在投資界有一句經(jīng)常聽到的老話：“會買的是徒弟，會賣的才是師傅”。很多人因為只會買而不會賣，不但影響到了自己的投資效率，還極大影響到了自己的投資情緒。大家都很清楚，房子是絕大多數(shù)人一生當中投入金錢最大的一個，不管你是用來住還是用來投資，就算很多人是用來住，那么也會成為他未來置換更好的房子的一個最基礎的原始資本積累。因此，這么大的一個金錢噸位投入，哪怕是在同一個行情時間段，你賣的好一點和賣的差一點，賣的對一點和賣的錯一點，可能都是大幾萬，甚至十幾萬、幾十萬的一個差距。而這個差距可能給予一個普通人的勞動收入能力，往往是他幾個月甚至是幾年、十幾年的勞動的收入。從這個角度上來說，認真的對待自己的房子是一件非常重要的事情。

當然，從這個取勢明道優(yōu)術(shù)來講，就是投資一定要遵從于勢、道、術(shù)，順勢而為，有自己的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，最后才是操作手法。從這個排列上就能明顯看出：“勢”“道”是最重要的，做任何事情都要順勢而為。有計劃、有戰(zhàn)略才能保證我們的每一筆投資的效率是最高的。在別人狂熱的時候，我們要能夠做到把手上最不好的、放在平時無人問津的；或者說這個房產(chǎn)位于這個城市當中，發(fā)展已經(jīng)最熟，最沒有任何發(fā)展?jié)摿Φ倪@些房子；還比如說一些老房子，一些沒有強勢區(qū)域資源支撐的老房子；或者說一些在發(fā)展強勢的概念區(qū)域；在一輪狂熱到頂峰當中，這種概念溢價已經(jīng)呈現(xiàn)非常明顯，卻還沒有看到有實際支撐的這些房子在最高位的時候把它高位賣掉。把這些市場的情緒溢價轉(zhuǎn)換成實實在在的超額利潤，裝入你的口袋，以便于在未來市場調(diào)整的時候去抄入更好的、有發(fā)展?jié)摿Φ暮梅孔?/strong>。也就是讓它的價格更加匹配他的價值，甚至在一個市場調(diào)整的中后期，在恐慌期當中，一些在狂熱期當中瞎買的那些投資客們，因為吃不消現(xiàn)金流就會債務斷裂，從而放出了一些帶血的籌碼；或者一些在狂熱期當中拼命當?shù)赝醯拈_發(fā)商，在調(diào)整期中，當它們的資金鏈承受巨大的壓力的時候，如果這個時候你手上是有錢的，一樣可以去籌到更好的籌碼。你看做好這個勢和道是非常重要的，但卻是極其逆人性的，投資本來就是一場逆人性的游戲，需要一個系統(tǒng)性的思維來理性地駕馭。

接下來我們從“術(shù)”的角度，即操作手法技能這個方面，聊聊“如何能把房子賣出好價錢”這個問題。不過要明確，這個操作手法是“勢道術(shù)”當中的最后一項，勢道術(shù) 三者配合的時候發(fā)揮的效率才越大。這就好比順水行舟還是逆水行舟，決定同樣努力劃船的效果大小。當然，不管是順水還是逆水行舟，只要你努力了，肯定在不同時期都會有一定效果的。

