（一）確認(rèn)“委托代建”行為應(yīng)具備哪些基本條件
對房地產(chǎn)企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”征收營業(yè)稅，營業(yè)額為向委托方收取的代建手續(xù)費。這里所說的代建行為必須符合以下條件：
1、與委托方事前簽訂委托代建合同；
2、以委托方名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；
3、不以受托方名義辦理竣工決算；
4、與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。
凡是不同時符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對方結(jié)算，均屬于房屋銷售行為，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅
（二）委托代建行為適用哪些開發(fā)產(chǎn)品
委托代建方式的選擇應(yīng)該受一定條件限制，不是在所有條件下都能夠使用。一般來講，在商品住宅開發(fā)建設(shè)的過程中不宜選用“委托代建”方式，因為選擇了這種方式將無法給業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。原因是：委托方有產(chǎn)權(quán)，但是沒有開發(fā)資質(zhì)，取得不了銷售權(quán)，無法取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票，無法給業(yè)主開票；受托方有開發(fā)資質(zhì)，有銷售不動產(chǎn)發(fā)票，但是，沒有房屋產(chǎn)權(quán)，更拿不到對房屋的銷售權(quán)，也無法給業(yè)主開票。因此，“委托代建”一般只適用于建設(shè)方建成后劃入“固定資產(chǎn)”管理、不需要馬上出售的項目。
（三）委托代建項目的交房驗收與會計核算：
【案例分析15】
甲地產(chǎn)開發(fā)公司接受乙單位房屋代建工程。代建項目總成本7800萬元，完工后乙方按照規(guī)定支付甲方代建手續(xù)費1170萬元。
分析：
（1）受托方的核算
①撥付代建工程款（陸續(xù)撥付）
借：銀行存款——代建工程款專戶 7800萬元
貸：其他應(yīng)付款——暫收代建工程款 7800萬元
②進(jìn)行項目開發(fā)
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 7800萬元
貸：銀行存款——代建工程款專戶 7800萬元
③代建工程完工
借：開發(fā)產(chǎn)品——代建開發(fā)產(chǎn)品 7800萬元
貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 7800萬元
④移交代建工程：
借：其他應(yīng)付款——暫收代建工程款
（前期已收撥款） 7800萬元
貸：開發(fā)產(chǎn)品——代建開發(fā)產(chǎn)品 7800萬元
⑤對方撥付代建手續(xù)費：
借：銀行存款——企業(yè)正常結(jié)算戶 1170萬元
貸：其他業(yè)務(wù)收入——受托代建收入 1170萬元
⑥計算代建工程稅金及附加：
借：其他業(yè)務(wù)支出 65.052萬元
貸：應(yīng)交稅費——營業(yè)稅 58.5萬元
城建稅 4.095萬元
教育附加費 2.457萬元
（2）委托方的會計核算
①撥付代建工程款時：
借：在建工程——代建工程款 7800萬元
貸：銀行存款 7800萬元
②支付代建手續(xù)費：
借：在建工程——代建手續(xù)費 1170萬元
貸：銀行存款 1170萬元
③工程竣工驗收交房：
借：固定資產(chǎn) 8970萬元
貸：在建工程 8970萬元
（四）采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收
1、不取得土地使用權(quán)，不用繳納取得土地環(huán)節(jié)契稅。
2、不取得土地使用權(quán)，開發(fā)期間不用繳納土地使用稅。
3、不涉及房屋銷售業(yè)務(wù)，不需要繳納“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”印花稅。
4、不涉及房屋銷售業(yè)務(wù)，不會產(chǎn)生土地增值，不需要繳納土地增值稅。
5、不涉及房屋銷售業(yè)務(wù)，不用交銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，只按照代建手續(xù)費繳納營業(yè)稅。
