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1、土地流轉中的幾種方式：應注意《農村土地承包經營權流轉管理辦法》中之“轉包、出租、互換”三定義均指應在同一集體經濟組織內的主體及該組織內的土地承包經營權之流動形式。 2、同一集體經濟組織一般指同一村民小組。（特殊情況有同一村或同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織) 3、流轉形式中的"轉讓、互換"也不必然要求登記發(fā)證。只是登記有對抗的效力。 4、不同的村小組承包主體之間的土地承包經營權"轉包"、"互換"并不是嚴格上述管理辦法中所定義的土地流轉，這涉及到關聯(lián)村小組之間的土地使用權問題。實際上法律只允許通過招標、拍賣或協(xié)調協(xié)商對屬于集體的荒山、荒溝等適宜集體決定的土地外包時，才要求應當就承包進行登記。這實質上是土地承包經營權外包。并非家庭承包經營權流轉。 5、 對于不同村小組承包主體之間土地承包經營權的“轉包、互換”如果未辦理登記，一方主體直接向法院起訴承包經營權糾紛，法院可根據實際情況予以民事判決。如果所涉土地已經在雙方流轉過程中辦理過變更登記，則應由使用權之集體組織為主體向政府提出申請，首先解決土地權屬問題，對政府處理不服，進行行政訴訟來厘清土地權屬爭議。該種類型案件不應作為民事糾紛案處理。如果自然人為主體的當事人以承包經營權糾紛來訴訟，經釋明后仍以民事請求直接起訴，法院應裁定不予受理，受理的要裁定駁回起訴。如果一方主體認為因實際使用土地遭受另一方損害，提出侵權民事訴訟，法院應予受理，并作出民事實體判決。 注： 1、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第三十三條 農村土地承包經營權流轉發(fā)生爭議或者糾紛，當事人應當依法協(xié)商解決。 當事人協(xié)商不成的，可以請求村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府調解。 當事人不愿協(xié)商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。 第三十五條 本辦法所稱轉讓是指承包方有穩(wěn)定的非農職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業(yè)生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓后原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業(yè)生產經營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。 承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。 互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。 入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農業(yè)經濟，將土地承包經營權作為股權，自愿聯(lián)合從事農業(yè)合作生產經營;其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業(yè)生產經營。 出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業(yè)生產經營。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。 本辦法所稱受讓方包括接包方、承租方等。 2、《中華人民共和國土地管理法》第十三條 土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。 全民所有制單位之間、集體所有制單位之間、全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地所有權和使用權爭議，由縣級以上人民政府處理。 個人之間、個人與全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地使用權爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級人民政府處理。 當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。 在土地所有權和使用權爭議解決以前，任何一方不得改變土地現(xiàn)狀，不得破壞土地上的附著物。 3、《中華人民共和國物權法》第一百二十九條 土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。 |
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