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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；

作者：櫻桃

周一深圳土拍后，市場立刻有了反應(yīng)！但主要是地價創(chuàng)新高的龍華和光明新區(qū)！

據(jù)一個業(yè)內(nèi)的朋友說，光明當(dāng)天土拍完，中海的拿地價格到了4.2萬/平米后，就有購房者在傍晚時分跑去光明新區(qū)買了2套新房，本來只打算買1套的，但最后想著房價肯定會漲，又咬牙定了第二套！

一個賣4.5萬/平米的新盤當(dāng)天下午有購房者趕過去，現(xiàn)場銷售說封盤不賣了，第二天不知道是啥原因又繼續(xù)開賣了。

而龍華住宅可售樓面地價創(chuàng)出6.7萬/平米的天價后，也立刻傳遞到二手房市場，業(yè)主們心態(tài)更加強(qiáng)勢。

我問了幾個龍華新區(qū)的中介，一個說有小區(qū)開始上調(diào)價格，比如壹城中心的業(yè)主有上調(diào)10%；還有三個中介說業(yè)主心態(tài)變得更有信心了，議價空間更小，可買可不賣，至少不會再急賣了。

同時我問了龍華隔壁坂田的中介，他們就沒什么反映，中介說“新區(qū)敏感些，老區(qū)一直這樣沒什么變化。”

我周一文章說，深圳未來的房價，要特別具有想象力，今天問了一下價格，光明房價又要漲價了，真是超出我的想象啊。

光明的龍光玖龍臺很快要再推新了，據(jù)他們銷售說，推700套房子，還沒做什么推廣，一兩個禮拜，都有1000多個VIP客戶登記了！受歡迎程度超出預(yù)期！去年的均價是5.1萬/平米帶精裝修，但今年價格肯定會比去年貴，因為產(chǎn)品更好。

現(xiàn)在中海這地王一來，光明的信心更加被提振了！

那等到中海地塊明年入市的時候，賣個6萬，估計都不是夢了，只要能賣到5.5萬，中海都有的賺，因為中海的建筑成本就是2000元/平米，融資成本可以低到4%。

不知不覺，無聲無息，光明新區(qū)，一個離關(guān)內(nèi)那么遠(yuǎn)的地方，房價都已經(jīng)超越關(guān)內(nèi)老城區(qū)舊的二手房了，這讓很多人可能無法接受，也想不明白。

光明大第2013年12月二期開盤均價2.1萬/平米，現(xiàn)在二手房5萬。

龍華，這次土拍地塊所在的紅山，屬于龍華CBD的位置，隨便拿出一個小區(qū)，房價都是跑贏大市的節(jié)奏，深圳均價從2015年到2016年房價翻倍。

以大社區(qū)水榭春天為例，2010年開始建的1-3期是普通學(xué)位的，2015年暴漲之前的價格，大概在3萬左右，5-6期帶好學(xué)位的也不到4萬，如果是一手業(yè)主，就更是中彩票了，2012年一手房才賣2萬多，而現(xiàn)在1-3期的成交價已經(jīng)漲到了7萬，5-6期已經(jīng)漲到將近9萬，都跑贏大盤。

而作為最老的城區(qū)，羅湖房價四萬多五萬多的房子現(xiàn)在仍滿大街都是。

以羅湖著名的老豪宅百仕達(dá)花園一期為例，2015年1月，深圳暴漲前夜的價格，三房兩廳，單價就已經(jīng)是4萬/平米了，到2015年12月，123平米，單價5.6萬，現(xiàn)在三房單價在6.3萬左右。

這樣的老豪宅小區(qū)，1995年-2003年建的，四年半的時間，只漲了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于大市。

羅湖只有帶頂級學(xué)位的百花片區(qū)房價跑贏了大市，比如百花園一期，2015年1月，103平米房價5萬，目前大戶型在10萬左右，小戶型更貴，均價近14萬。

再來看福田，福田是深圳的行政中心，其實規(guī)劃上還算比較跟的上時代的，城市面貌也比羅湖新多了，但論房價漲幅，大部分老舊小區(qū)也是跑輸龍華和光明新區(qū)。

就說福田CBD的蓮花一村，學(xué)位中等，房子也比較老舊，1995年的小區(qū)，2015年初的時候房價已經(jīng)到達(dá)4萬，現(xiàn)在成交均價7萬。

