/  以實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)傳授北美房地產(chǎn)投資的策略  /

# 第六十九期 # 視頻：黃永明 

出品 | 北美掘金（ID：NA_Gold）

* 以下文字出自視頻內(nèi)容，播放視頻，配合文字效果更佳哦 

大家好，我是黃永明，我在美國休斯敦向你問好。

談到經(jīng)紀(jì)人或者說中介，中國的朋友往往對他們是心存芥蒂的，這個(gè)我很能夠理解。

因?yàn)樵谥袊脑?，?jīng)紀(jì)人是一個(gè)居間經(jīng)紀(jì)，也就是說他是居于賣方和買方之間的，他既不代表賣方的利益，也不代表買方的利益。

這樣子的話，不管是賣方還是買方對于這個(gè)經(jīng)紀(jì)人可能都會(huì)產(chǎn)生很多的不滿，這個(gè)當(dāng)中會(huì)有很多的矛盾。

但是，在美國，情況是很不一樣的。

在美國通常的一個(gè)結(jié)構(gòu)是，賣方有他的經(jīng)紀(jì)人，買方有買方的經(jīng)紀(jì)人，那么經(jīng)紀(jì)人自然是代表自己的客戶的利益了。

所以，如果你是買家的話，你有一個(gè)買家經(jīng)紀(jì)人，他是代表你的利益的，他跟你是站在一邊的，他跟中國的那種居間經(jīng)紀(jì)是不一樣的。

那作為買家，你在美國為什么需要有一個(gè)經(jīng)紀(jì)人呢？有以下的5點(diǎn)理由。

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第一，在于他對市場的判斷。

因?yàn)椴煌膮^(qū)域，不同的城市，它的市場情況是不太一樣的，包括在一個(gè)城市當(dāng)中哪些區(qū)比較好，哪些區(qū)不那么好，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)人是最清楚的。

比如說我，我自己在德州這邊的一個(gè)海島上去買房，那對于這個(gè)海島的情況，哪些區(qū)域是比較好的，比如說它是不容易淹水的；哪些區(qū)域容易淹水，像這種情況肯定是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)人是最熟悉的。

當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)人是最熟悉當(dāng)?shù)厥袌銮闆r的，所以你要從他那兒獲得很多這種有價(jià)值的信息。

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第2點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)人他能夠看到關(guān)于房源的最完整的信息。

雖然說現(xiàn)在我們在網(wǎng)上能夠很方便地查閱很多房源的信息，有很多像Zillow，Trulia，Redfin等等這些網(wǎng)站。

但是，經(jīng)紀(jì)人登陸MLS系統(tǒng)所看到的信息比你公開看到的要更多、更完整，你需要通過經(jīng)紀(jì)人去獲取這些信息。

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第3個(gè)重要的原因在于風(fēng)險(xiǎn)控制。

美國的房地產(chǎn)交易的過程從法規(guī)到流程跟中國都是非常非常不一樣的。

在這當(dāng)中，如何保證你的交易是合法有效的，如何保證你的交易從頭到尾順利進(jìn)行，如何去確保你的利益受到保護(hù)，經(jīng)紀(jì)人在這個(gè)過程當(dāng)中是發(fā)揮了非常重要的作用，尤其是當(dāng)你對美國的交易、對美國的法規(guī)很陌生的時(shí)候，那么一個(gè)經(jīng)紀(jì)人就格外的重要了。

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第4個(gè)重要的理由就在于談判這個(gè)過程。

如果有一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的話，他是能夠?qū)I(yè)地去給你對房產(chǎn)進(jìn)行談判，你最后的入手價(jià)格可能是更劃算的。

談判的過程，有一個(gè)中間人是比沒有中間人要好的。舉一個(gè)生活中的例子，在微信上的一個(gè)群里面，常常過不了多久就會(huì)有某兩個(gè)人抬起杠來吵，吵著吵著，可能兩個(gè)人就吵翻了，都退群了。