賣房子過程中，不要給中介掛獨家

我們在房地產(chǎn)交易過程中，有一個非常重要的領域，就是我們必須要和中介打交道，有一點可能各位會走入誤區(qū)。就是當我們走進中介的時候，很多個房產(chǎn)中介會跟我們講：把你的房子給我掛獨家吧，我會把你的房子主要的去推薦，我們公司也會力推。雖然說有一些中介，特別是大中介為了贏得你的獨家，會跟你簽訂一個獨家代理協(xié)議，比如說約定在3個月內(nèi)給他獨家，如果賣不掉，中介會賠你幾百甚至幾千塊。我們現(xiàn)在要講的就是你真是誠心要賣的話，而且想很快的把你的房子賣掉，獲得的這筆錢有急用，比如說：去換更好的房子。那么我提出的第一個建議就是不要跟中介去簽獨家協(xié)議。中介只會去大力的去推薦他們認為很容易能賣掉的房子，而不是給他掛獨家的房子。也許中介公司會把你的房子置入他們公司網(wǎng)站的一個顯著位置，但其實是沒有用的。在市場交易當中，一切最重要的法則就是價格和性價比。中介是一幫很實際的人，他們最終的目的是交易，他們依舊會選擇那些他們認為好賣的房子。什么是好賣的房子？無非就是這個房子的品相很好，這個房子的性價比很高，也就是說這個房子的價格很低。因此，如果你想賣到一個好價錢，就不要去指望跟中介去簽獨家，很多中介簽獨家的目的是為了鎖定你的房源。比如說他給你簽獨家協(xié)議是3個月，在這3個月的過程當中，他就控制了你的房源，就相當于有了一定的壟斷話語權(quán)，這就決定了她的這個中介費談判上是很有優(yōu)勢的，而并不是說要努力的去幫你賣房子。因為他如果簽了幾十家獨家的話，他相當于鎖定了幾十個這個片區(qū)的房源，那么市場上如果沒有房源的話，他這個中介的談判優(yōu)勢會非常的明顯。所以，鎖定你房源3個月，而賠給你的那個幾百塊甚至上千塊錢真實毫無意義的，也許就是這段時間你的房子喪失了市場的最好機會。無論是買的機會也好，還是賣的機會也罷，你一定是看到了某種投資的機會而急需這筆錢，所以千萬不要因小失大。

正確的做法就是把你的房子盡可能的去掛給這個片區(qū)當中所有的中介公司，去廣撒網(wǎng)。你要明白的一點就是中介其實起的是一個信息匹配的作用，并不是說把你的房子放到網(wǎng)站上或者掛到他們公司的這個店的櫥窗口，去做路過客的生意，這個效率是非常低下的。所有中介尤其是那些做的比較大的中介，手上都有一幫熟客，他們既有要賣的，也有很多是要買的。他們知道什么樣的客戶最喜歡、最匹配你這個房子，因此你只有找到那些有能力幫你去匹配客戶的中介才能夠發(fā)揮最大的作用。你并不知道哪家中介手上有哪個客戶是比較喜歡你的房子的，你要做到有效率，就應該把你的房子更多的去掛給你能夠找到的所有中介，一些口碑太差的就算了。主流的比較大的中介公司，你都要去嘗試掛房源信息，不要局限于一兩家，或者你認為我跟這一家的關系好，他就一定會去幫我好好的賣房子，其實是不一定。如果他手上沒有匹配客戶的話，真不一定。而且我前面強調(diào)過了，中介公司唯一想要做的就是成交、成交、再成交！他們做的最多的就是跟你去壓價，去壓低你的報價，而且這其中有很多的手段。所以，我說不要局限在某一兩個中介手上，一定要去廣撒網(wǎng)。如果你想要賣到一個好的價錢，第一步就是要去普遍撒網(wǎng)，不要跟中介簽這樣一個獨家協(xié)議。

當然了，還要再提醒各位的一句就是去跟中介交易的時候，留下你的電話號碼最好不是你個人的常用電話號碼，因為不管是在樓盤登記，還是在中介登記的時候，只要你的電話號碼一旦登記出去，那么你這個電話號碼就不再私密了，一定會在“中介江湖”廣為流傳?，F(xiàn)在我們的信息隱私保護是極其脆弱的，如果你不想未來被無休無止的這個廣告推銷電話所騷擾的話？我強烈建議你在買賣房子的過程當中，最好專門去備一個號碼，他并不是你的常用號碼，也不是你的那個數(shù)字最好的號碼，而是一個專門用來買賣交易的號碼。那么未來的話，大量的騷擾信息也不會去騷擾到你的生活。

看房過程中的4個技巧

當我們把房源掛給了更多的中介以后，我們的目的是吸引更多的房產(chǎn)中介關注，以及帶來他們手上的潛在客戶資源。只有當潛在的買家變多了以后，你的房子才有可能賣到好的價錢。當然了，這個也要取決于你的房子本身，這個放到第三部分講。那么我們現(xiàn)在的這個第二步看房的過程當中，究竟都會有哪些技巧呢？

