2016年都江堰街區(qū)、社區(qū)商業(yè)調(diào)查報(bào)告

三利宅院 2019-07-11

展開全文

都江堰商業(yè)調(diào)查報(bào)告

前言：

商業(yè)街類型多種多樣，此調(diào)查是為了更好說(shuō)明目前整個(gè)都江堰商業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)，及目前我市集中性商業(yè),街區(qū)商業(yè)與社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、特點(diǎn)和區(qū)別，完善我方商業(yè)項(xiàng)目銷售說(shuō)辭，說(shuō)明我方項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一、都江堰商圈分布圖

按照如圖板塊劃分，目前都江堰重點(diǎn)商圈：A-老城區(qū)核心商圈；

B-新興商業(yè)區(qū)；C-城南老商業(yè)區(qū)；D-城南區(qū)；E-城北區(qū)商圈調(diào)查報(bào)告

A-老城區(qū)核心商圈

（1）幸福路街區(qū)商業(yè)

地震前曾是都江堰的核心區(qū)域，以服裝業(yè)為主力，帶動(dòng)整條路的綜合性商業(yè):鞋靴、童裝、箱包、化妝品、飾品、中小餐飲等，此區(qū)域的商鋪曾屬于都江堰的黃金旺鋪；地震后市區(qū)擴(kuò)建，幸福路改造，目前雖然仍以服裝業(yè)為主，但隨著一大批優(yōu)質(zhì)商家（如：杰克瓊斯，勁浪體育，卡賓男裝，百麗鞋業(yè)等）撤出，加上政府規(guī)劃不明，幸福路通往都江堰景區(qū)、南橋、西街特色街區(qū)，更適宜打造做旅游步行街，但目前仍以服裝業(yè)為主，商業(yè)氛圍一般，非節(jié)假日從從宣化門至柳河路口有一定人流，節(jié)假日整條路以游客為主，對(duì)整個(gè)區(qū)域商業(yè)帶動(dòng)較小。

此區(qū)域按地理?xiàng)l件，人流量，人流動(dòng)方向較明顯可劃為兩個(gè)區(qū)域:幸福路入口（宣化門）---柳河路入口（a）；柳河路入口---南街入口前（b），這兩段街區(qū)商業(yè)氛

小結(jié)：目前幸福路商業(yè)街運(yùn)營(yíng)狀況逐漸走下坡路，大量?jī)?yōu)質(zhì)商家撤場(chǎng)，人流減少，節(jié)假日的游客消費(fèi)對(duì)促進(jìn)幸福路商業(yè)并無(wú)多大作用，說(shuō)明電商對(duì)服裝業(yè)的沖擊大，而幸福路街區(qū)商業(yè)又是依靠服裝業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)性大，穩(wěn)定性差。

（2）建設(shè)路街區(qū)綜合性商業(yè)

根據(jù)地理位置，人流量，人流方向劃分為兩段:宣化門至天和盛世（a），此段人流量較大，商業(yè)氛圍好，匯集大量?jī)?yōu)質(zhì)商家（包括好利來(lái)蛋糕、海瀾之家、屈層氏、聲雨竹女裝，精品家電城，德克士，以純6層樓整棟商業(yè)體等）；天和盛世至喬富廣場(chǎng)段（b），此兩段街區(qū)商業(yè)氛圍目前差異較大，租金差異極大，b 段街區(qū)主要聚會(huì)一些小商家：小超市，奶茶店等，甚至喬富廣場(chǎng)與天和盛世部分商鋪因人流稀少而關(guān)門歇業(yè)，打出轉(zhuǎn)租，招租的牌子（楊柳河轉(zhuǎn)角位置尚可，浙

小結(jié)：建設(shè)路的a段商業(yè)發(fā)展較好，經(jīng)營(yíng)狀況良好，原因在于此段連接天和盛世，幸福路，蒲陽(yáng)路的核心要道，并且此段路動(dòng)線明了，商業(yè)業(yè)態(tài)均衡且豐富，并非單純服裝業(yè)為主，故其發(fā)展與運(yùn)營(yíng)良好。

（3）楊柳河街區(qū)商業(yè) 旅游性商業(yè)街

目前楊柳河商業(yè)街區(qū)，商家可使用對(duì)應(yīng)的臨河人行道部分，大部分餐飲，茶樓都將此區(qū)域作為免費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)場(chǎng)所，節(jié)假日餐飲業(yè)，酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較好。

困擾柳河街區(qū)商業(yè)發(fā)展的問(wèn)題：停車位嚴(yán)重不足，單靠臨時(shí)停車位根本無(wú)法滿足需求。

從天和盛世與柳河交界處向建設(shè)路方向，靠近喬富廣場(chǎng)出現(xiàn)部分閑置商鋪，也有部分商家打出商鋪轉(zhuǎn)租的招牌，說(shuō)明柳河商業(yè)街發(fā)展不均衡，從天和盛世靠近幸福路板塊（a）商業(yè)狀態(tài)良好，從天和盛世靠近喬富廣場(chǎng)（b）商業(yè)狀態(tài)越差，租金也呈下降趨勢(shì)。

目前柳河月租金范圍：50元/㎡---180元/㎡（按位置劃分）

（4）天和盛世集中性大型商業(yè)體

天和盛世是都江堰首座大型集中性商業(yè)體，定位于旅游文化為主題的商業(yè)步行街，業(yè)態(tài)包括：服裝、鞋靴、中大型餐飲、飾品、小吃、婚紗、電影院、KTV、主題酒店、商務(wù)酒店、星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心、良木緣咖啡廳等，于2005年6月正式開盤，開盤價(jià)格大致在1.2萬(wàn)---2.5萬(wàn)，其呈現(xiàn)“十”字型分布，連接建設(shè)路，楊柳河，五桂橋這三條傳統(tǒng)型商業(yè)街區(qū)，此區(qū)域可稱為天和盛世商圈。