你有沒有想過為什么是這個(gè)樣子？

就是因?yàn)楹芏鄷r(shí)候當(dāng)我們利益的雙方正面地去接觸時(shí)，是非常不利于達(dá)成一個(gè)談判結(jié)果的。

如果這個(gè)時(shí)候有一個(gè)中間人，假設(shè)說微信群里面有不同觀點(diǎn)的兩個(gè)人，他們自己不親自上陣去吵，而是分別有一個(gè)代理人——就像律師一樣去代理這兩個(gè)人的意見，在群里面去溝通，那么這兩個(gè)人還會(huì)很容易吵翻嗎？不會(huì)的。

從好的方面來講，經(jīng)紀(jì)人他是經(jīng)過專業(yè)的訓(xùn)練的，他知道如何談判，他知道整個(gè)的房產(chǎn)交易過程當(dāng)中，哪些地方是可以拿來作為你有力的談判籌碼來跟對方談，哪些環(huán)節(jié)是可以進(jìn)行價(jià)格的談判的。

他能夠?yàn)槟銧幦「嗬?，因?yàn)樗麑λ羞@一切是非常熟悉的。所以有一個(gè)經(jīng)紀(jì)人對你來講，可能會(huì)讓你的這個(gè)deal更劃算。

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第5點(diǎn)，也是非常重要的一點(diǎn)，你作為買家，實(shí)際上你是不支付買方經(jīng)紀(jì)人的傭金的。

這個(gè)跟中國可能也不太一樣。因?yàn)槊绹慕?jīng)紀(jì)人的傭金全部是由賣方來支付的，所以實(shí)際上不管你找還是不找經(jīng)紀(jì)人，你作為買家，你最后成交的、實(shí)付的錢是不會(huì)有差別的。

可能有了經(jīng)紀(jì)人，他還會(huì)把你價(jià)格給還下來一些，能夠講下來一些，同樣的一套房，即使你不找經(jīng)紀(jì)人，可能你其實(shí)并不會(huì)省下錢，因?yàn)槟悴]有把這個(gè)經(jīng)紀(jì)人的傭金省下來。

經(jīng)紀(jì)人的傭金全部是賣家出的。

那對于你來講，有以上這些好處的情況下，你為什么不找一個(gè)經(jīng)紀(jì)人呢？這是非常顯而易見的一件事情了。

即便說，有的時(shí)候你是投資者，是用一些非傳統(tǒng)的方法去做投資的人，你可能并不以傳統(tǒng)的方法從經(jīng)紀(jì)人手上買房，這個(gè)時(shí)候你有一個(gè)買方的經(jīng)紀(jì)人為你服務(wù)也會(huì)更好。

因?yàn)橹灰@個(gè)交易不達(dá)成，實(shí)際上你是不可能欠他任何錢的，他可能會(huì)給你發(fā)很多的房源，給你發(fā)很多的信息來，你就可以免費(fèi)地去利用這些信息和這些服務(wù)。

以上就是：為什么在我看來，只要你在美國是一個(gè)房地產(chǎn)的買家，那么我永遠(yuǎn)會(huì)建議你有一個(gè)買房的經(jīng)紀(jì)人。今天這個(gè)話題就聊到這里，謝謝各位，咱們下次再見。

今天這個(gè)話題就跟大家聊到這里。謝謝各位，咱們下次再見。

房地產(chǎn)投資的成功秘訣

在美國買個(gè)房子，做美國人的房東，這是大部分投資者的夢想。

這句話聽起來很簡單，但耀眼的問題是，絕大多數(shù)人并不真正理解美國的房地產(chǎn)市場。

美國掘金隊(duì)長黃永明的知識(shí)星球【掘金美國】目前已重新開放！一年多來，我已針對美國房地產(chǎn)投資更新450+主題、200+條音頻講解、160+精華、40+問答，星球包含260+成員。定居美國休斯敦，我會(huì)持續(xù)和大家進(jìn)行第一手信息互動(dòng)，共享美國投資資訊。在這里，你可以問我任何關(guān)于美國房地產(chǎn)的問題。