)空置率偏高是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，但是我們觀察一個(gè)市場(chǎng)，應(yīng)該更加全面——全方位去觀察并且要挖掘其內(nèi)在的原因，才能真正認(rèn)知這個(gè)市場(chǎng)真實(shí)情況，單一的指標(biāo)是很難說(shuō)清楚問(wèn)題。對(duì)于辦公樓市場(chǎng)，我認(rèn)為需要至少要關(guān)注新增供應(yīng)、空置率和租金這個(gè)三個(gè)指標(biāo)。

高力國(guó)際研究報(bào)告指出2019年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)23.3%，其中前海寫字樓空置率高達(dá)65.7%. 而另一家同類型機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級(jí)寫字樓空置率為18.2%.應(yīng)該說(shuō)這兩個(gè)數(shù)據(jù)都還是能說(shuō)明辦公樓的空置率確實(shí)比較高。

那么我們來(lái)挖掘下這背后的緣由。宏觀上看，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下滑，中美貿(mào)易摩擦等，均將導(dǎo)致全球產(chǎn)業(yè)需求有所萎縮，宏觀層面的需求肯定不容樂(lè)觀，產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的步伐有所放緩，整體產(chǎn)業(yè)需求的放緩會(huì)影響到企業(yè)擴(kuò)租或者搬遷辦公樓的意愿。同時(shí)，由于前海CBD的辦公樓供應(yīng)逐漸釋放出來(lái)，供應(yīng)量短時(shí)間急劇上升，第一太平戴維斯和高力的數(shù)據(jù)也顯示深圳甲級(jí)寫字樓存量分別為608萬(wàn)㎡和553萬(wàn)㎡。所謂金融企業(yè)和包租客退租，這個(gè)完全就是意料中的事情，退租的金融企業(yè)以P2P等互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)為主，包租這模式本來(lái)就是小眾市場(chǎng)，前些年過(guò)快的擴(kuò)張理應(yīng)承受后果。需求的萎縮與供應(yīng)的集中導(dǎo)致深圳辦公樓市場(chǎng)空置率上漲實(shí)屬正常，那是不是意味著深圳的辦公樓就蕭條了？

我們?cè)賮?lái)看看另一個(gè)數(shù)據(jù)——租金的變化。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，全市甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下跌1.8%，至人民幣每平方米每月227.7元。在市場(chǎng)渲染山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓的市場(chǎng)情況下，租金也只是小幅下跌。這說(shuō)明市場(chǎng)仍是有強(qiáng)大的支撐，只是需求的釋放是一個(gè)慢過(guò)程，與短時(shí)間的集中供應(yīng)存在時(shí)間差，導(dǎo)致當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的空置率上升。另一個(gè)方面，我們也可以看看深圳物業(yè)投資市場(chǎng)，據(jù)筆者了解，目前很多外資投資者盯著深圳物業(yè)市場(chǎng)，一旦核心位置有價(jià)格合理的樓宇出售，很快就會(huì)找到合適的買家，香港領(lǐng)展66億元收購(gòu)深圳中心城購(gòu)物中心，霸菱亞洲從黑石集團(tuán)收購(gòu)了福田國(guó)際商會(huì)中心四層樓，交易金額為5.22億元。

02

關(guān)于科技創(chuàng)新

眾所周知，深圳一向以科技創(chuàng)新著稱，深圳在粵港澳大灣區(qū)中的定位也是科技創(chuàng)新中心，而在那篇文章中，作者擔(dān)憂深圳科技創(chuàng)新“后繼無(wú)人”。我覺(jué)得這個(gè)擔(dān)憂是完全沒(méi)有必要的。當(dāng)然，如果你一定要說(shuō)，從目前科技企業(yè)中很難看出未來(lái)可以成長(zhǎng)為與“華為”、“騰訊”匹配的企業(yè)，那確實(shí)沒(méi)有，不要說(shuō)深圳沒(méi)有，其他地方也一定沒(méi)有。

科技創(chuàng)新一直是深圳這個(gè)城市發(fā)展的主旋律，科技創(chuàng)新在深圳就像微生物一樣，無(wú)處不在。而從科技發(fā)展的歷史來(lái)看，科技巨頭的誕生從來(lái)都不是像傳統(tǒng)行業(yè)一樣，逐步壯大的，往往都有一種橫空出世的感覺(jué)，突然就無(wú)比巨大起來(lái)，比如我今天看到的今日頭條系、拼多多。深圳有科技創(chuàng)新的基因，我相信還是有很大幾率產(chǎn)生的新的科技巨頭。那位作者在文章中舉例的那幾家公司的問(wèn)題來(lái)質(zhì)疑深圳的科技實(shí)力，實(shí)在是有點(diǎn)偏頗。其中有的公司，估計(jì)很多深圳人都沒(méi)聽過(guò)，所以那幾家公司只是深圳科技行業(yè)的冰山一角，根本也說(shuō)明不了什么問(wèn)題。深圳除了大家熟知的華為、騰訊、大疆等，還有比亞迪（新能源汽車）、華星光電（OLED）、邁瑞醫(yī)療（醫(yī)療器械）、匯頂科技（屏下指紋芯片）等科技行業(yè)龍頭。