天和盛世商圈作為都江堰首例集中性大型商業(yè)體，2005年開盤至2007年售罄，從2006年開業(yè)至今期間，享受了中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，再加上地震后都江堰房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)一倍。

目前從建設(shè)路至柳河段底商（a）的首批業(yè)主已經(jīng)基本收回購(gòu)鋪成本（約10年），部分業(yè)主還略有盈利；從天和盛世十字中心口至五桂橋方向段底商（b）目前人流量尚可，主要業(yè)態(tài)集中服裝業(yè)，但對(duì)比a段商業(yè)價(jià)格與商業(yè)氛圍略低，故租金價(jià)格低于a段；從天和盛世十字中心口至喬富廣場(chǎng)段（c）除有酒店正常營(yíng)業(yè)外，大量閑置商鋪，此段業(yè)主已然短期無(wú)法收回購(gòu)鋪成本。

天和盛世二樓主要業(yè)態(tài)：沃爾瑪超市、西餐廳、咖啡廳等，租金大致在40元-65元.

小結(jié)：作為都江堰首座集中性大型商業(yè)步行街，天和盛世在06年---2011年底（百倫廣場(chǎng)，大潤(rùn)發(fā)開業(yè)），此間是整個(gè)都江堰最繁華的中心，這期間人流巨大，商業(yè)氛圍良好。a，b段的業(yè)主購(gòu)鋪收益巨大；但隨著地震災(zāi)后重建，都江堰的老城區(qū)人口被分流至各個(gè)安置小區(qū)及部分市民購(gòu)置商品房，從而導(dǎo)致老城區(qū)人流減少，加上百倫廣場(chǎng)和大潤(rùn)發(fā)的開業(yè)，天和盛世商業(yè)受到較大影響，目前，天和盛世的商業(yè)氛圍已大不如從前，根據(jù)中介數(shù)據(jù)：有少量底層商鋪出售，價(jià)格在4萬(wàn)/㎡---5萬(wàn)/㎡，但目前屬于有價(jià)無(wú)市。

天和盛世目前的境況也放映出集中型商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不可控性，高回報(bào)帶來(lái)的也是高風(fēng)險(xiǎn)，這也是集中性商業(yè)區(qū)別于社區(qū)商業(yè)的地方。

（5）蒲陽(yáng)路街區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)

根據(jù)地理位置，人流量，人流方向劃分為三段：蒲陽(yáng)路建設(shè)路口至蒲陽(yáng)路觀景路口（a），蒲陽(yáng)路觀景路口至寧江廠（b），寧江廠至國(guó)際名都（c），這三段人流量，租金差異非常大。

a段住戶居多，業(yè)態(tài)更偏向于社區(qū)配套型：藥房，大小鹵菜商家，地產(chǎn)中介，中小餐飲等。

b段業(yè)態(tài)集中小餐飲，干洗店、藥店、地產(chǎn)中介等，屬于社區(qū)配套型商業(yè)。

c段業(yè)態(tài)稀少，錢江美域目前蒲陽(yáng)路營(yíng)業(yè)兩家：門口便利店，門口附近美容院，我方項(xiàng)目在蒲陽(yáng)路無(wú)營(yíng)業(yè)，國(guó)際名都無(wú)營(yíng)業(yè)，城北陽(yáng)光門口有2家小超市營(yíng)業(yè)中，此段人流稀少，行車道為快車道，商業(yè)氛圍差，大量商鋪閑置。

小結(jié)：蒲陽(yáng)路a 段、b 段，從地震前到地震后，都是保持較高租金收益，且商家生意能一直保持較高收益，更多商家也青睞此塊地域，說(shuō)明街區(qū) 社區(qū)配套型商業(yè)具備較高收益性，且穩(wěn)定性高于集中性商業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)性小于集中性商業(yè)。

（

6）觀景路街區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)

觀景路至幸福大道路口段，根據(jù)地理位置，人流量，人流方向劃分為兩塊：以胥家路口前后余約300米為分界線（a ），此段因?yàn)檐嚵魅肆髁枯^大，此路段商業(yè)氛圍較好，集中為網(wǎng)咖、燒烤、中小型餐飲、洗浴中心等，這部分商家都是具備支付高額租金的業(yè)態(tài)；觀景路除開中間這段，其余兩側(cè)路段(b )商業(yè)主要依（7）幸福大道街區(qū)商業(yè)

幸福大道連接幸福路與觀景路，屬于都江堰核心要道，從地震前到地震后一直保持較好商業(yè)氛圍，包含許多優(yōu)質(zhì)商家：各大中型餐飲，報(bào)喜鳥服裝，各大銀行營(yíng)業(yè)廳，酒店，手機(jī)營(yíng)業(yè)廳等。

目前根據(jù)地段不同，約租金在80---150元/㎡，支撐業(yè)態(tài)多樣，人流量大，商業(yè)氛圍好，能保持較高租金。

本站是提供個(gè)人知識(shí)管理的網(wǎng)絡(luò)存儲(chǔ)空間，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，不代表本站觀點(diǎn)。請(qǐng)注意甄別內(nèi)容中的聯(lián)系方式、誘導(dǎo)購(gòu)買等信息，謹(jǐn)防詐騙。如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請(qǐng)點(diǎn)擊一鍵舉報(bào)。

轉(zhuǎn)藏 分享

QQ空間 QQ好友新浪微博微信

獻(xiàn)花（0） +1

來(lái)自：三利宅院 > 《文件夾1》

舉報(bào)/認(rèn)領(lǐng)