案例詳情

王女士系北京市延慶區(qū)某小區(qū)業(yè)主，該戶建筑面積131.71平方米。2002年7月30日，開發(fā)商與王女士簽訂購房合同書，合同約定的交付房屋時間為2002年11月1日，約定北京玉都物業(yè)公司為前期物業(yè)管理公司。2008年9月27日王女士正式入住小區(qū)。2013年12月，北京玉都公司與富源通物業(yè)公司簽訂《關(guān)于物業(yè)管理交接事宜協(xié)議》，約定該小區(qū)的物業(yè)管理工作由富源通物業(yè)公司接管、將與物業(yè)費相關(guān)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給富源通物業(yè)公司。2014年1月1日，富源通物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務合同》，約定富源通物業(yè)公司的服務期限為一年。合同到期后，富源通物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會續(xù)簽《物業(yè)服務合同》，約定物業(yè)服務期限為2年，自2015年1月1日至2016年12月31日。北京玉都公司和富源通物業(yè)公司提供了物業(yè)服務，王女士未繳納2002年8月至12月、2003年至2004年、2009年至2015年的物業(yè)費共計2902.02元，故富源通物業(yè)公司提起訴訟，要求王女士繳納所欠物業(yè)費。

法院判決

       法院審理認為，北京玉都公司和富源通物業(yè)公司為王女士所在小區(qū)提供了物業(yè)管理和服務，王女士作為業(yè)主應當交納相應的物業(yè)費。2013年底，富源通物業(yè)公司與北京玉都公司簽訂合同將2014年之前與物業(yè)費有關(guān)的債權(quán)（包括未收取的物業(yè)費）全部轉(zhuǎn)讓給富源通物業(yè)公司，訴訟中王女士亦知悉了該債權(quán)轉(zhuǎn)讓，故富源通物業(yè)公司有權(quán)向王女士主張其欠繳的物業(yè)費。本案中，王女士與北京玉都公司簽訂合同的時間雖然是2002年7月30日，但是合同約定的交付房屋時間為2002年11月1日，同時亦對物業(yè)費收取進行了約定，故王女士繳納物業(yè)費的時間應當從2002年11月1日起算。經(jīng)核算，王女士應當繳納的物業(yè)費為2836.16元（繳費年度為2002年11月至12月、2003年至2004年、2009年至2015年）。

律師分析

首先，根據(jù)《合同法》第80條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應當通知債務人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務人不發(fā)生效力。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的通知不得撤銷，但經(jīng)受讓人同意的除外”，即，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的時候只需要通知債務人即可對債務人發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力；即使債權(quán)人沒有通知債務人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債權(quán)轉(zhuǎn)讓對受讓人來說仍然是有效的，受讓人是確定的享有對債權(quán)人轉(zhuǎn)讓的債權(quán)。在本案中，王女士對債權(quán)的轉(zhuǎn)讓是知悉的，因此，北京玉都公司和富源通物業(yè)公司之間的債權(quán)轉(zhuǎn)讓當然的對王女士發(fā)生法律效力，富源通物業(yè)公司有權(quán)收取北京玉都公司之前的物業(yè)服務費。

其次，即使沒有證據(jù)證明王女士知悉兩物業(yè)公司之間的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利后，債務人與受讓人之間因履行合同發(fā)生糾紛訴至人民法院，債務人對債權(quán)人的權(quán)利提出抗辯的，可以將債權(quán)人列為第三人”。即債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)沒有通知債務人，但受讓債權(quán)人直接起訴債務人的，視為“通知”。人民法院應當直接審理，不應駁回受讓債權(quán)人的起訴，這要作為債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)履行“通知”義務的特殊情況來理。所以富源通物業(yè)公司直接起訴王女士繳納物業(yè)費，法院是可以將北京玉都公司直接列為第三人，視為當場通知王女士債權(quán)轉(zhuǎn)讓的。

最后，物業(yè)費的交費起始日期應以交付為準，王女士約定的收房日期是2002年11月1日，則王女士的收費日期應從2002年11月1日起計算。