第一、聚集潛在買家集中看房。你的時間是很珍貴的，不要為了著急賣這個房子，只要中介給你打電話，說有人要看房，你就屁顛屁顛的跑過去，這樣會是一個事倍功半的效果。同時，你一定要記住，只有見到了客戶，那么他才是一個有效的潛在買家。很多的中介跟你講，我有個客戶要買你的房子，怎么怎么樣？你一定要記住，沒有見到客戶的人面之前，這個客戶也許都是不存在的，很多中介只是為了完成這樣一個確定你房源還在不在的一個任務，所以電話是不算數(shù)的，只有見到了人，你才能確定有一個潛在的客戶存在。當這個市場好的時候，如果潛在客戶比較多的情況下，你應該把他們安排在一個集中的時間段看房。比如：你給所有打電話要求看房的中介說，我只有這個星期六的下午兩點到三點中之間是有空的，盡量把所有要看房的人都匯總到這個時間段中去看房。那么在這樣一個看房的過程當中，這些潛在的買房人就會有一種無形的競爭壓力。比如說：當他在看房的時候，看到還有絡繹不絕的其他看房人過來，如果他是真正的比較想買房的話，其實真上門看房的人大概率來說都是有想買意向的，否則他們不會浪費自己的時間，當他意識到有潛在的競爭者的時候，那么他跟你壓價的動力就會下降。在一個行情好的時候，甚至會有相互抬價的可能。所以說，在住房交易過程當中的第二要素就是盡量把你的看房人、潛在買家，聚集在一個時間段，去你家集中看房，盡量的讓潛在買家有一個視覺上的焦急，盡量讓他們感受到同樣競爭者的壓力。反之，如果在一個市場并不那么好的情況下，我們也可以采取一些技巧，比如說只有一兩個人看房的情況下，你也可以讓你的兄弟朋友們來扮演一下潛在買房人，在同一時間來看房。這是一個非常好用的技巧，先不說這個技巧背后本質(zhì)的好與壞，只是說我們可以借助一些有效的技巧、方法來提升我們的賣房效率。如果這些你都做不到，那么在客戶看房的過程當中，接到一些有效的咨詢電話，也是一個很好的，雖說效果弱一些，但總比什么都不做要好一些。既然你想要把一件事情做好，就一定要付出。而這個付出，并不是說自己什么都不做，把它交給中介獨家代理了事，你輕松了，自然也就沒有超額的利潤回報。一份努力、一份付出自然就會有匹配的回報。因此，在賣房子的過程當中，一定要記住，不要讓客戶一個一個的去看房，而是盡量把他們聚集在一個時間段，同時，根據(jù)實際情況你要善于去創(chuàng)造一些有利于自己的因素。

第二、選擇避開房子缺陷的時間段集中看房。除非你的房子是完美無暇的，否則的話，盡量的把看房的時間段安排在避開你房子缺陷的那個時間段。比如說：你的房子在某個時間段的陽光是受遮擋的，那么一定要去避開這樣的一個時間。也就是說，你一定要把你房子最好的一面展現(xiàn)出來，而刻意回避它的一些弱點。再比如：你的房子是靠馬路邊的，噪音比較大，那么一定要選擇非高峰時間段來集中看房?？偠灾褪且フ宫F(xiàn)你的房屋最優(yōu)秀的一面，而去回避你的房屋的某個缺陷。盡量讓顧客在看房的過程當中，能夠去感受到這個房子優(yōu)勢的地方，明顯缺陷的地方一定要盡量的去通過時間段的選擇進行有效的回避。

第三、接待第一批看房人的過程中，不需要太熱情。簡單的回答潛在客戶提出的一些關于房屋的問題就好了。在初次見面的過程當中，如果太熱情，并不是一件非常有效率的事情，因為很多到你家來看房的人當中，也有很多是過路客，我說頭批看房人也并非所有都是有效潛在客戶，只有看過房了以后再次聯(lián)系的那批人才是真正有效的客戶。那么對于這些人，我們可以跟他們?nèi)ミM行深入的溝通。

