文/ Pete Wargent

盡管很多人希望用幾句簡單的話或房價中位數(shù)的變化來分析房地產(chǎn)市場的變化，但個別市場仍然會表現(xiàn)不一。

人口增長往往是政治上的一個棘手問題，盡管最近的頭條新聞有所平息，但澳大利亞人口不斷增加的情況幾乎沒有放緩，所以墨爾本、悉尼以及昆士蘭東南部地區(qū)對住房的需求仍然非常大。

2018年8月，澳大利亞常住人口首次突破2500萬，至今這個數(shù)字已經(jīng)激增到2540萬。

與此同時，悉尼的新房供應目前正處于近10年來的低水平，信貸緊縮正在逐步改善，房貸利率將跌至創(chuàng)紀錄的新低。

在悉尼, 新推出市場的優(yōu)質(zhì)物業(yè)有限，導致競爭激烈, 而買家經(jīng)過2年半的觀望后重返市場，很多希望能盡快購入。因此，在較受歡迎的城區(qū)，住宅市場明顯已經(jīng)見底并已回升。

與家庭支出基準相關(guān)的監(jiān)管條例仍有可能阻礙經(jīng)濟復蘇，但迄今為止，市場的主要轉(zhuǎn)變純粹是因為信心問題。

在經(jīng)歷了數(shù)年的低迷，在澳大利亞大選完結(jié)后，買家的查詢突然增加，勢將開始悉尼房地產(chǎn)的另一個周期，而墨爾本也會跟隨。

隨著我們進入新的財政年度，以下4個澳大利亞住宅房地產(chǎn)市場特別的要點，是投資者在整個2020財年要密切關(guān)注的。

高層公寓困境: 缺乏消費者保障

首先，讓我們來看看一些面臨高風險的房地產(chǎn)市場，首先是“高層”公寓，最近幾周，對建筑質(zhì)量和安全的擔憂經(jīng)常成為頭條新聞。

多年來，我一直在提醒大家，在悉尼內(nèi)南區(qū)、Parramatta以及新州首府的其他一些地區(qū)，正在建設的高層公寓數(shù)量正在大幅增加。墨爾本和布里斯班的部分地區(qū)也出現(xiàn)了類似的趨勢，不過這些城市的頂峰出現(xiàn)和消失的時間相對早一些。

如果你多年來一直關(guān)注我的分析，你就會想起，從2012年左右開始，在低利率、中國資本外流以及來自中國大陸的投資者激增的推動下，高層住宅的審批數(shù)量真正開始急升。

高層住宅的審批  來源: 澳大利亞統(tǒng)計局

由于悉尼的年度審批高峰直到2016年才出現(xiàn)，而且由于高密度建筑的滯后效應，預計一些“前期問題”還將持續(xù)一段時間。

我對這類房地產(chǎn)投資者主要擔心的問題包括，土地與資產(chǎn)的價值比率通常很低，從定義上講，這類產(chǎn)品幾乎不會缺少供應，而且這類公寓的表現(xiàn)并沒有很好的往績。

我沒有預料到的是，另一座高層公寓樓最近因安全問題需要疏散居民，令人對這類公寓樓更失去信心。

買家很有可能會因此把興趣轉(zhuǎn)移到歷史更悠久的地點和其他房地產(chǎn)類別。

出租空置率: 建筑熱潮的末期

對于澳大利亞的公寓建造來說，連續(xù)多年的增長是創(chuàng)紀錄的，租金的增長卻非常輕微。

但根據(jù)SQM Research的最新數(shù)據(jù)，即便是在房地產(chǎn)熱潮的后期，也幾乎沒有跡象顯示住宅出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應過剩。

2019年5月的全國出租空置率從2.3%回落到2.2%，現(xiàn)在在布里斯班空置率也下跌至2.4%、珀斯為3.1%,  特別是阿德萊德僅為1.1%。霍巴特當?shù)刈赓U市場仍長期緊張, 空置率僅為0.5%。

2019年5月，悉尼的空置率也小幅下降至3.3%，與全國最高的達爾文相若。在全國約75,000套空置出租物業(yè)中，近24,000套位于悉尼。

SQM 空置率 來源: SQM Research

盡管在周期的目前這個階段，公寓完工率仍然很高，但待建的公寓數(shù)量正在迅速減少，因此，此類新公寓在悉尼出現(xiàn)供應過多可能只是暫時性，尤其是人口明顯仍急速增長。

西澳和北領(lǐng)地的房貸壓力不斷增加

在過去的一年，已經(jīng)有很多人提早和自愿從只付利息貸款轉(zhuǎn)為償還本金和利息的貸款。此外因為只付利息貸款的上限現(xiàn)在已經(jīng)取消，所以無須限制只付利息貸款的審批數(shù)量。盡管如此，在接下來的12個月里，仍有大量只付利息貸款到期，需要轉(zhuǎn)為償還本金和利息的貸款。

利率的市場定價顯示，房貸利率正在走低，甚至可能大幅下降。因此，這將為許多面臨壓力的借款人提供一個安全閥。

評級機構(gòu)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，悉尼的房貸還款拖欠率持續(xù)偏低，這或許并不令人意外, 因為在過去的一年中，新州凈就業(yè)總?cè)藬?shù)急增 168,000人, 而新州的失業(yè)率一直在40年的低點徘徊。

在迅速擴張的墨爾本，房貸違約率也保持在較低水平，盡管最近墨爾本邊緣地區(qū)出現(xiàn)許多與土地出讓相關(guān)的違約案例，而且塔斯馬尼亞和堪培拉的違約率也非常低，約為1%。

不過，西澳拖久還款30 天以上的情況已經(jīng)超過3%, 數(shù)字還不斷上升。過去5年，西澳的房地產(chǎn)市場一直低迷, 而在北領(lǐng)地，現(xiàn)在的違約率也達3.3%以上, 當?shù)亟?jīng)濟現(xiàn)正出現(xiàn)衰退。

標準房貸及非常規(guī)房貸30 天拖欠情況