商業(yè)房地產(chǎn)一直飽受中層以上投資者喜愛的地產(chǎn)之一，競(jìng)爭(zhēng)也是相當(dāng)激烈的，那里更是財(cái)富的聚集地。隨著商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的能力也十分重要。



美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)是否值得投資價(jià)值

現(xiàn)在，選擇在美投資的中國(guó)人越來越多。不少高凈值人群為求穩(wěn)定的收益和在美發(fā)展商業(yè)，而對(duì)美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了投資。美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)也是相當(dāng)值得投資價(jià)值的。

1. 永久產(chǎn)權(quán)
和中國(guó)40年的產(chǎn)權(quán)不一樣，美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是永久的，包括土地下面的礦產(chǎn)和地下水等自然資源都是歸產(chǎn)權(quán)方所有的。

2. 高收益
美國(guó)的房產(chǎn)年租金和房子的售價(jià)比是比較高的，租售比一般都在1/20，而國(guó)內(nèi)租售比在1/50甚至更低。美國(guó)商業(yè)平均收益率6-8%，中國(guó)基本低于4.5%。由于美國(guó)市場(chǎng)是屬于國(guó)際市場(chǎng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，也更為穩(wěn)定。

3. 簡(jiǎn)單管理
商業(yè)地產(chǎn)中零售商鋪和工業(yè)地產(chǎn)等，房東只管收租金就好。稅費(fèi)和維修費(fèi)等是由租戶承擔(dān)的。商業(yè)租約普遍比較長(zhǎng)，至少3年，很多租約甚至5-15年，所以租約長(zhǎng)避免房東很多更換租約租戶的麻煩。

4. 投資策略靈活
在美國(guó)購買商業(yè)地產(chǎn)投資比較靈活。首先，如果您不想全款買房，我們可以為您找到合適的貸款政策，并為您聯(lián)系銀行協(xié)助辦理貸款買房。第二，如果您暫時(shí)手頭上有現(xiàn)金全款買房了，買房后需要現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，您還可以做 Refinance，用已購房產(chǎn)找銀行貸款。第三，您還可以和其他人一起投資購買，以出價(jià)多少分割地產(chǎn)股權(quán)。

如何評(píng)估美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資價(jià)值

一、如何計(jì)算財(cái)產(chǎn)的收入價(jià)格和價(jià)值?

1.估計(jì)計(jì)劃總收入(GSI)
此種方法適用于公寓綜合樓、購物中心和分段式辦公樓。計(jì)劃總收入就是把整個(gè)空間的總租金加起來，同時(shí)在計(jì)算過程中要根據(jù)特定的市場(chǎng)價(jià)值確定空間里每個(gè)區(qū)域的租金預(yù)期。

2.從GSI中減去5%的空缺
結(jié)合實(shí)際情況來說，在美國(guó)，并非所有商業(yè)物業(yè)的單位在一年中都會(huì)被完全占用。為了計(jì)算的準(zhǔn)確率，要從總GSI中減去5%，得出的數(shù)字是有效總收入(EGI)。這是大多數(shù)貸款人在考慮你的潛在購買時(shí)將使用的百分比。

3.計(jì)算物業(yè)的凈營(yíng)業(yè)收入(NOI)
在美國(guó)，物業(yè)的凈營(yíng)業(yè)收入可以幫助你決定是否會(huì)從一個(gè)財(cái)產(chǎn)中獲利。獲取物業(yè)第一年的估計(jì)營(yíng)業(yè)總收入，根據(jù)你在同一時(shí)間段內(nèi)的估計(jì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(從你的收入中減去你的開支)。如果產(chǎn)生的NOI為正，那么你將獲得初始利潤(rùn)。

為了更加準(zhǔn)確地計(jì)算租賃房產(chǎn)，在計(jì)算過程中應(yīng)該將GSI替換為EGI。

4.計(jì)算物業(yè)的資本化率或“資本化率”
在美國(guó)，NOI除以物業(yè)價(jià)格產(chǎn)生的百分比就是資本化率。資本化率因地區(qū)及其房地產(chǎn)產(chǎn)品的不同有很大差異，這能夠顯示出潛在的房地產(chǎn)利潤(rùn)率。

例如，如果房產(chǎn)的凈營(yíng)運(yùn)收入為7.5萬美元，定價(jià)為25萬美元，那么資本化率將為30%。

5.將NOI除以資本化率以確定房地產(chǎn)的理想價(jià)格
在美國(guó)，無論你是想買房還是賣房，制定適合市場(chǎng)的銷售價(jià)格都很重要。將當(dāng)前或潛在的NOI除以該地區(qū)的資本化率，得到的就是一個(gè)包含利潤(rùn)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的銷售價(jià)格。