第四、不要把房價的底線告訴中介。接下來就進入到深入談判的程序了，我們知道潛在購房人的壓價是一定的，但是為了避免后期談判的時候，客戶無止境的壓價，還浪費你的時間。那么我們說的重要的一點就是你在跟中介去報價的時候一定要咬死一個價格。同時這個價格并不應該是你心里面的最底線的價格。舉個例子，比如說你的房子，你心中最底線的價格是500萬，你跟中介報520萬。同時你絕對不可以在一開始就告訴中介：我這個房子掛520萬，但是我最低承受價是500萬。因為你一旦這么跟中介說，他就會直接拿500萬去跟客戶講，而潛在客戶內(nèi)心得到的這個初始價格是500萬，他依然會希望去壓一壓價，這是人之常情、人之本性。所以，你心中最真實的那個底線價格一定不要在事前告訴中介，要留到最后談判的時候才可根據(jù)情形的好壞來進行有的放矢。

如何讓你房子本身更具吸引力

上面兩部分，非常細致的闡述了如何在房子交易的過程中跟中介打交道，接下來我們重點來說一說，如何讓你的房子本身更加具有吸引力。實際上你的房子最終能不能賣出一個好的價錢，其實最重要的原因取決于你的房屋本身有沒有足夠的市場吸引力，是不是一個真正的好貨。而是不是一個真正好貨的本質(zhì)其實是在你買房子的時候就已經(jīng)定下來了，你當時買的對不對，其實是一個最重要的先決條件。如果你在買的時候就買到了一個非常有潛質(zhì)的貨品，甚至說你有大師級的一個選貨能力，你當時選中了“丑小鴨”，等到“丑小鴨”能夠變成天鵝一飛沖天的時候，那么才是你收益最大的時候。但如果你選購的房子質(zhì)地并不是那么好，或者本身質(zhì)地不錯的情況下，能不能賣出更高的溢價，那么在后期的“梳妝打扮”作用還是非常重要的。實際上人都是視覺動物，平常說的“一見鐘情”也往往基于的是外在，而不是內(nèi)在。如果你的內(nèi)在本身就足夠好，再輔以一個亮麗的外表，那就會能夠賣出更高的價錢。如果你的內(nèi)在本身不那么好，但你又想能夠去市場上比同配置的其他同質(zhì)品能夠有更好的市場接受度，那么這個“梳妝打扮”就顯得非常的重要了。

既然我們談到了人是一個視覺動物，那么如何才能夠去讓潛在的買家愿意付出好價錢，就首先在于你房子的這個“看相”。大家一定要記住：一手房有時候可以通過“賣想象”，去增加買房人潛在的購房動力，而二手房買的是“實際”，也就是說，你的潛在買家會到你的房子里面來看，這第一眼的看相就決定了他的喜好程度，而他的喜好程度就決定了他愿意出到多少的溢價，或者說不愿意出到這樣的溢價，或者說不愿意購買。你看，你想要把你的房子賣一個好價錢，首先自己的房子本身要有一個很好的扮相。別看這個小小的扮相，他是賣房子過程中最最基礎的一項。在賣房子的這個過程當中，我會在賣出前一刻，把自己的房子再次裝扮一番，在我之前的一個賣房過程中，就因為買家夫妻里面的女主，第一眼看了我的房子就走不動了，既然她那么喜歡，那你可以想象，只要你的買家對你的房子足夠的喜歡，那么大概率就天然沒有了議價的能力，直至與能夠讓我把房子賣出比同期市場多了幾十萬的價格。