如果在中國(guó)，認(rèn)為深圳的科技創(chuàng)新后繼無(wú)人，那么真不知道還有哪個(gè)城市可以說(shuō)得上是后繼有人？如果要去看一個(gè)城市的科技創(chuàng)新動(dòng)力，可以去看R&D投入的水平和PCT專利數(shù)量。據(jù)查詢，深圳R&D在2017年是927億元（僅次于北京和上海），投入強(qiáng)度以占GDP比例來(lái)衡量4.13%（僅次于北京和西安）；PCT專利數(shù)量超過(guò)8萬(wàn)件，遙遙領(lǐng)先中國(guó)其他城市（第二名的北京為3萬(wàn)多件）。對(duì)于一個(gè)高校和科研機(jī)構(gòu)匱乏的城市，有如此規(guī)模的R&D投入，說(shuō)明了什么？說(shuō)明大多研發(fā)投入都是企業(yè)自主行為，企業(yè)的研發(fā)投入轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)的能力極強(qiáng)。

總之，我們應(yīng)該對(duì)深圳未來(lái)的科技創(chuàng)新保持足夠的信心，深圳將會(huì)名副其實(shí)的成為粵港澳大灣區(qū)甚至中國(guó)的科技創(chuàng)新中心。

03

關(guān)于教育與醫(yī)療

作為常年被大眾詬病的在教育和醫(yī)療領(lǐng)域的短板，深圳似乎也從未否認(rèn)。教育和醫(yī)療板塊的發(fā)展是需要時(shí)間沉淀的，目前國(guó)內(nèi)教育與醫(yī)療資源比較豐富的北京、上海、廣州、武漢等城市，都是具有悠久的城市發(fā)展歷史，對(duì)于改革開放后才發(fā)展起來(lái)的深圳，在教育和醫(yī)療方面存在短板也是情有可原的，羅馬不是一天可以建起來(lái)的。

但即便是認(rèn)識(shí)這樣的差距和問(wèn)題，深圳在教育和醫(yī)療方面的建設(shè)仍然是體現(xiàn)了深圳速度，南方科技大學(xué)一眨眼建校已有7年、成為中國(guó)成長(zhǎng)最快的年輕大學(xué)，龍崗國(guó)際大學(xué)城里的大學(xué)也逐漸建成，香港中文大學(xué)（深圳）在內(nèi)陸的錄取分?jǐn)?shù)線已經(jīng)逐漸接近香港本部，中山大學(xué)深圳校區(qū)也已經(jīng)開建，這些成果都是在悄無(wú)聲息完成了，深圳的教育資源開始豐富起來(lái)，相信再過(guò)幾年后，教育資源匱乏不再是制約深圳發(fā)展的短板。

醫(yī)療資源也存在這樣的問(wèn)題，并且優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源也是與優(yōu)秀的高校資源掛鉤的。我們看到，中國(guó)最好的醫(yī)院幾乎都是著名大學(xué)醫(yī)學(xué)院的附屬醫(yī)院。等深圳的高等教育資源豐富起來(lái)，優(yōu)秀高校發(fā)展起來(lái)后，形成優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源也是順理成章了。

04

關(guān)于高房?jī)r(jià)

關(guān)于高房?jī)r(jià)，深圳轄區(qū)面積?。?997.47平方公里），人口眾多，房?jī)r(jià)控制到今天這種水平實(shí)屬不易。深圳政府不依賴于土地財(cái)政，可以不遺余力的支持科技創(chuàng)新，深圳近些年新增供應(yīng)用地以工業(yè)用地為主，90%以上是供應(yīng)給了實(shí)體企業(yè)。

深圳的房?jī)r(jià)高不高？從絕對(duì)值上看，肯定是很高的，是不是全國(guó)最高的，這個(gè)有待商榷。深圳的GDP已經(jīng)超越香港，人口更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于香港，房?jī)r(jià)跟香港還是有很大距離?？陀^講，高房?jī)r(jià)確實(shí)在一定程度上阻礙了人才的流入和其他商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，但實(shí)際上這個(gè)是一線城市的通病，不見得深圳就是最嚴(yán)重的。

同時(shí)，我們要認(rèn)識(shí)到，深圳的高房?jī)r(jià)是有原因的，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的工作崗位，吸引了人才源源不斷的流入，人口持續(xù)凈流入及居民收入的提高導(dǎo)致對(duì)住房需求的增加，對(duì)房?jī)r(jià)也具有一定支撐。同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，深圳轄區(qū)面積相對(duì)較?。ㄉ虾Ｊ巧钲?.17倍），建設(shè)用地僅50%，城市擴(kuò)張很容易就遇到地理空間上的瓶頸，住房供應(yīng)相對(duì)稀缺，最近幾年深圳每年幾乎沒(méi)有住宅用地可以供應(yīng)。

深圳一向都是站在房地產(chǎn)調(diào)控的第一線，調(diào)控政策最嚴(yán)厲、執(zhí)行最徹底。在保障房政策方面近年來(lái)也很進(jìn)取，《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》要求，未來(lái)深圳住房整體供應(yīng)中，60%將是保障房40%是商品住房。應(yīng)該說(shuō)從政府層面還是在竭力解決住房的難題。

但我們也必須要認(rèn)識(shí)到，由于資源的集中，各地人才匯集，供應(yīng)相對(duì)有限的情況下，高房?jī)r(jià)是不可避免的，也幾乎是世界上所有國(guó)際化城市的通病。

05

總結(jié)

深圳作為移民城市，開拓進(jìn)取、兼容并蓄的精神將會(huì)在未來(lái)的時(shí)間里繼續(xù)引領(lǐng)這個(gè)城市發(fā)展，科技創(chuàng)新仍將會(huì)是這個(gè)城市的主基調(diào)和城市標(biāo)簽?！皝?lái)了就是深圳人”仍會(huì)繼續(xù)歡迎四面八方來(lái)的人才，“深圳夢(mèng)”也終究會(huì)實(shí)現(xiàn)。

深圳，你可以更加自信的走向世界，祝福深圳！