例如，如果物業(yè)的資本化率為5%，凈營(yíng)運(yùn)收入為9萬美元，那么價(jià)格應(yīng)為180萬美元。

6.計(jì)算物業(yè)的總租金乘數(shù)(GRM)
你需要獲取商業(yè)空間的掛牌售價(jià)，然后除以年總租金收入。這將給你一個(gè)GRM編號(hào)，然后你可以使用該編號(hào)來確定盈利能力。同時(shí)，你可以通過利用多個(gè)屬性執(zhí)行這些計(jì)算并平均結(jié)果來估計(jì)市場(chǎng)區(qū)域的GRM。

例如，如果一個(gè)房產(chǎn)的銷售價(jià)格是72萬美元，年總租金等于8萬美元，那么它的GRM為9。

7.使用GRM創(chuàng)建屬性值估計(jì)
將GRM對(duì)個(gè)別物業(yè)或該地區(qū)的年度總租金乘以倍數(shù)，得到的結(jié)果是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。

例如，如果一個(gè)房產(chǎn)的年總租金為7萬美元，GRM為8美元，那么一個(gè)合理的價(jià)格將是56萬美元。你的商業(yè)房地產(chǎn)代理或評(píng)估師應(yīng)該能夠?yàn)槟闾峁┮粋€(gè)準(zhǔn)確的地區(qū)或財(cái)產(chǎn)的GRM。

二、如何通過衡量財(cái)務(wù)因素來評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)?

1.獲得精確的平方英尺
在美國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值直接與空間內(nèi)可使用面積掛鉤，你可以通過查看賣方提供的評(píng)估和文件了解該空間的完整面積，然后用銷售價(jià)格除以總面積計(jì)算每平方英尺的價(jià)格(ppsf)。

2.查找需要修理的損壞區(qū)域
你可以與專業(yè)的商業(yè)檢察員合作，來查找商業(yè)房產(chǎn)中需要修理的損壞區(qū)域，如果物業(yè)在占用前有任何需要修理的地方，我們也需要在潛在收入中扣除這些費(fèi)用。

3.計(jì)算一段時(shí)間內(nèi)任何維修的成本
你可以詢問業(yè)主其商業(yè)財(cái)產(chǎn)的所有電氣、管道或其他機(jī)械方面的年齡和狀況。然后，將這些項(xiàng)目的當(dāng)前使用年限與估計(jì)的使用年限進(jìn)行比較，全面了解房產(chǎn)中需要短期和長(zhǎng)期維修的項(xiàng)目。

4.詢問當(dāng)前所有者的收入和支出書面工作
當(dāng)你對(duì)一處房產(chǎn)表示出強(qiáng)烈的興趣后，可以向業(yè)主或其代表尋求過去一年書面工作。他們可能會(huì)給你稅務(wù)文件、電費(fèi)單，甚至是稅收文件。

5.閱讀年度房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)(APOD)報(bào)告
此報(bào)告包含有關(guān)特定物業(yè)的租金收入、運(yùn)營(yíng)支出、貸款明細(xì)和現(xiàn)金流動(dòng)的信息。它的目的是展示過去一年房地產(chǎn)的整體財(cái)務(wù)狀況并且可用于確定未來的潛力。

三、如何通過無形因素來評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)?

1.評(píng)估賣方的激勵(lì)水平
評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)不是一門精確的科學(xué)，有時(shí)無形因素的影響也會(huì)有作用。例如賣方的欲望等，如果一個(gè)賣家不顧一切地想賣出房產(chǎn)，那么房產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)值。如果一個(gè)賣家有時(shí)間出售，那么他們可以在最初設(shè)定更高的價(jià)格。

2.了解地產(chǎn)周圍的情況
你可以花一個(gè)下午的時(shí)間在社區(qū)里走走，與居民討論該地區(qū)的發(fā)展、犯罪問題和其他潛在問題。如果商業(yè)地產(chǎn)周圍的區(qū)域犯罪猖獗或充滿了空缺，那么該空間可能不太理想。

3.影響店面宣傳價(jià)值的因素
如果你打算用這個(gè)空間做你自己的生意，或者把它租給其他生意，那就考慮一下房子的外觀、交通量和其他因素。