那如何才能做到呢？從最基礎的到最高級的分不同的需求程度。

首先，最基礎的要求就是在你賣的時候一定要保證自己的房屋干凈、清爽、整潔，這幾乎是一個最底線的要求。可想而知如果你的房子在別人來看的時候，亂糟糟的，到處堆滿了雜物，一點美感都沒有。那么對方顯然會因為視覺效果不好而不會增加任何的購買動力，甚至對他的購買動力是有減分效果的。因此，第一步就是要把你的房子打掃的干凈、清爽、整潔。如果你在房子里自己居住還好，如果房子是你的租客住的話，你一定要么等到租客到期后再賣房，要么你咬咬牙，讓你的租客提前退房，你要記?。?strong>有租客存在的房子是很少賣出一個好價錢的。因為租客大概率是不太可能把你的房子保持一個好的扮相的。盡早的讓你的租客搬離之后對你的房子進行一個大清潔是非常重要的。把所有不需要的東西都搬離，留下一個最最清爽、整潔、干凈的房屋。就是說一切不能夠讓你的房子的感官更美的東西都應該被扔掉，既然不能夠加分，那么他就是減分項，而且堆滿了東西的房間也不容易顯出你房間的空間感，所以把所有不能夠給美感加分的這些亂七八糟的東西都扔掉，這是最基礎的一步。對于一些普通的房子，也就是說你的房子本身的質(zhì)地比較普通，本身就是“鳳姐”再怎么裝扮也不可能變成“冰冰”。那么我們的處理就到此為止吧，否則投入太多，并不能獲得太高的一個裝扮的銷售溢價，也是得不償失的。如果你的房子本身內(nèi)在是非常好的。比如說：它本身屬于這個核心地段，或者說有一個很強勁的學區(qū)功能，學區(qū)片區(qū)多半都是老房子，或者說你是處于一個發(fā)展比較強勢的新興區(qū)域，總之，你的房子一定要有某一項或者幾項的內(nèi)在的優(yōu)勢，那么我們就可以通過裝扮讓他能夠賣出更高的價錢。因為買房者往往本身就看中這個地域，再加上你的房子又是這個地域當中美感最好的，就容易吸引很多感官視覺比較強烈的人們愿意付出更高的價格來買入你的房子。因為人都是懶的，他一旦覺得你的這樣一個房子符合他的審美的要求，那么未來就可以省去很多的事情，那么他愿意多花一點錢就是一個順理成章的事情了。

第二、做一些基礎的美化改裝。在對房子裝扮的過程當中，對于一些時間比較長的老房子，首先去貼一貼墻紙是一個費用比較低但回報性價格比較高的裝扮工序。因為墻紙是最廉價的美化品，但它帶來對你房子的感官美化的效果是非常大的，但它的報價是非常低的。但我強調(diào)千萬不要去你們的裝飾城里去買墻紙，墻紙、燈具、窗簾，這些都是在裝修過程當中比較暴利的三大品相。這些東西在實體店里面賣的價格比其實際成本會貴很多，因此盡量選擇去淘寶，尤其是墻紙。我們說：既然你裝扮是為了賣出更好的價錢，那么投入產(chǎn)出比就是你要考慮的，你既要裝扮出很好的效果，又不能去花很大的價錢，否則就得不償失，本末倒置了。這樣去淘寶選擇一些廉價卻又很美觀的墻紙是一個比較不錯的選擇。我們說淘寶上的墻紙都是賣的比較便宜的，這樣做實體店家的暴利就不存在了。由于墻紙本身技術(shù)含量不是很高，不用去追求什么品牌，其實圖案花色都差不多，貼個牌子就很貴，沒有牌子其實質(zhì)量是一樣的，就會很便宜。我們說貼墻紙，墻紙本身的話費用是很便宜的，但是貴就貴在人工費。如果你愿意更好的去減少你的投入，當然可以自己去嘗試貼墻紙，但這個做法不太建議，因為房子本身是一個大噸位的東西，尤其你的房子本身又是一個有內(nèi)在優(yōu)勢的房子，你的外在只要稍微裝扮一下，你多賣出的那個錢可能遠遠超過你所投入的這一點點錢。并且在淘寶上去選擇一些漂亮的墻紙和直接讓他們安排淘寶師傅來上門貼，總花費并不會太大，但是對你房子這樣一個感官的改變是非常大的。在這個過程當中，我提醒一下：如果你的房子并不是太大的話，盡量不要去選擇太花哨的樣式，去選擇一些素色、條紋色，能夠有很好的放大空間感作用。當然，再深入的話，這就是一些投資裝修學中的話題了。而再高級別的一些裝修改造技能，我們就需要全面的去評估你的投入和你的房屋估值所能夠帶來的未來預期，這樣一個溢價產(chǎn)出比、投入產(chǎn)出比會是一個最重要的要素。

第三、讓中介自覺主動的去賣房子。在上述的美容美化完成以后，相信你的房子第一眼就可以去增強所有房屋中介人員的推銷信心，因為你的房子看相好，中介就會認為好賣，好賣的話中介才會自覺主動去幫助你賣，這個才是關鍵。既然中介有信心，那么就會招來更多的潛在買家，而潛在的買家這些視覺動物都被你這一個更好的外在所吸引之后，我們 就取得了一個更好的價格談判上的優(yōu)勢，我們就有利于把房子賣到一個更好的價錢。