其他福田大部分片區(qū)，福田保稅區(qū)、皇崗、沙尾、梅林、華強(qiáng)之類的老舊小區(qū)基本上都是跑輸大盤的，而能跟大盤一樣翻倍的普通小區(qū)基本上是環(huán)境還算不錯，品質(zhì)OK的正常小區(qū)。

福田跑贏大盤的只有豪宅區(qū)和帶好學(xué)位的房子，比如香蜜湖和車公廟，但豪宅只能跟豪宅比，跟普宅沒什么好比的。香域中央花園，2013年10月就賣到7.5萬/平米！2014年降到6萬，2015年6月上漲到9萬，現(xiàn)在是17萬的均價！能跟香蜜湖升值對比的只有華僑城和深圳灣，但因為都是大戶型，總價太高，這不是我們大部分剛需和普通投資者要考慮的。

有對比意義的還是普通的住宅，這才是大部分剛需能夠夠得著的房子，也是需要對比升值空間的，我有一個朋友2015年上半年從龍華的偏位置小區(qū)金地梅隴鎮(zhèn)，換到了車公廟的著名老小區(qū)東?；▓@，因帶學(xué)位，房價一路上漲。

2012年3月還在3萬，2014年中就到5萬了，2015年4月到6萬，2016年1月到8萬，現(xiàn)在是12萬！他這一換倒是換強(qiáng)了。

羅湖跑輸新區(qū)，比較好理解，畢竟房子太老舊了，沒有人喜歡住老破舊吧。街道又狹窄，交通擁堵。另外，也是非常重要的一點，羅湖的商業(yè)氛圍特別濃厚，很多住宅就是一兩棟樓，也沒有什么小區(qū)，走出大樓，就是各種KTV，洗浴中心，夜總會場所云集，租金回報率倒是很高，要是想長期投資收租還可以考慮下。

但說實話，買來自住在這種環(huán)境下也不利于孩子的成長，誰不想給下一代創(chuàng)造好一點的條件呢？所以他們寧要關(guān)外新區(qū)環(huán)境好的新樓盤，也不要羅湖這種老房子，剛需接盤的少了，房價自然漲不上去。

那福田又是為什么呢？

福田的規(guī)劃就是太成熟了，缺乏想象力，沒有故事可講，也沒有炒作空間，住在福田的人，心態(tài)也比較復(fù)雜，他們對福田比較滿意，因為環(huán)境很舒適，生活也很便利，住習(xí)慣后，也看不上關(guān)外的遠(yuǎn)距離，不愿意移居關(guān)外，但住老舊小區(qū)的家庭可能又改善不起福田和南山的新豪宅，不想背負(fù)那么大的壓力，所以他們干脆不改善，一住就是很多年，那流動性就很小。

加上福田新樓盤又很少，很難帶動二手房上漲，所以越到后面，越老舊的小區(qū)，成交量也越少，老破小相對還好點，還有一些新上車的剛需買，老破大更難出手，接盤俠少。

羅湖和福田本身就非常成熟了，所以最早得到了市場的認(rèn)可，房價的起點都不低，就像我上面舉的例子一樣，2015年房價開漲時，羅湖和福田的那兩個小區(qū)，房價都不低，但后勁乏力，隨著時間的推移，房子老化，而新區(qū)的配套逐漸完善，次新小區(qū)就很容易后來居上。

所以老城區(qū)，除了品質(zhì)好的次新小區(qū)和好的學(xué)位房外，基本上隨著時間的推移，后面就只有新房可以跑贏大市了，但這種房子，價格肯定很貴了。而環(huán)境差的片區(qū)，老舊小區(qū)真的是無藥可救，萬年跑輸大市是毋庸置疑的。唯一的例外是破舊到懷疑人生，反而有拆遷可能性，那就是一夜暴富了。

所以論升值潛力，不如去新區(qū)，也就是城市副中心尋找。

就深圳來說，我非常關(guān)注寶中，剛好那一片還有5個新盤可選，機(jī)會多多，我最近去前海轉(zhuǎn)了一圈，就開發(fā)進(jìn)展來看，感覺并不快，前?，F(xiàn)在還很低調(diào)，但恰恰也是機(jī)會。